Пик падения цен на недвижимость будет ближе к осени, в среднем на 10-20%

Тотальный карантин больно ударил практически по всем рынкам. И рынок недвижимости – не исключение.

Тотальный карантин больно ударил практически по всем рынкам.

Стоит ли сейчас вкладывать в зарубежную недвижимость и на какую доходность может рассчитывать инвестор, в интервью «Минфину» рассказал инвестиционный консультант из Финляндии, специализирующийся на доходных объектах, Эрик Розенфельд.

– Как нынешний кризис сказался на рынке недвижимости?

– Основное количество сделок на европейском и американском рынках недвижимости заключаются за счет ипотеки. И первые сигналы кризиса исходят из банков, которые ориентируются на количество поданных заявок на получение кредитов.

В Финляндии, например, уже сейчас количество ипотечных заявок сократилось на 50%. Аналогичное проседание фиксируется и в других европейских странах. При том, что в европейский Центробанк предлагает кредиты под отрицательную ставку, а ставка по ипотеке в той же Финляндии составляет 0,67-0,68%.

Никто не считает, что ситуация будет продолжаться вечно. Но, учитывая ее уникальность – с такого рода кризисом человечество еще не сталкивалось, – сказать время, когда он закончится, невозможно.

Читайте также: Ипотека во время карантина: есть ли шанс снизить ставки до 10% годовых — банкиры

– Это означает, что цены на недвижимость еще не нащупали дно?

– Предполагаю, что цены на недвижимость будут снижаться и дальше. Сложнее всего придется курортной недвижимости, поскольку сезон потерян. Курорты Испании, Турции, Греции, Италии доходы не генерируют и агентства недвижимости простаивают. Скорее всего, они будут избавляться от домов, квартир, апартаментов. Соответственно цены пойдут вниз.

Пика падения следует ожидать ближе к осени. Но на обвал стоимости в два-три раза я бы не рассчитывал. В среднем 10-20%. Но это лишь прогноз, все зависит от многих факторов.

Читайте также: Михаил Кухар: В июне-июле недвижимость можно будет купить с дисконтом 25%

– Традиционно эксперты советуют вкладываться в дешевеющие активы. Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

– Когда покупать недвижимость – сейчас или позже – зависит от цели покупки.
Если цель покупки — перепродажа, интересные варианты можно начинать искать уже сейчас. Ситуация провоцирует избавляться от недвижимости многих, особенно тех, кто потерял арендаторов или закрыл бизнес.

Они будут сбрасывать недвижимость и будут более гибким в вопросах снижения цены. Осенью же, когда цены достигнут дна, продавцы скорее решат потерпеть, подождать еще немного и тогда продать дороже.

Если же цель – покупка для последующей сдачи в аренду, лучше дождаться восстановления рынка и тогда уже покупать.

– А как на счет реализации мечты – домик у моря?

– Вообще те, кто накупил курортной недвижимости с расчетом, что она станет их вторым домом, сейчас оказались в тупиковой ситуации. Они просто физически не имеют возможности туда добраться.

Поэтому я призываю более критически относится к вопросу покупки недвижимости за рубежом для себя. По большому счету, это не инвестиция, это большие траты.

– Как повлияет локдаун на изменения настроения потребителя в плане приобретения недвижимости за рубежом?

– Карантин станет в некотором роде стоп-фактором для покупки недвижимости за рубежом. Если откровенно, я этому рад. Покупать за границей недвижимость для себя можно в том случае, если вы железобетонно уверенны, что хотите в этой стране жить многие годы.

Ситуация с карантином многих избавит от необдуманных и не нужных на перспективу трат.

Читайте также: Какие квартиры будут покупать после кризиса

– Давайте вернемся к вопросу покупки недвижимости с целью заработка. Что посоветуете покупать и где?

– Не имеет принципиального значения, куда инвестировать, будь то Германия, Венгрия, Польша, Таиланд, Италия или США. Везде есть хорошие для инвесторов предложения, если мы говорим о политически стабильной стране с высокой степенью защиты инвесторов, независимой судебной системой и так далее.

Если говорить о проектах, связанных с доходностью, то самые лучшие варианты в Азии, а не в Европе. Именно Юго-Восточная Азия предлагает гораздо больше вариантов по доходности, чем Европа.

– Стоит ли учитывать при покупке общий экономический фон в стране?

– Если брать по степени экономических потерь, то, скажем, Италия пострадала больше, чем Испания, а Греция меньше, чем Турция. Но это не значит, что покупать недвижимость лучше только в менее пострадавших странах. Имеет значение, кто быстрее сможет восстановиться после кризиса.

Если рассматривать с этой стороны, то среди самых перспективных я бы выделил Португалию, Германию, Австрию, Таиланд, Венгрию, Польшу. Также нет сомнений, что выберется быстро с кризиса Америка. Этого гиганта ничто не разрушит.

– Какой инвестиционный совет вы бы дали вашему клиенту, желающему вложить в недвижимость крупные суммы?

– Первое, ни в коем случае не инвестировать в один проект. Потому что сегодняшняя ситуация говорит, что нет ничего стабильного. Диверсификация – это слово дня, и она будет нас направлять еще многие годы.

Второе, я бы брал проекты, которые генерируют постоянный доход. Не стоит рассчитывать на перепродажу и красивую статистику о постоянном росте цен на недвижимость, что якобы гарантирует высокую прибыль при перепродаже.
На самом деле, когда вы покупаете недвижимость, все, что известно наверняка, это сколько вы потратите. Дальше просто гадание.

Например, вы берете во внимание, что в Германии статистически стоимость недвижимости растет, допустим, на 3% в год. Соответственно, если через 10 лет ее перепродать, то, скажем, из €500 тыс. заработок составит €150 тыс. Цифры, безусловно, красивые. Но что будет через 10 лет, в какой степени вырастут цены вообще, а главное, на ваш объект – совершенно непредсказуемо.

На цену недвижимости и ее инвестиционную привлекательность влияет множество факторов: от общих, таких как соотношение спроса и предложения, ипотечные ставки и так далее, до локальных – строительство станции метро или открытие социального дома для алкоголиков и наркоманов по соседству.

Читайте также: Гайд для инвестора. Как получить гражданство другой страны

– Какой вид вложений предпочтительней сейчас – покупка напрямую или долевые инвестиции?

– Везде есть плюсы и минусы. Плюсы долевого инвестирования заключаются в том, что это, во-первых, маленький порог входа. У нас минимальная сумма инвестирования – € 3 тыс. Во-вторых, дает возможность диверсифицировать даже небольшие бюджеты в €10-15 тыс. И в-третьих, позволяет на долгий период времени планировать определенный доход. Естественно, он зависит от той суммы, которую вы инвестировали.

Минус в том, что этот вид инвестирования не предполагает права собственности. Речь о совладении или покупке облигаций компании, которая владеет недвижимостью. Это может отпугнуть тех инвесторов, для которых только полное владение значит правильное вложение денег.

Выбирай самый доходный инструмент инвестирования в каталоге от «Минфина»

– Сколько можно заработать на минимальной сумме инвестиций, став дольщиком?

– Если брать минимальный вход € 3 тыс., много не заработаешь. Для этой суммы доходность может составить 6% годовых. Это очень хороший процент, если сравнить с доходностью от долгосрочной аренды в Европе, которая составляет примерно 3-5%.

Посчитаем, сколько даст 6% от € 3 тыс. Это € 180 в год, €45 в квартал, или € 15 в месяц. Очевидно, что эта сумма мало кого спасет, но и € 3 тыс. не решат всех проблем. В любом случае, для сохранения денег – это вполне приемлемый вариант.

Сегодня, когда инвестиции в зарубежную недвижимость замерли и людей больше волнует их финансовое будущее, мы предлагаем накопительные программы, позволяющие при небольших ежемесячных взносах начать создавать «подушку безопасности» на будущее. Такими программами пользуются те, кто понимают, что в будущем придется рассчитывать только на себя. Я сам инвестирую в такие программы.

– На какую доходность может рассчитывать инвестор, покупая недвижимость за рубежом?

– Если человек покупает недвижимость за рубежом, впрочем, как и у себя дома, у него есть несколько вариантов получения доходов. Один из наиболее стандартных – это долгосрочная аренда.

Рассмотрим, как пример, популярную для покупателей бюджетной недвижимости испанскую Торревьеху. Возьмем среднюю 2-комнатную квартиру порядка 50 кв. м за € 65 тыс.

С учётом налога на покупку в Испании (10%) и сопутствующих расходов на нотариуса, оформление, к этой цене прибавиться еще €9 тыс. Со старта общие траты возросли до €74 тыс.

Если повезет, такой объект можно сдать в долгосрочную аренду за €500 в месяц. Получается, в год от аренды мы сгенерируем €6 тыс. «грязного» дохода. С него мы вычитаем: €500 на комиссию агентства недвижимости, €20 в месяц или €240 в год на коммунальные платежи, €200 на ежегодный налог на квартиру. Таким образом, ежегодные расходы составят €940.

В результате прибыль составит €6000 – €940 = €5 060, или 6,84% годовых. Классный процент для недвижимости, но мы не учли затраты на покупку мебели, возможный ремонт и т. д. А еще 24% – налог на прибыль для нерезидентов. В результате чистая прибыль в год в нашем очень оптимистичном случае составляет €3 846, или 5,2% годовых.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость: что нужно знать, чтобы заработать до 80%

– Недвижимость во время финансового шторма нередко становится проблемным активом. А есть ниши, позволяющие на ней зарабатывать и в трудные времена?

– Совершенно очевидно, что мы движемся в сторону проектно-зависимой экономики. Возьмем коворкинги. Они возникли потому, что у множества людей потребность в офисе возникает время от времени.

По той же причине появились центры по самостоятельному хранению товаров. Этот тренд будет развиваться. Поэтому тут множество вариантов инвестирования.

– … И один из них – вложения в хранилища информации? Расскажите об этом.

– Взлетела потребность в онлайн услугах — от заказа еды до Zoom. Вся эта информация должна где-то храниться. Громаднейшие компьютеры с большой памятью, куда закачиваются все данные, должны где-то физически находиться. В специально оборудованном помещении, а это и есть недвижимость. Поэтому data-центры сегодня просто замечательная тематика. На их создание и развитие нужны деньги. И вход инвесторов, конечно, здесь приветствуется.

Есть разные варианты входа – и через акции, и через облигации. Так что можно зарабатывать как за счет дивидендов, так и на росте стоимости акций.

Инвестировать в data-центры можно через инвестиционные трасты REIT, и порог входа там может стартовать даже от €300.

Считаю это направление очень перспективным. Какие здесь могут быть риски? Я их не вижу, потому что data-центры — растущая сфера. Особенно интересны они в плане долгосрочных инвестиций. Если сейчас их доходность не очень высокая – 2-3%, то через пять лет она может взлететь.

Беседовала Ирина Рыбницкая

Комментарии - 39

+
0
bublik
bublik
28 мая 2020, 8:05
#
Он просто забыл уточнить что падение на 10-20% будет в гривне при курсе доллара 45-100 )
+
+142
andrey2412
andrey2412
28 мая 2020, 9:36
#
Он про европейский рынок говорит, а не наш
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
28 мая 2020, 10:03
#
В Финляндии может и будет 10-20%. Такого спроса, как во время вынужденного переселения с Востока, у нас не будет. Так что падать нам до адекватных уровней -30% аж бегом.
+
+74
yarg
yarg
28 мая 2020, 10:47
#
Ну , будете продавать свою квартиру с такой скидкой - пишите. договорипмся.
+
+52
andrey2412
andrey2412
28 мая 2020, 11:54
#
Так же и в 2009 говорили и 2014-15 В итоге продавали и с больше скидкой чем 30%
+
+34
Olenkabuh
Olenkabuh
28 мая 2020, 13:35
#
В 2009 г. рынок падал, т.к. цены после 2005 г. ушли в космос. У нас недвижимость стоила дороже, чем в Польше в 2007-2008 г.г. Кредиты раздавали на покупку квартиры кому угодно. 2-х комнатные убитые хрущи на Соломенке уходили по 100 000 у.е. Знакомый продал 3-х комнатную на Подоле в царском доме за 500 000 у.е. 1-комнатная на Оболоне стоила 100 000 у.е. На днях читала статью 2010 года, где «аналитики» прогнозировали откат стоимости недвижимости до 10 000 у.е. за 1-ю квартиру. В результате ничего такого не было. Цены конечно упали , но в разном ценовом сегменте по разному. В 2014-2015 г.г. у нас гривнах обвалилась  в 3 раза. То конечно же и рынок отреагировал на это, но не в 3 раза. А в 2019 году опять пошли вверх. Дно было в 2017 году. Как сейчас будет никто не знает. Но то, что цена после всех витков не доходила до уровня цен в 2003-2004г.г - это 100%
+
+15
yarg
yarg
28 мая 2020, 14:08
#
«Но то, что цена после всех витков не доходила до уровня цен в 2003-2004г.г - это 100%»

понятно что цена не упадет до уровня 2004 года. 
просто потому что тогда зарплата 200 долларов в Киеве считалась «хорошей». А сейчас  - это минималка в Вапнярке.
+
0
Olenkabuh
Olenkabuh
28 мая 2020, 16:46
#
«Так отож». Если гривна будет опять девальвировать как в 2014-2015 году, то и цены в у.е. пойдут вниз. А все остальное - коррекция. Недвига сейчас так «дорого» стоит, что у меня основная масса знакомых за последние 4 года по несколько квартир в Киеве накупили. Их родственники с периферии уже обзавелись недвигой, которую сдают в аренду, а сами в селе живут. Тут, чтобы просло уже должен быть настоящий коллапс всего, но тогда с страны не будет
+
+45
djjack
djjack
28 мая 2020, 8:12
#
Крайне интересная и актуальная статья. Спасибо!
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
28 мая 2020, 8:36
#
Ждём от автора анализ и прогноз Украинского рынка, написанного в этом же стиле. Спасибо
+
+21
yarg
yarg
28 мая 2020, 9:51
#
Типа «что-то подешевеет , что-то подорожает , но как именно - хз» ? 
можете пользоватся этим прогнозом.
+
+21
vladymyrkiev
vladymyrkiev
28 мая 2020, 10:13
#
Налог на недвижимость 200 евро (6 тыс грн) в год и 20 долл комуналка (600 грн) за 50 кв.м. Т.е. среднемесячные затраты 1100 грн... Сравните со своей квартирой.
+
+15
yarg
yarg
28 мая 2020, 10:49
#
Ну сравните. только не забывайте , что все что по счетчикам - электричество и вода - это жильцы оплачивают сами. Это сюда не входит.
+
+12
ballistic
ballistic
28 мая 2020, 10:53
#
20 євро на місяць «за комуналку» - це мабуть частка, яку сплачує власник нерухомості. Зазвичай комунальні оплачує орендар і в Іспанії ціни на воду, електрику, інтернет на решту послуг вищі, ніж у нас.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 мая 2020, 11:02
#
В мене 1100 не накапує, зимою макс 700-800 грн за все разом, з інтернетом і кабелем. І це не 50 квадратів, а дещо більше. Ну і у нас зима не Іспанська. А так, то я ще в далекому 2003 році жив в Ірландії. То лиш мішок сміття викинути коштувало 3 з гаком єврика... як кілограм мяса. На автобусі 20 км проїхати 3,50 було...
+
+15
penetrator1963
penetrator1963
28 мая 2020, 11:38
#
У меня только электроэнергия 700-800 грн в мес стабильно. я не представляю, как люди тратят, чтобы на 150-200 грн.
+
+15
yarg
yarg
28 мая 2020, 11:42
#
Загадка. у меня гривен 600-700 электричество , 350 вода, 400 жек  и мусор... зимой отопление - от 1200 до 1700 , смотря по погоде.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
28 мая 2020, 13:01
#
У меня 150 грн в месяц электричество, обычный счетчик причем (не двухзонный).
+
0
yarg
yarg
28 мая 2020, 13:09
#
150 гривен ? У меня бойлер раза в 2 больше накрутит...
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 мая 2020, 14:33
#
У мене воду газовий котел гріє, інд.опалення, утеплення, Осбб 2,5 грн з метра, зимою тепло, бо вікна на південь, газу йде на копійки. Осбб адекватне, не задирає ціни.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
28 мая 2020, 15:06
#
Не у всех же бойлеры =)
+
+36
Diego Donati
Diego Donati
28 мая 2020, 13:04
#
Больше интересует, что будет с ценами на квартиры и дома в Одессе, Киеве, Львове. 
Финляндия — это очень далеко.
+
+15
yarg
yarg
28 мая 2020, 13:10
#
Ничего не будет. что-то подешевеет на 5 %  , что-то подорожает. на те же 5 % 
будут проскакивать интересные варианты - их можно будет ловить и выиграть на 5  , а 15 % .  
Все как везде в мире. 
никаких апокалиптических подорожаний или подешевений в 2 раза - не произойдет.
+
+43
Captain  Cisco
Captain Cisco
28 мая 2020, 13:33
#
Yarg
Вы готовы это гарантировать?
+
0
yarg
yarg
28 мая 2020, 14:05
#
За соответствующую оплату - да. 
а какие гарантии вы принимаете ?
+
0
kalchu
kalchu
28 мая 2020, 15:29
#
Я тоже думаю, что недвижка просядет на 5, ну максимум 10%, конечно можно будет поймать срочную продажу с большим дисконтом, но в целом продавцы цену будут стараться держать
+
+22
ballistic
ballistic
28 мая 2020, 13:21
#
"Візьмемо середню 2-кімнатну квартиру близько 50 кв. м за €65 тис.
Якщо пощастить, такий об'єкт можна здати в довгострокову оренду за €500 на місяць
"
— житло за такими параметрами вартості та оренди можна знайти і в Києві. А ще в Києві супутних витрат менше.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 мая 2020, 14:35
#
Комунарка більша в Києві, ну і здати за 500 таку не вийде.
+
+7
ballistic
ballistic
28 мая 2020, 18:26
#
Ви погано розумієтесь на вартості комуналки в Іспанії.
І на вартості оренди в Києві також
+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
28 мая 2020, 14:50
#
Никакого пика осенью не будет. черный лебедь за углом и все только начнется осенью..
+
0
yarg
yarg
28 мая 2020, 14:54
#
Что именно ? ужасный рост цен , которого все ждут ? И который нам обещают уже сколько лет...
+
+43
Petrovich36
Petrovich36
28 мая 2020, 15:09
#
Цены на недвигу в Украине не соответствуют реалиям нашей экономике,однушка харьков 20000зе.,без ремонта ,максимум косметика.

20000*27=540тыс.

Средняя з.п пусть 10000грн  и то до 18 года и того меньше была

это 15 лет работать на убогую однушку и не болеть)и при этом не обзоводиться семьёй

Соррос наверно не шутил про нормальное населения украины в 15млн.душ)
+
+12
Diego Donati
Diego Donati
28 мая 2020, 15:19
#
В крупных городах наплыв спроса из регионов, туристы толкают цены вверх.
Как только настроят жилья под этот спрос, цены обвалятся.

В райцентрах квартиру или дом можно купить за 5000–9000 долларов.
+
+13
Petrovich36
Petrovich36
28 мая 2020, 15:12
#
Правда не каждому дано с 10000грн. отложить с зарплаты,   20000у.е и за 20лет
+
+20
Petrovich36
Petrovich36
28 мая 2020, 15:36
#
Та и робото техника на месте не стоит ,кто думает что роботы улучшат твою жизнь ,сильно ошибаються,они лишь заменят миллиарды рабочих мест,что естественно привидёт к сокращению популяции
+
0
Diego Donati
Diego Donati
29 мая 2020, 12:34
#
Это в странах с развитой промышленностью роботы вытеснят рабочих.
В Украине производств почти нет, терять нечего =)  
+
+15
IN GOD WE TRUST
IN GOD WE TRUST
28 мая 2020, 20:07
#
Продавать будут колхоз нормальные метры продавать никто не будет
+
+15
Alexeykiev
Alexeykiev
29 мая 2020, 8:09
#
СЕЙЧАС «Послекарантинная» тенденция в г.Киеве наблюдается такая:
- Недострой и «Бабушатник» (хрущ, панель, шестнарик, г*вно-локация и т.д.) хорошо просели;
- Объекты в хороших / готовых / новых ЖК уже докарантинные и наблюдается спрос и активность покупателей.
Мой Вывод такой:
- в данной дисскусии правы ВСЕ. Одни остануться с никому не нужным и не проданным бабушатником, вторые всегда выручат прибыль от ликвидного объекта (будь то продажа или аренда).
Всем Побед!
+
+15
ballistic
ballistic
29 мая 2020, 10:32
#
Це де «докарантинні» ціни?

Гривня не відновилася до докарантинного рівня, поки нема реальних підстав для оптимізму, а через 2 дні літо, мертвий сезон.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама