Рейтинг застройщиков западного региона: кто и как строит и за сколько продает

Составленный по результатам этой работы рейтинг «Минфина» поможет потенциальным покупателям недвижимости лучше сориентироваться в особенностях местного рынка. С методикой составления рейтинга можно ознакомиться тут.

Почему мы выбрали именно эти области? — Они считаются более безопасными, чем другие регионы страны, поэтому с начала войны жилье там стало максимально востребованным. Его покупают не только местные жители, но и переселенцы, и инвесторы.

В итоге выросло и предложение. В западных областях сравнительно много строится, работает множество компаний, а также уже полностью сформировался собственный стиль застройки. Во всех этих нюансах покупателям не всегда легко разобраться. А ведь есть же еще и другие, скажем, связанные с вопросами земли или коммуникаций.

Покупатели ценят безопасность и местный колорит

Рынки недвижимости Ивано-Франковской, Тернопольской, Волынской, Закарпатской, Черновицкой областей достаточно активно развивались и до полномасштабного вторжения. Продажи жилья тогда двигали деньги заробитчан.

С началом войны в западные области страны массово поехали переселенцы и начал релоцировать бизнес с сотрудниками.

Этот регион традиционно считается сравнительно безопасным. Как показывает жизнь, на самом деле понятие безопасности где угодно в Украине сейчас условное, а вражеские атаки есть и в Ивано-Франковской (там расположена Бурштынская ТЭС, которая неоднократно становилась мишенью для врага), и в Волынской или Тернопольской областях. В целом разрушений здесь действительно меньше, чем во многих других областях страны, а тревоги звучат реже, особенно на Закарпатье.

Потому все больше украинцев присматриваются к жилью в западных областях.

В прошлом году на местном строительном рынке был настоящий бум спроса. Отчасти этому послужил рост цен на недвижимость во Львове. Покупатели, которым львовские квартиры стали не по карману, начали изучать предложения застройщиков соседних областей.

В этом году, как говорит экс-глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита, первичка в целом по стране просела. «Стало меньше сделок купли-продажи, в частности, и потому, что в прошлом году сработал отложенный спрос с 2022 года, когда рынок на время просто замер. В этом году такого фактора нет. Кроме того, на покупателей влияет общая неопределенность, снижение уровня доходов, рост курса доллара и цен и т. д. При этом спрос, конечно, не упал до нулевых отметок. В некоторых сегментах рынка, особенно в западных областях, он достаточно высокий», — отметил Юрий Пита.

При этом покупатели меняют требования к жилью. В частности, большим спросом имеют квартиры в домах с укрытиями (подземными паркингами). Риелтор Ирина Луханина отметила, что востребованы сейчас технологии «умных домов», энергосберегающие подходы в строительстве и эксплуатации новостроек, и, конечно, наличие альтернативных источников питания или подготовка к их установке.

Покупателей также интересуют более комфортные условия оплаты, возможность рассрочки на длительный срок, ипотечное кредитование с самым маленьким первым взносом и ежемесячными платежами.

Риелторы говорят, что особым спросом в западных областях пользуются небольшие квартиры (до 60 квадратов), которые можно купить по программам «єОселя» и «єВідновлення», а также жилье «с изюминкой». Это может быть дом с необычным архитектурным решением или интересными планировками квартир, хорошая локация и т. д.

Больше всего ЖК и застройщиков

Застройщики отреагировали на повышенный спрос на жилье в западных областях.

По данным «Минфина», в Ивано-Франковской, Тернопольской, Волынской, Закарпатской, Черновицкой областях по состоянию на 2023 год 60 строительных компаний закончили строительство и ввели объекты в эксплуатацию. В целом речь идет о 525 914,6 кв. м. жилья и 9 158 квартир (застройщики получили 103 сертификата/декларации о вводе в эксплуатацию для домов для 80 ЖК).

Для сравнения: в Киеве в 2023 году было сдано 11 590 квартир общей площадью более 722,6 тыс. кв. м. В пригороде столицы — более 7,2 тыс. квартир более чем на 205 тыс. кв. м. Во Львове за этот же период сдали около 350 тыс. кв. м. (5 476 квартир).

То есть в этом рейтинге в лидерах — столица, а Ивано-Франковская, Тернопольская, Волынская, Закарпатская, Черновицкая области занимают второе место. Но, скажем, по такому показателю, как количество ЖК, в которых были сданы дома, западные области на первом месте (80 ЖК против 27 в столице, 53 — в пригороде, или 49 — во Львове). В лидерах этот регион и по количеству застройщиков — 60 против 23 в Киеве, 48 — в пригороде, или 40 — во Львове.

Большинство застройщиков в западных областях — местные компании. Как отметил Юрий Пита, застройщики из других регионов пытаются осваивать этот регион, но пока без особых успехов: многие не знают тонкостей работы, начиная от оформления документации и заканчивая технологиями строительства, учитывая тип местности. И если Львов некоторые «неместные» компании, несмотря ни на что, продолжают осваивать, то такие сравнительно небольшие рынки, как, скажем, тернопольский или черновицкий, им мало интересны.

Отметим, что многие специалисты по недвижимости включают в рынок западных областей еще и Львов. Если ориентироваться на такой подход, то в прошлом году этот регион обеспечил ввод в эксплуатацию почти 876 квадратов жилья, тогда как Киев с пригородом — почти 928 тыс.

«Минфин» рассматривает львовский рынок отдельно от рынков недвижимости других западных областей. Рейтинг львовских застройщиков «Минфин» уже публиковал. Теперь — время объединенного рейтинга Ивано-Франковской, Тернопольской, Волынской, Закарпатской, Черновицкой областей.

Кто и как строит на западе страны

В рейтинге застройщиков западных областей от «Минфина» топ-5 компаний сформировался следующим образом:

1. Компания Blago (работает с 2002 года) — в 2023 году сдала 98 345,7 кв. м. жилья и 1 621 квартиру.
2. Valmbud (работает с 2006 года) — 34 400 кв. м. жилья и 509 квартир.
3. Компания «Матла» (работает с 2004 года) — 26 917 кв. м. жилья и 554 квартиры.
4. Компания «Еврохолдинг» (работает с 1998 года) — 2 354,61 кв. м. жилья и 457 квартир.
5. Компания «Черновцыжилстрой» (работает с 2001 года) — 20 450,96 кв. м. жилья и 306 квартир.

По площади введенного в эксплуатацию жилья (а это один из ключевых критериев ранжирования застройщиков) отличаются компании Blago и Valmbud, которые обладают статусом крупнейших застройщиков западных областей Украины.

Компания Blago также стала лидером по количеству полученных сертификатов в 2023 году, что говорит о высокой активности сдачи проектов.

Отдельно отметим компанию «Креатор-Буд». В топ-5 застройщиков западных областей она не попала. Но, если учесть еще и показатели по Львову (в рейтинге львовских застройщиков эта компания на 7 месте) — более 7 тыс. квадратов и 123 квартиры, то в сумме по объемам застройки во Львове и других западных областях эта компания выходит на достаточно значительные объемы. Скажем, в тернопольском ЖК «Метрополь» она сдала около 15,8 тыс. квадратов и 252 квартиры. Поэтому, вместе со Львовом речь идет о 22,9 тыс. кв. м. и 375 квартирах, введенных в 2023 году.

Если проанализировать результаты работы застройщиков по такому критерию, как количество квартир, то топ-3 выглядит так:​

1. Blago — 1 621 квартира,
2. «Матла» — 554 квартиры,
3. Valmbud — 509 квартир.

Отдельные застройщики западных областей могут похвастаться огромными портфолио. К примеру, компания «Ярковица» построила 81 дом и реализовала один загородный проект. У МЖК «Экспресс-24» 58 домов, у «Креатор-Буд» — 37 домов, у «Луцксантехмонтаж № 536» — 30 домов и один загородный проект, у «Еврохолдинга» — 28 домов.

Если же проанализировать деятельность застройщиков в этом году, то можно увидеть, что у «Ярковицы» по состоянию на 2 квартал 2024 года было просто потрясающее количество новостроек в работе — 65. «Креатор-Буд» ведет работы на 28 домах, Blago — на 23, Valmbud — на 31, «Новый Львов» — на 21. Руководствуясь этой статистикой, можно спрогнозировать активность застройщиков в 2024 и 2025 годах.

Вернемся к рейтингу-2023. Большинство приведенных в нем ЖК находятся в Ивано-Франковске, Луцке, Ужгороде, Тернополе и населенных пунктах вблизи областных центров.

Основными центрами строительства в регионе являются Ивано-Франковск (и прилегающие села, например, Вовчинец, Загвиздя), Тернополь (и прилегающие села — Байковцы, Чортков), Луцк (а также окрестные населенные пункты, например, Рованцы, Струмовка), Ужгород (и его пригороды и близлежащие села, как Минай), Черновцы (и села поблизости, например, Годылив), Мукачево, Свалява, Тячев в Закарпатской области.

Отметим, что в пригородах областных центров ведется достаточно активное строительство. Это указывает на тенденцию к расширению рынка недвижимости за пределы областных центров — в пригородной зоне, где цена за квадратный метр часто ниже, а спрос остается стабильно высоким.

В некоторых областях осваивать пригороды областных центров и небольшие населенные пункты заставляет еще и нехватка свободных участков.

«Это касается, например, Закарпатской области, административный центр которой — Ужгород — город достаточно компактный, проблемы с жильем там были еще до войны, поскольку перспективных территорий под застройку не так много. В то же время в близлежащих населенных пунктах есть, кроме свободных участков, еще и бонусы для потенциальных покупателей — отличная природа, приближенность к границам с ЕС и т. п.», — отметил Пита.

Что с ценами

Что касается стоимости жилья, то вариаций по новостройкам западных областей достаточно много: средний бюджет на квартиру начинается примерно от 800 тыс. грн и может достигать нескольких миллионов.

Среднестатистический квадратный метр в некоторых проектах эконом-класса стоит около 23 тыс. грн (о таком ценнике покупатели жилья в Киеве и даже пригороде могут только мечтать), а в бизнес- или премиум-сегментах планка взлетает до 70 тыс. грн. грн за квадрат или даже больше.

Ценники, как и в Киеве или Львове, растут. За последний год — плюс 10−15%, но застройщики дают скидки и рассрочку. «В западных областях уже есть определенная „затоваренность“ рынка — то есть предложение превышает спрос. Поэтому не прогнозируется значительный рост цен в ближайшее время, хотя и падать они не будут, потому что у застройщиков сейчас слишком много проблем — от подорожания стройматериалов из-за роста курса доллара до нехватки кадров», — говорит Юрий Пита.

Отметим, что в строительстве в западных областях уже сложился свой узнаваемый стиль.

Там любят клубный формат — 4−5 этажные дома, но, конечно, есть и 10−16-этажная городская застройка. Площади тоже сильно отличаются — от компактных квартир на 26−30 квадратов до 300−400 квадратов. Интересно, что в некоторых комплексах есть в буквальном смысле «все размеры».

Скажем, в ЖК Sherwood от Gazda, который позиционируется как элитный, предлагаются квартиры от 38 до 367 кв. м. Все большее количество проектов предусматривают подземные паркинги, «зеленые» и энергосберегающие технологии, развитую инфраструктуру.

Как выбирать жилье

Рейтинг застройщиков — лишь один из критериев, на которые следует ориентироваться, выбирая жилье.

Дмитрий Ткаченко, управляющий партнер адвокатского объединения DT Partners, рассказал «Минфину», на какие еще нюансы стоит ориентироваться потенциальным покупателям.

По его словам, инвестору нужно помнить о рисках. Для того чтобы эти риски минимизировать и управлять ими, он рекомендует проходить следующий путь исследования будущего объекта:

1. Застройщик.
2. Земельный участок и права на него.
3. Право на строительство.
4. Механизм привлечения инвестиций.

«Когда мы планируем заключить сделку с контрагентом, мы должны быть уверены в его надежности и порядочности. Следует изучить информацию из Единого реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, что можно сделать как напрямую, так и косвенно, например, через сервисы YouControl или Opendatabot.

Здесь мы можем увидеть информацию об учредителях, конечных собственниках, наличии или отсутствии налогового долга, о судебных процессах и, иногда, уголовных делах. Упоминания компании-застройщика или связанных лиц в СМИ в отрицательном свете должны насторожить разумного инвестора. Отсутствие сданных в эксплуатацию объектов, большое количество строящихся одновременно объектов, скандалы или конфликты — все это определенные маркеры рисков инвестирования. Также советую проверить Единый реестр должников и Автоматизированную систему исполнительных производств", — советует Ткаченко.

Следующий этап — «исследование» земельного участка.

«Проблемы с земельным участком могут привести к судебным процессам и уголовным разбирательствам, заложниками которых становятся инвесторы, которые имели неосторожность инвестировать в объект.

Идеальная ситуация, когда у застройщика есть земельный участок в собственности. Однако все более распространенным является пользование, которое может быть реализовано через договор аренды или договор суперфиция.

Довольно распространенные случаи передачи права на застройку земельного участка через различные договоры инвестирования или совместной деятельности. В любом случае, важно изучить договоры, предоставляющие право на застройку земельного участка, на соответствие закону и намерениям застройки.

Следует помнить: чем больше субъектов между собственником земли и застройщиком выступают посредниками, тем больше может быть рисков для инвестора", — говорит юрист.

Он также отметил, что кардинальные изменения в инвестировании в строительство произошли в 2022 году, когда вступил в силу Закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

К строительству, разрешение на которое было получено после 10 октября 2022 г., применяются новые правила (при этом заключены предварительно другие виды договоров инвестирования — сохраняют силу до полного выполнения сторонами своих обязательств).

Так, по новым правилам инвестиции в строительство могут привлекаться через заключение:​

1. Договора купли-продажи будущих квартир.
2. Договора об участии в ФФС.
3. Эмиссию целевых корпоративных облигаций. Все указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
4. Новый закон ввел понятие гарантийной доли строительства в размере от 5 до 10 процентов от площади будущего объекта. Финансирование строительства объектов, включенных в гарантийную долю, осуществляется за счет средств заказчика или девелопера строительства.

«Специальное имущественное право на будущий объект недвижимости регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, таким образом, это право подлежит защите на уровне с правом собственности. Такие изменения оцениваю, как конец эры «двойных» продаж будущих квартир.

Таким образом, объекты, разрешение на строительство которых было получено после 10 октября 2022 года, характеризуются значительно большей защитой прав и интересов инвесторов в строительство", — подытожил Ткаченко.

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки