Рассрочка или кредит: как более выгодно купить квартиру в новостройке в 2024 году

Как работает рассрочка

Если разбираться в терминологии, то рассрочка (или же покупка в рассрочку) является видом беспроцентного кредита. Покупая товар в рассрочку, покупатель будет оплачивать его стоимость частями в течение определенного времени, тогда как за товар в кредит нужно будет заплатить также постепенно, но с процентами. Еще одно отличие — кредит, в основном, оформляют в банке, а рассрочку — непосредственно у продавца. Также рассрочка предоставляется на более короткие сроки, чем кредит. Как правило, до 3 лет.

Если же рассматривать принципиальные отличия в контексте недвижимости, то они следующие.

Покупка квартиры в рассрочку

Рассрочка от застройщика может быть краткосрочной и долгосрочной.

В первом случае выплаты за купленную недвижимость проводятся сроком до трех месяцев. «Для кого удобен этот вариант рассрочки? В первую очередь, речь идет о лицах, которые не могут быстро аккумулировать средства для совершения покупки. К примеру, им нужно реализовать другой объект в собственности либо снять средства с депозитного счета и т. п. Краткосрочная рассрочка позволяет зафиксировать текущую стоимость объекта. Особенно актуально это на период действия акционных предложений, скидок», — объясняет Елена Буряк, финансовый директор компании «Интергал-Буд».

Долгосрочная рассрочка рассчитана на покупателей, у которых нет достаточно средств для покупки недвижимости. В таком случае заключается сделка, похожая на кредит. То есть суммы регулярных платежей относительно небольшие, а срок выплат может достигать нескольких лет.

Продолжительность периодов, на которые можно оформить рассрочку, зависит от условий, которые предлагает застройщик. К примеру, у компании «Интергал-Буд» предельный срок составляет 3 года. Некоторые девелоперы предлагают программы рассрочки на 5 и 7 лет. Однако, в таком случае, более целесообразно подумать о банковском кредите, ведь на длительной дистанции это более выгодно для покупателя. Как минимум, потому, что у рассрочки есть привязка к курсу доллара, тогда как у кредита — к национальной валюте.

В случае покупки жилья в рассрочку покупатель должен быть готов внести первый взнос. Эта сумма достаточно существенная, если говорить о недвижимости. И может варьироваться, в зависимости от условий застройщика.

«Минимальный первый взнос для покупки недвижимости в нашей компании составляет 30%. Такой размер первого взноса достаточно распространен на рынке. Однако, можно встретить и требования по 50%, или 70%», — говорят в «Интергал-Буд».

Если в случае оформления кредита покупатель покупает квартиру и может в ней жить, то с рассрочкой в ​​этом вопросе более сложно. По некоторым договорам рассрочки выплатить всю стоимость квартиры нужно еще до завершения строительства. То есть купить квартиру и сразу жить в ней не получится. Но все зависит от условий сделки с застройщиком. Могут быть и исключения, когда у покупателя будет возможность заехать до выплаты полной суммы стоимости. Но это касается случаев, когда речь идет о рассрочке на очень длительный срок.

В последние годы в Украине приобретает все большую популярность услуга ремонта «под ключ» от застройщика. Это помогает существенно сэкономить деньги и получить качественный ремонт в определенные сроки. Некоторые застройщики предлагают оформить рассрочку и на данную услугу.

В частности, такое предложение предоставляет и «Интергал-Буд». Эта возможность доступна тем, кто уже купил квартиру. Максимальный срок, в течение которого можно проводить выплаты, 1 год.

«Размер оплаты зависит от размера квартиры, ведь стоимость отделки считается относительно квадратуры площади. В нашем случае — это $300 за метр квадратный», — уточнила Елена Буряк.

Плюсы и минусы рассрочки

Покупка недвижимости в рассрочку удобнее, чем банковский кредит. Все потому, что не нужно готовить стопки документов и долгое время согласовывать соглашение с банком. По сравнению с кредитом, все происходит быстрее и проще для покупателя.

Преимущества:

• быстрота оформления сделки;
• отсутствие дополнительных согласительных звеньев, таких как кредитный комитет в банке;
• отсутствие необходимости сбора справок для подтверждения платежеспособности.

Недостатки:

• относительно короткий срок выплат, следовательно, немалая сумма постоянных взносов;
• привязка к курсу доллара США.

Как работает кредит от банка

Банковский кредит на покупку недвижимости — ипотека — устроен иначе. Сначала покупатель выбирает объект, на который хочет оформить ипотеку. Далее застройщик формирует пакет документов для банка, где будет указана стоимость недвижимости и ее основные характеристики, и клиент идет с этим пакетом в банк.

Условия кредитования могут существенно отличаться, в зависимости от банка, в который обратился покупатель. В частности, банк определяет сумму первого взноса и срок кредитования, который может достигать 20 лет. И это одно из преимуществ банковского кредитования. Ведь, даже несмотря на проценты, суммы, которые нужно вносить ежемесячно, будут существенно меньше, чем в случае рассрочки.

Однако, сам факт наличия процентной ставки по кредиту является для покупателя минусом, поскольку это его существенные дополнительные расходы. В «Интергал-Буде» отмечают, что в настоящее время ипотечный рынок в Украине практически отсутствует.

«До появления льготной программы „єОселя“ у ипотеки на жилье не было спроса среди украинцев. Причина — высокая процентная ставка, которая делает такие сделки менее привлекательными», — объясняет Елена Буряк.

Однако, в 2023 году государственная программа льготной ипотеки «єОселя» немного оживила этот рынок. «В октябре-ноябре 2023 года доля купленного за заемные средства жилья достигла самых высоких за многие годы 5,8%. Поэтому следует рассматривать, прежде всего, ставку, которая предлагается в рамках программы. А это 3% для льготных категорий и 7% для остальных граждан», — отметила финансовый директор компании «Интергал-Буд».

По данным Минэкономики, с начала 2024 года по программе «єОселя» украинцы взяли кредиты на покупку более 1800 квартир и 21 частного дома.Общая сумма выданных ипотечных кредитов — 3 млрд грн.

Есть также партнерские ипотечные программы, созданные в сотрудничестве банков и девелоперов. К примеру, в рамках сотрудничества «Интергал-Буд» и «Глобус Банк» предлагаются кредиты на жилье по ставке от 4,99% до 19,90% годовых.

Что касается суммы кредита, которую можно получить, здесь все зависит от банка, в который обращается заемщик. Эта сумма может зависеть также от того, сколько у покупателя есть средств для первого взноса. Даже если по условиям финучреждения максимальная сумма кредита недостаточна для приобретения желаемого объекта недвижимости, разницу можно перекрыть за счет первого взноса.

Плюсы и минусы кредита

Преимущества:

• Ипотека — это долговременный займ, благодаря чему можно уменьшить сумму регулярных взносов до приемлемой.
• В Украине кредит на жилье выдают исключительно в национальной валюте, что позволяет, во-первых, избежать рисков, связанных с колебаниями курса, а, во-вторых, частично нивелировать финансовую нагрузку вследствие инфляции.

Недостатки:

• Высокая годовая ставка, если речь идет о получении кредита на общерыночных условиях без субсидирования со стороны государства.
• Трудности с получением кредита, ведь банк потребует подтверждения платежеспособности и способности выполнять долговые обязательства.
• Для лиц, получающих зарплату «в конверте», ипотека практически недостижима.
• Ограничение по выбору недвижимости. Получить кредит на первичку очень сложно, а именно это предложение является наиболее интересным для клиентов, ведь стоимость квадратного метра ниже, а перечень объектов шире.

Как выбрать между кредитом и рассрочкой

Вариант покупки недвижимости в рассрочку привлекателен для людей с достаточно высоким уровнем доходов. Оптимальная ситуация, когда клиент получает доход с привязкой к доллару США. Ведь это защищает его от рисков, связанных с валютными колебаниями, поскольку у предложения рассрочки есть привязка к курсу американской валюты.

Банковский кредит на жилье — более массовый инструмент. Он делает покупку недвижимости доступной для широких слоев населения, имеющих средний уровень дохода.

И рассрочка, и ипотека — удобные и эффективные инструменты. Но выбор зависит от личных обстоятельств покупателя недвижимости и его финансового положения. Выбирая между этими двумя вариантами, нужно оценить два ключевых аспекта:

• свой уровень дохода;
• имеющуюся сумму средств, которую можно использовать в качестве первого взноса.

К тому же, в «Интергал-Буде» советуют тем, кто входит в перечень льготных категорий, для которых доступно участие в программе «єОселя» под 3%, по меньшей мере, попытаться воспользоваться этой возможностью. «Это действительно привлекательное и выгодное для заемщика предложение, дающее доступ к дешевому кредитному ресурсу на длительный период», — резюмирует Елена Буряк.