«Минфин» формирует рейтинг застройщиков Киева 2 раза в год — за 1 и 2 полугодие. Исследование готовится следующим образом:
Рейтинг застройщиков Киева. Методика
![«Минфин» формирует рейтинг застройщиков Киева 2 раза в год — за 1 и 2 полугодие.](/img/2021/68713272/7350951671a9a0fc7f285c5e200a7579.jpeg?1627381429)
Первый этап — сбор информации
«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.
Обратим внимание, ранее в рейтинг не попадали застройщики, на счету которых до этого полугодия не был введен в эксплуатацию хотя бы один дом, или они продолжали строительство нового. Мы решили изменить подход и освещать ситуацию более полномасштабно. Теперь во внимание берутся все застройщики, не зависимо от того, какой комплекс по счету они сдали.
Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о готовности объекта в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИУ).
Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала государственной электронной системы в сфере строительства.
Сертификат или декларацию о готовности объекта смогут посмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке.
Второй этап — проверка участников
В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификате ГАСИУ отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому, после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках, редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.
В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже крупнейшие застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса. Часто компания-застройщик, которая владеет сертификатом, даже не упоминается в этом документе.
«Минфин» решил по максимуму заполнить пробелы в информации о жилых объектах. Начиная с рейтинга за I полугодие 2021, кроме данных о застройщике, мы добавили также ведомости о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.
Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, который не учтен в рейтинге, они могут отправить сертификат ГАСИУ на почту realty@minfin.com.ua.
Третий этап — ранжирование компаний
На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. Более высокое место в нем занимает участник, который за отчетный период сдал наибольшее количество квадратных метров.
Если у нескольких застройщиков эти показатели совпадают, подключается еще один критерий — количество сданных в эксплуатацию квартир.
Если и эти показатели оказались одинаковыми у нескольких компаний, то более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о введении в эксплуатацию домов за полугодие.
В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 этажа и более) до высотных жилых комплексов. Обязательным условием является наличие сертификата ГАСИ. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отражаются в конце рейтинга с пометкой «нет данных».
Все больше появляется жилых комплексов, которые строят в партнерстве и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае, редакция обращается к ним с запросом о том, кто из них основной застройщик. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика на основании данных из открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир засчитываются основному застройщику.
В ответ на запрос редакции компании могут указать в качестве основных двух или более застройщиков. В таком случае общая площадь и количество квартир разделяются между ними в долях, соответствующих участию компаний в проекте.
Есть еще один нюанс: дом физически может быть один, но на несколько очередей. При этом, каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство целого дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, то на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или более дома и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.
Важные оговорки
Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, на сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, который был указан застройщиком как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки — до трех месяцев — не учитываются.
«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика. Это лишь один из критериев, по которому можно оценивать компании.
Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.
Классификация видов целевого назначения земель
В рейтинге отражено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже можно увидеть их «расшифровку».
Обозначения, которые встречаются в рейтинге
02.01 | Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) |
02.02 | Для коллективного жилищного строительства |
02.03 | Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома |
02.04 | Для строительства и обслуживания зданий временного проживания |
02.05 | Для строительства индивидуальных гаражей |
02.06 | Для коллективного гаражного строительства |
02.07 | Для другой жилой застройки |
02.08 | Для целей подразделов 02.01—02.07 и для сохранения и использования земель природно-заповедного фонда |
03.01 | Для строительства и обслуживания зданий органов государственной власти и местного самоуправления |
03.02 | Для строительства и обслуживания зданий заведений образования |
03.03 | Для строительства и обслуживания зданий заведений здравоохранения и социальной помощи |
03.04 | Для строительства и обслуживания зданий общественных и религиозных организаций |
03.05 | Для строительства и обслуживания зданий заведений культурно-просветительского обслуживания |
03.06 | Для строительства и обслуживания зданий экстерриториальных организаций и органов |
03.07 | Для строительства и обслуживания зданий торговли |
03.08 | Для строительства и обслуживания объектов туристической инфраструктуры и заведений общественного питания |
03.09 | Для строительства и обслуживания зданий кредитно-финансовых учреждений |
03.10 | Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры |
03.11 | Для строительства и обслуживания зданий и сооружений заведений науки |
03.12 | Для строительства и обслуживания зданий заведений коммунального обслуживания |
03.13 | Для строительства и обслуживания зданий заведений бытового обслуживания |
03.14 | Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки |
03.15 | Для целей подразделов 03.01—03.14 и для сохранения и использования земель природно-заповедного фонда |
Дополнительная информация
В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:
- год основания застройщика и его владельцы;
- район, в котором расположен жилой комплекс, а также геолокацию на карте — нажмите на нее и вы увидите точное расположение ЖК;
- стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже.
Всю эту информацию «Минфин» получил из открытых источников.
Комментарии