Четыре риска, которые нужно учесть, инвестируя в новостройки

1. Риски, связанные с застройщиком

Один из самых ответственных шагов для инвестора — выбор застройщика, у которого будет куплено жилье. Если этот выбор окажется ошибочным, есть угроза столкнуться с рядом неприятностей.

За период полномасштабной войны только в Киеве 22 жилых комплекса, в составе которых более сотни домов разной степени готовности, заморожены. Есть несколько других компаний, темпы работы которых вызывают сомнения и вопросы инвесторов.

При выборе компании-застройщика самостоятельно оценить ее деятельность, на первый взгляд, сложно, но все же возможно. В «Интергал-Буд» отмечают, что начать следует с изучения открытых источников — публикаций в медиа, реестра судебных решений. В СМИ также часто публикуют рейтинги девелоперов, которые составляют на основе тех или иных данных. Это может быть объем текущего строительства, объем завершенных проектов за определенный период или другие данные, которые дают представление не только о текущем состоянии девелопера, но и о его позиции на рынке относительно конкурентов.

«Так, например, медиа Forbes Ukraine недавно опубликовало рейтинг застройщиков, которые сдали больше всего квартир с начала 2023 года. „Интергал-Буд“ заняла в этом рейтинге первое место. О чем это говорит? В первую очередь о том, что компания поддерживает активную динамику работ на своих площадках, и даже при значительных объемах одновременного строительства обеспечивает своевременную сдачу объектов», — говорит Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Самостоятельно на пути к выбору застройщика можно сделать следующее:

• Оценить репутацию компании среди партнеров, клиентов и поставщиков. Отзывы о несвоевременных расчетах, задержках сдачи объектов или проблемах с поставками могут свидетельствовать о финансовой неустойчивости.
• Выучить новости, судебные дела, реестры и налоговые долги. Наличие судебных процессов или налогового долга — серьезные сигналы.
• Исследовать состав менеджмента компании, их опыт и репутацию. Команда с нестабильной репутацией или частое изменение руководства могут указывать на кризис управления.
• Оценить стратегический план компании: есть ли инновационные проекты, как планируется развитие и диверсификация. Компании, у которых нет четкой стратегии развития, обычно менее устойчивы к рискам.
• Проверить, есть ли у девелопера аккредитованные для участия в «єОселя» незавершенные объекты. Аккредитацию осуществляет банк. И его цель состоит в том, чтобы убедиться в возможности компании завершить начатое строительство. Квартира, на которую предоставляется займ, является залоговым имуществом, поэтому банки тщательно проверяют всю информацию с целью избежать собственных рисков.

Выбирая надежного застройщика, инвестор избавляет себя от таких рисков, как заморозка строительства или изменение сроков сдачи объекта.

Сегодня часто встречается практика затягивания сроков и дезинформация инвесторов: срок строительства продлевают каждые три месяца еще на три месяца. Поэтому важно заранее объективно оценить ситуацию, сравнивая разные объекты с аналогичными сроками ввода в эксплуатацию", — советует Анна Анисимова.

2. Риск покупки неликвидной недвижимости

Еще одна потенциальная угроза для инвесторов — наткнуться на неликвидную недвижимость. Ее сложнее продать или сдать в аренду. А ключевым рычагом влияния на покупателя будет выступать цена, то есть конкурировать такой объект может на уровне низкой стоимости.

Чтобы понять, что объект недвижимости ликвидный, он должен отвечать определенным ключевым характеристикам, таким как локация, площадь, технология строительства, инфраструктура и соответствие критериям безопасности, сформированным военными реалиями.

«Условно самый ликвидный объект сейчас — это двух- или трехкомнатная квартира с ремонтом, в новом, монолитно-каркасном ЖК квартального типа застройки, с собственной территорией и богатым инфраструктурным наполнением, в комплексе есть укрытие и он расположен рядом со станцией метро и рекреационной зоной», — отмечают в «Интергал-Буд».

Риск несоблюдения строительных норм

Важно, чтобы застройщик качественно выполнял все этапы строительства, чтобы на выходе инвестор не столкнулся со сложностями. Ведь несоблюдения строительных норм застройщиком часто приводят к ряду проблем, основные из которых:

Отказ во вводе в эксплуатацию. Государственные органы имеют на это право, если объект построен с нарушением строительных норм.

Проблемы с документами и правом собственности. Несоблюдение норм может послужить причиной задержек или невозможности оформления права собственности на недвижимость. Это может обернуться для инвестора правовыми спорами и дополнительными расходами на юристов.

Опасность для жизни и здоровья жителей. Она может возникнуть из-за недостатков в конструкции, проблем с системами отопления, вентиляции, противопожарной защиты. Эта угроза более важная, чем даже материальные потери.

Снижение рыночной стоимости. Недвижимость, построенная с нарушением норм, становится менее привлекательной для потенциальных покупателей и инвесторов, а значит, теряет в цене. Это усложняет ее продажу или сдачу в аренду, и снижает прибыльность инвестиций.

Инвестор может самостоятельно минимизировать риск несоблюдения строительных норм путем:

• проверки репутации застройщика и опыта предыдущих проектов.
• посещения уже построенных домов.
• осмотра разрешительных документов и лицензий застройщика.
• предпочитая объекты, где возможно проводить регулярные проверки соответствия строительства нормативам.
• просмотра фото- и видеоотчетов, присоединившись к группе инвесторов в чатах.

4. Военные риски

Полномасштабная война внесла коррективы во все сферы деятельности, включая недвижимость. Сегодня самый большой риск для объектов первичной недвижимости — физическое повреждение домов из-за военных действий или обстрелов. Это актуально как в регионах, приближенных к линии фронта, так и в более отдаленных. К примеру, в Киеве объекты недвижимости повреждаются вследствие вражеских действий.

«На сегодняшний день возмещение потерь, связанных с разрушением готовых жилых объектов в собственности, осуществляет государство, в частности, через программу „єВідновлення“. Также существуют страховые программы, которые покрывают подобные риски. Что касается объектов на этапе строительства, ответственность за восстановление берут на себя застройщики. То есть, если произошло попадание, — все это восстанавливается за счет застройщика. Например, в наши объекты несколько раз попали, и мы собственными силами восстановили окна и фасады», — объясняет Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании.

Также среди рисков, связанных с войной, есть угроза возможной временной оккупации территории, на которой расположена недвижимость, или же обесценивание имущества в зонах повышенной опасности.

Самостоятельно предотвратить большинство этих рисков инвесторы не могут даже при самом сильном желании. В то же время застройщики в Украине сегодня активно адаптируют свои подходы к строительству жилья, пытаясь минимизировать угрозы для новых объектов и обеспечить безопасность будущих жильцов. Среди основных мер, которые они предпринимают для этого:

• Обустройство укрытий и хранилищ.
• Выбор более безопасных локаций.
• Применение современных материалов и технологий для повышения устойчивости зданий к потенциальным повреждениям (застройщики используют армированные бетонные конструкции, ударопрочные материалы и современные системы окон и дверей, которые обладают повышенной стойкостью к взрывным волнам).
• Разработка безопасной инфраструктуры жилых комплексов (детские площадки, парковки и другие зоны отдыха все чаще размещают на внутренней территории комплексов, защищая их от открытых зон и потенциальных угроз).
• Повышенное внимание к планировке зданий по новым стандартам, которые предусматривают укрытие в легкодоступных местах для всех жителей, быстрые выходы, отсутствие «глухих» зон. Также планируются дополнительные проходы и аварийные выходы.

К примеру, «Интергал-Буд» уже обустраивает безопасные помещения для жителей своих домов, в которых можно находиться во время воздушных тревог. А еще в одном из проектов компании в некоторых домах предлагают персональные укрытия, которые располагаются под квартирами на первом этаже. Попасть в такое помещение владелец может как из квартиры, так и с цокольного этажа дома.

Вместо итога

Как видим, большинство рисков, связанных с покупкой недвижимости, можно минимизировать или и вовсе избежать, выбрав надежного застройщика. Лучше всего — если это будет активно работавшая до февраля 2022 года компания, которая быстро возобновила работы уже во время полномасштабного вторжения. При этом показательная динамика на строительных площадках девелопера должна быть подкреплена реальными результатами — сертификатами о завершении строительства.

В то же время искать самые дешевые предложения не стоит. Особенно в сегменте комфорт-класса, который сейчас пользуется наибольшим спросом. Такие предложения следует изучать более тщательно. При этом в классах бизнес и премиум, где сделок не столь много, можно встретить интересные акционные предложения и программы рассрочки.

Основная гарантия безопасности сделки — правильный выбор компании-застройщика. «У больших системных девелоперов достаточно ресурса и опыта работы в кризисных для рынка ситуациях. Это помогает им выполнять взятые на себя обязательства вовремя и в полном объеме», — резюмирует Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».