25 июня 2020, 12:41 Читати українською

Деньги в котлован. Простой способ защитить покупателей жилья

Банкротство Укрбуда продемонстрировало, что остановить работу могут даже самые крупные застройщики. А их инвесторы практически не защищены. При таких условиях эксперты сравнивают инвестиции в первичный рынок недвижимости с пирамидой.

Банкротство Укрбуда продемонстрировало, что остановить работу могут даже самые крупные застройщики.

Каким образом можно защитить права инвесторов и вместе с тем разрешить застройщикам продавать квартиры на «этапе котлована», в колонке для «Минфина» рассказал адвокат Totum LF Сергей Радченко.

Правила инвестиций

Начиная с печально известной аферы «Элита-Центр», строительный рынок жилой недвижимости Украины каждый год ознаменуется очередным скандалом. Только в Киеве счет пострадавших инвесторов от действий недобросовестных застройщиков идет на десятки тысяч человек.

Практика показывает, что самым слабым звеном в процессах строительства жилья в Украине являются именно инвесторы, за чей счет и происходит это строительство.

Как ни странно, в Украине это вполне законно. Из всех источников финансирования инвестиционной деятельности, определенной в ст.10 закона «Об инвестиционной деятельности», застройщики почти всегда выдирают только одно – привлеченные финансовые средства инвесторов.

Законодательство устанавливает лишь некоторые ограничения при осуществлении инвестирования в объекты жилищного строительства. В частности, такое инвестирование может осуществляться исключительно через:

  • фонды финансирования строительства;
  • фонды операций с недвижимостью;
  • институты совместного инвестирования;
  • путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Коррупция – есть, гарантий – нет

Застройщики широко используют схемы финансирования, которые лишь внешне похожи на законные, цель которых лишь оптимизация налоговой нагрузки.

То есть, в Украине действует модель ведения строительного бизнеса, когда застройщик строит жилье почти полностью за счет покупателей, при этом максимально уклоняясь от уплаты налогов. Именно такой подход создает ту самую доходность, за счет которой строительная отрасль Украины значительно опережает среднеевропейский уровень.

Читайте также: Пик падения цен на недвижимость будет ближе к осени, в среднем на 10-20%

К сожалению, у этого явления есть обратная сторона – тотальная коррупция, фактическое сращивание частного и государственного секторов, полная зависимость компании-застройщика от продаж своего продукта, и, как следствие, социальные беспорядки и дополнительная нагрузка на государственный или местные бюджеты, в случае невыполнения застройщиками своих обязанностей.

Пути решения проблемы

Законодатели и юридическое сообщество активно генерируют идеи, как бороться с таким явлением. Диапазон предложений достаточно широк. От разработанного в 2019 г. Минрегионом законопроекта «О защите прав физических лиц – вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов», который предусматривал фактически национализацию долгостроев при определенных обстоятельствах, к предложению введения государственной регистрации имущественных прав на объекты, которые будут созданы в будущем.

Однако, большинство предложений ограничиваются лишь борьбой с последствиями, но не с причинами этого явления.

В то же время, мировые тенденции в строительстве другие. Приобретение недвижимости, а тем более жилой, фактически не является инвестированием, в понимании его как инструмента для увеличения собственного капитала. В основном, это базовая потребность каждого человека.

Гражданское законодательство Украины содержит юридические конструкции, которые могли бы уже сейчас решить проблему и поставить точку в несметном количестве обманутых инвесторов-покупателей жилой недвижимости.

Так, еще в 2017 г в главу 72 Гражданского кодекса было добавлено ряд норм по использованию эскроу-счетов. Тем самым, в наше законодательство был имплементирован действенный механизм, который уже давно и успешно используется в странах с развитыми экономиками.

Что такое эскроу-счет

По сути эскроу-счет – это условный депозит денежных средств, который одна сторона договора передает во временное владение банку до наступления конкретно определенного в договоре условия и предъявления банку определенных договором документов. До этого момента банк обязуется хранить денежные средства эскроу-счета.

Читайте также: Почем сейчас можно купить квартиру в Киеве

В случае наступления определенного основания, банк полностью или частями перечисляет сумму с вашего эскроу-счета на счет получателя этих средств (бенефициару). Если же определенное обстоятельство не наступает – средства возвращаются владельцу.

Важным признаком эскроу-счета является то, что ни его владелец, ни бенефициар не могут распоряжаться этими средствами. И это абсолютно оправдано. Ведь так и владелец счета, и бенефициар уверены, что их интересы защищены.

Как это будет действовать в строительстве

Поясним на простом примере, как это может работать.

Инвестор хочет приобрести квартиру в конкретном жилом доме на стадии строительства, но зная все проблемы строительного рынка боится это делать. Продавец-застройщик хочет как можно быстрее продать свой товар – квартиры. Именно для этого в банке открывают эскроу-счет. Инвестор кладет туда деньги, в частности, частями в течение всего периода строительства, и ставит банку задачу – перевести аккумулированную сумму на счет застройщика, например, после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Читайте также: Лето в Киеве: акции от застройщиков в новых условиях

В то же время, строительство жилых домов осуществляется застройщиком за счет собственных или кредитных средств. Однако, на момент ввода жилого дома в эксплуатацию, у него может быть 100% проданного имущества, деньги за которое будут получены одномоментно.

В применении этого механизма есть как отрицательные, так и положительные моменты.

Да, это приводит к удорожанию конечной стоимости недвижимости и необходимости застройщика вести строительство на собственные средства или привлекать финансирование своих проектов другим путем. Кроме того, эта схема увеличивает налоговое бремя застройщика.

В то же время количество положительных моментов все-таки превышает:

  • полная защита интересов инвесторов-покупателей;
  • «отбеливание» схем строительства и уплаты налогов;
  • безболезненное прохождение процедуры финансового мониторинга для покупателей недвижимости, порог которого установлен на настоящее время в размере 400 тыс. грн.;
  • выход с рынка компаний-однодневок и компаний без реального собственного капитала;
  • специализация и укрупнение строительных компаний;
  • уменьшение коррупционных рисков при градостроительной деятельности, как на стадии разработки планировочной документации по развитию населенных пунктов, так и в разрешительной сфере;
  • стимулирование застройщика сократить время денежного обращения и кардинальное решение вопросов долгостроев;
  • запуск финансового и страхового рынка и другие.

Как реализовать изменения

Для внедрения эскроу-счетов в строительстве, требуется фактически только вписать этот механизм как обязательный к применению в законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Также стоит установить запрет продажи объектов жилищного строительства до его ввода в эксплуатацию по схемам, которые отличаются от прямо определенных в законе «Об инвестиционной деятельности».

Использование эскроу-счетов не ограничивается продажей объектов недвижимости на стадии строительства. Этот универсальный механизм может быть применим при заключении любой рискованной сделки, и, в отличие от нотариальных депозитов, может приобрести популярность.

Читайте также: Что изменилось в налогообложении доходов от продажи объектов незавершенного строительства

С обзором на усиление комплаенс-процедур, в соответствии с законодательством о финмониторинге, вообще есть все основания стать очень востребованной услугой и действенным механизмом защиты сторон.

Комментарии - 30

+
+41
bonv
bonv
25 июня 2020, 12:49
#
Нерухомість неохоче але продовжить своє падіння..
+
+17
олігарх д
олігарх д
25 июня 2020, 13:05
#
...продовжить своє падіння.  Висновок потрібно просто почекати. Менше мороки -  раз і можливо вигідніше получиться -  два.
+
+21
xo4y xo4y
xo4y xo4y
25 июня 2020, 13:25
#
Если запустят ипотеки даже рост будет.Так как повыситься спрос. Но ключевое слово «если»
+
+46
P0MA
P0MA
25 июня 2020, 15:15
#
Главное в ипотеке — чтобы стоимость квартиры не падала в цене со временем. Потому что при 10% на 20 лет это тройная переплата, за то что падет.
По поводу эскроу-счетов — то это не немного, а существенно удорожает стоимость квартиры для покупателя. По факту вы покупаете вторичку. Сейчас полно готовых квартир по переуступке или с документами. Покупайте. Но нет все хотят дешевле. А там риски. Но когда это ваша первая новостройка — то вам все нравится, и о последствиях никто не думает, особенно если отдел продаж знает свое дело. А риски по мнению многих должно покрыть государство.

И если в нынешней ситуации спасать нужно застройщиков, то в ситуации с эскроу-счетами спасать будут банки. Потому что застройщики превращаются в обычных подрядчиков. От них ничего не зависит. И если менеджер банка не одобрит корзины для кондиционеров (экономически не выгодно) — то застройщик сам этого сделать не сможет. Но и всю ответственность перекладывают на банки.
+
+22
yarg
yarg
26 июня 2020, 11:16
#
«Потому что застройщики превращаются в обычных подрядчиков. От них ничего не зависит. И если менеджер банка не одобрит корзины для кондиционеров (экономически не выгодно) — то застройщик сам этого сделать не сможет. Но и всю ответственность перекладывают на банки.»

почему ? банк никак не может одобрять или не одобрять что-то .
будет договор в котором прописано - застройщик дает в банк а кт о вводе дома в эксплоутацию - банк выплачивает ему средства покупателей жилья , хранящиеся на отдельном счете. Собственно все. 
разновидность аккредитива.
+
+29
Vanya7777
Vanya7777
26 июня 2020, 11:44
#
+1
Причем тут банк и корзины кондиционеров. Не банк же дом в эксплуатацию принимает...
+
+8
Conclusion
Conclusion
28 июня 2020, 15:46
#
Это называется «абы ляпнуть». А как вам информация о «падающей недвижимости»? Где же она падает?
+
+25
mega5
mega5
29 июня 2020, 7:49
#
У меня товарищ ожидает падения цен на недвижимость уже 15лет, хотя бы до уровня 2004 года, когда морально и материально был готов купить трёшку в новом доме за 25000 долларов, но не сошёлся в 100 долларах (нотариуса продавец вешал на покупателя). На аренду за это время уже около 120 тысяч долларов ушло, но человек верит, что цены обвалятся и он сэкономит несколько тысяч долларов.
+
+25
yarg
yarg
29 июня 2020, 10:13
#
В 2004 году трешка стоила 25000 долларов в депрессивных рабочих поселках на Донбассе. Это там он потратил за 15 лет 120000 долларов на аренду жилья  ? Весь поселок снял ?
+
0
mega5
mega5
29 июня 2020, 16:37
#
В Киеве на Вишняковской, Позняки. Дом от Киевгорстроя, инвестор купил за 18000 долларов, а потом перепродавал за 25000 долларов. Цены тех лет: ул.Пушиной, метро Житомирская, комфорт-класс, 2000 грн/метр, ул. Щербакова 42, 2400 грн/метр. Крутой кирпичный дом. Ул. Молдавская - тоже около того. Так что стоит подождать))).
+
+15
yarg
yarg
29 июня 2020, 19:32
#
Ну подождите. только чего ? в 2003 году зарплата в 300 долларов была очень крутой. Сейчас 7500 гривен - это что-то типа минималки. Видел сегодня обьявы - складской комплекс ищет грузчиков и комплектовщиков. зарплата 12-20 тысяч. Весь район облепили...
+
0
mary27
mary27
30 июня 2020, 2:10
#
Зажрались вы там в своем Киеве, вот что)

В соседней теме про минималку бизнесмены ноют
https://minfin.com.ua/2020/06/28/47901278/
наемные рабы зарплату хотят.
А не милостыню.
От этого ''бедные'' бизнесмены не могут наценку в 200% сделать)
+
+15
yarg
yarg
30 июня 2020, 9:45
#
Бизнесмены всегда ноют. Им мамы обьяснили в детстве «проще наныть чем заработать» - вот они и ноют.
+
+25
ballistic
ballistic
25 июня 2020, 13:36
#
Тут є ще один ризик для забудовника. Якщо трапиться криза і ринок нерухомості впаде, то інвестору вигідніше буде не приймати збудований об'єкт нерухомості, розірвати договір і забрати свої інвестиційні кошти. Формальних приводів не приймати можна буде знайти багато, враховуючи, що зараз ніхто з забудовників не дотримується 100% всіх діючих норм.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
27 июня 2020, 22:28
#
Вы не правы. Покупатель уже внёс деньги за будущую квартиру, но эти деньги лежат как гарантия выкупа на специальном счету в банке. Единственный риск это то, что будут гнать дом чем быстрее. Будут в дождь фасад утеплять мин ватой, заливать бетон в мороз и так далее. Ведь проще будет дать денег технадзору и ГАСКу (либо его аналогу).
+
0
ballistic
ballistic
27 июня 2020, 22:53
#
В чому саме я неправий?
Договір можна розірвати, якщо одна зі сторін порушить чи не виконає умови. Якщо будинок збудовний з порушеннями, то це достатній привід розірвати договір.
+
0
Conclusion
Conclusion
28 июня 2020, 15:50
#
Именно. Так в чём собственно проблема? Строить без нарушений вообще не сложно и плюс защита от «минеральной ваты из под дождя». Договор купли-продажи априори возникает на идее, что стороны не имеют претензий друг к другу.
+
0
ballistic
ballistic
28 июня 2020, 16:19
#
«Строить без нарушений вообще не сложно»
 - так в тому й справа, що побудувати з дотриманням усіх-усіх норм вкрай важко.

Якщо влаштувати прискіпливу перевірку, то в кожній новобудові можна знайти порушення. Але на більшість цих порушень власники квартир закривають очі, бо всі вже звикли, що такі порушення є «нормальними». Але якщо у інверстора буде мета розірвати договір, то формальний привід-порушення буде знайти неважко.
+
+7
zzel
zzel
28 июня 2020, 18:21
#
Разве перед разрывом договора инвестор не должен будет доказать что он указывал на нарушения, но застройщик их не устранил ? Логично что это должно быть в договоре, и если застройщик отказался устранять - тогда пускай и страдает
+
0
ballistic
ballistic
28 июня 2020, 20:35
#
Так, для розриву договору потрібно зробити експертизу на наявність порушень і через суд довести, що забудовник не в змозі ці порушення виправити. Наприклад, що не витримана така будівельна норма, як належна відстань між будинками.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
29 июня 2020, 17:38
#
Это уже вопрос к ГАСКу и им подобным как они выдали сертификат ввода в эксплуатацию. Если дом введён в эксплуатацию, технические условия соблюдены (есть окна, двери, лифты, счётчики все, коммуникации) то всё. Он свою часть выполнил.
+
0
ballistic
ballistic
29 июня 2020, 22:58
#
Можна ще виміряти рівень звукоізоляції, радіоактивного забруднення, тягу у вентиляції...
Я не юрист, але мені здається, що при бажанні можна буде знайти привід.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
29 июня 2020, 17:34
#
Вы писали о том, что рынок упадёт, а не тот факт, что конкретный объект не будет достроен. Падение рынка это падение продаж, цен, спроса. Что угодно, но это не обязательно 100% гарантия, что дом будет недостроен, как и утверждение наоборот.
+
0
ballistic
ballistic
29 июня 2020, 22:59
#
Я писав «Якщо трапиться криза і ринок нерухомості впаде, то інвестору вигідніше буде не приймати збудований об'єкт нерухомості, розірвати договір і забрати свої інвестиційні кошти.»
+
+61
mary27
mary27
25 июня 2020, 14:55
#
Единственный способ уменьшить количество ''укрбудов'' и прочих кирпично-финансовых пирамид - запретит продавать ''квартиры'' на стадии грязной ямы.
+
+23
yarg
yarg
26 июня 2020, 11:16
#
А как же возможность побыть «инвестором» ?
+
0
eastpakk
eastpakk
26 июня 2020, 7:11
#
Просто к риску банкротства застройщика таким образом ещё и добавится риск банкротства банка. Вот прямо очень позитивно это повлияет на надёжность...
+
+15
mary27
mary27
26 июня 2020, 10:23
#
И раньше банкротства банков, где находились средства застройщиков, приводили к проблемам.
Так что, ничего не поменяется.
+
+30
MilaZ
MilaZ
27 июня 2020, 11:17
#
Наші люди звикли до адреналіну та ніяк не хочуть звільнятись від цієї залежності :))) Ескроу-рахунки, в кінці кінців, покладуть хоч якусь відповідальність на забудовника та змусять його будувати житло вчасно, а то зараз в договорі список штрафів за кожний крок інвестора, а на забудовнику нічого, навіть неправдиві сроки здачі пишуть в договорі (грудень 2020), коли відділ продажу заявляє: «Хіба ви не бачите, що раніше, ніж через 2 роки будинок не збувають?!», а заходиш в групу в вайбері чи телеграмі по будинку, то там взнаєш, що і через 5 років можуть не побудувати, відповідають інвестором на зустрічі:«Коли захочу, тоді й побудую». Інвестор кладе гроші в банк та, поки вони там лежать, отримує % з депозиту, а банк може давати частину забудовнику в кредит до першого акту виконаних робіт і так поетапно. В результаті ціна М2 росте тільки на різницю в % (закладену вже в ціні продажу), а час для інвестора - це теж гроші. Заморозити гроші в житлі на 2 роки, чи на 5-10 - це велика різниця. За цей час в нашій країні може навіть вулкан з'явитись.
+
0
Danconia
Danconia
28 июня 2020, 1:57
#
А можно просто принять закон что договор купли продажи недвиги с физ лицами оплата по факту сдачи жилья, ну может там предоплата какая на 10-20% от суммы 
тогда ескроу и даром не нужны ввиде посредников которые будут брать % от суммы сделки удорожая сделку. 

20% это умеренный риск для инвестора а сдр стороны не достаточный куш чтобы Войцеховские и ему подобные свои пирамиды мутили



Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама