Покупка втемную и перепродажа невыкупленных метров: как стать владельцем жилья в Дубае

Кто сделал бум на дубайские «квадраты»

Рынок недвижимости Дубая переживает очередной бум. С начала 2023 года, по данным портала DXBinteract.com, созданного при поддержке Земельного департамента города (RERA), заключено 74 тыс. сделок на сумму 220,9 млрд дирхамов ОАЭ (около $60 млрд). Это почти на 42% больше по объемам и на 60% — в денежном эквиваленте, по сравнению с прошлым годом.

И это при том, что прошлый год для рынка недвижимости Дубая стал самым успешным за последнее десятилетие. Цены на жилье выросли во всех сегментах. Больше всего подорожали виллы (+34,9%), апартаменты (+12,5%) и земля (+13,2%).

Так, медианная цена на квартиры в Дубае превысила 1 млн дирхамов (около $280 тыс.), а средняя цена квадратного метра достигла 10 775 дирхамов ($2,9 тыс.). Самый дорогой «квадрат» в новостройках — за него нужно выложить в среднем $5,7 тыс.

Во многом такими показателями Дубай должен быть обязан состоятельным россиянам, которые в 2022 году массово бежали сюда на постоянное проживание и перевозили свои бизнесы. С их участием в прошлом году была совершена почти каждая шестая сделка.

Активными были также британцы (12% сделок) и индусы (11% сделок). В пятерку крупнейших покупателей попали итальянцы и французы.

Растущий рынок Дубая стал привлекательным и для украинских инвесторов. Правда, самую большую активность они проявили в начале 2022 года, накануне войны в Украине. Об этом свидетельствуют данные неофициальных источников агентства недвижимости T.H.E. Capital.

«Больше всего украинских денег было залито в рынок недвижимости Дубая в январе-феврале 2022 года», — уточнил основатель агентства недвижимости T.H.E. Capital Константин Писаренко.

Впрочем, интерес к местным «квадратам» у наших соотечественников не угасает, хотя количество сделок значительно уменьшилось.

Читайте также: Цены на жилье в Польше притормозили: стоит ли покупать жилье сейчас

Как купить недвижимость нерезиденту

Еще 20 лет назад недвижимость в Дубае была недоступна иностранцам. Теперь законодательство страны не устанавливает жестких ограничений для зарубежных инвесторов. Иностранные граждане, включая украинцев, могут беспрепятственно покупать недвижимость в ОАЭ.

При этом, вложив в местную недвижимость более 750 тыс. дирхамов ОАЭ ($205 тыс.), иностранец может получить резидентскую визу на 2 года. Покупка стоимостью от 2 млн. дирхамов ($545 тыс.) дает право на пребывание в стране сроком до 10 лет.

«Получение права на проживание не обязывает нерезидента находиться в стране постоянно. Достаточно приезжать раз в полгода, а то и раз в год, как это в случае золотой визы на 10 лет», — говорит Виталий Васютик, основатель агентства недвижимости RC realty, Дубай, ОАЭ.

Ну и еще несомненный козырь Дубая — это одна из немногих стран, которая принимает расчеты в кеше, и происхождение средств ее совершенно не интересует. Главное для нерезидентов — обеспечить поступление денег в страну.

Для покупки недвижимости в Дубае достаточно предъявить загранпаспорт. Сам процесс покупки довольно прост:

1. Выбор недвижимости. Этот этап достаточно интересный, если речь идет о первичном рынке. Дело в том, что в Дубае практически все продается еще до официального старта продаж. По словам Виталия Васютика, происходит это так: застройщик отправляет информацию агентствам недвижимости, что через 1−1,5 месяца планируется старт продаж, при этом не дает никакой другой информации, кроме точки на карте, где будет строиться проект. Далее агентство распространяет данную информацию среди клиентов.
   «Для тех, кто впервые покупает в Дубае, — это дикость. Условно, клиент покупает неизвестно что, на каком этаже, с какими характеристиками. Все это появляется только за 2−3 недели до официального старта продаж. Но на этом этапе уже выбор квартир, если и есть, то мизерный», — рассказал основатель агентства недвижимости RC realty, Дубай, ОАЭ.
   Если клиент проявил заинтересованность в покупке «квадратов» в еще не стартовавшем проекте, он вносит задаток в размере в основном 50 тыс. дирхамов ($13 тыс.).
2. Подписание договора и внесение задатка. При финальном подписании договора купли-продажи будущему владельцу недвижимости необходимо будет в течение двух недель внести задаток. Его размер составляет 20% от полной стоимости приобретаемого объекта. Плюс 4% от суммы сделки нужно уплатить налог в Земельный департамент Дубая.
3. Заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности. В договоре купли-продажи отражен адрес объекта недвижимости, его стоимость, порядок расчета между участниками сделки, условия и сроки передачи недвижимости, а если недвижимость покупается в строящемся проекте — еще и сроки завершения строительства и ответственность застройщика за нарушение сроков ввода в эксплуатацию.
   Переход права собственности оформляется в Земельном департаменте Дубая, который также выдает новому собственнику жилья Титул собственника (Title Deed).

Еще несколько важных моментов.

Во-первых, законы ОАЭ не разрешают проводить сделки по купле-продаже без посредников. Они помогают разобраться во всех тонкостях процесса, подготовить пакет документов и преодолеть языковой барьер. При этом действия риелторов строго регулируются Агентством по регулированию недвижимости (RERA) и Земельным комитетом Дубая (DLD).

Во-вторых, сделки купли-продажи обязательно регистрируются в Земельном департаменте Дубая, а все средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, к которым у застройщика нет доступа аж до сдачи объекта в эксплуатацию.

«Все это говорит о том, что покупатель недвижимости в Дубае хорошо защищен от недобросовестных игроков», — подчеркнул Виталий Васютик.

Читайте также: Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства

Дополнительные платежи и налоги по операциям с недвижимостью

Налоги и сопутствующие расходы при операциях с недвижимостью в большинстве стран — неприятная и достаточно затратная часть. В Дубае это сведено к минимуму. Здесь предусмотрен единый налог — 4% от суммы сделки, уплачиваемой в Земельный департамент эмирата при покупке недвижимости, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Больше никаких налогов — ни при владении, ни при продаже, ни от аренды нет.

Еще одна статья расходов — денежное вознаграждение риелтору. Ему покупатель платит 2% от стоимости сделки. Такую же сумму риелтору выплачивает продавец. В этом плане выгоднее покупать на первичном рынке, поскольку комиссию за услуги риелтора застройщик берет на себя.

Отдельной статьей расходов владельца будет содержание недвижимости. Коммунальные платежи — свет, вода, газ — начисляются, согласно показателям счетчика. Если жилье сдается в аренду, эти расходы ложатся на арендатора.

За управление домом — охрана, бассейн, придомовая территория — платит владелец недвижимости.

«Стоит это от $600 до $1,5 тыс. в год, в зависимости от расположения и класса недвижимости. За квартиру-студию, например, которая стоит $130 тыс., владелец платит управляющей компании около $850 в год. Квартиры, купленные за $1 млн, будут обходиться дороже примерно $1,5 тыс.», — объяснил основатель агентства недвижимости RC realty, Дубай, ОАЭ.

Как зарабатывают на перепродаже с минимальными суммами

Доля инвесторов и конечных покупателей на рынке недвижимости Дубая распределяется в соотношении 60:40. Покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Украинцы, по словам Виталия Васютика, предпочитают инвестиции в «котлован». В частности, потому что здесь можно оформить рассрочку и, конечно, больше заработать.

Так, если прибыльность от аренды составляет 6,5−8,7% при долгосрочной сдаче, и 10−12% — при краткосрочной, то перепродажа новых квадратных метров может принести в разы больше — от 25−30% и выше. Всё зависит от стратегии инвестирования. Но обо всем по очереди.

Первое, что следует знать инвестору, — это то, что местные застройщики дают беспроцентную рассрочку с условиями 60/40 или 70/30. Это означает, что за время строительства инвестор выплачивает 60 или 70% стоимости квартиры, а остальное — после того, как получит ключи. Есть также застройщики, которые дают рассрочку 100% стоимости квартиры на 5−7 лет равными частями, но их немного.

Второй момент — в Дубае можно перепродать квартиру, не оплатив ее полную стоимость, а только 40−50%.

«Вообще, чтобы зайти в инвестицию на „первичке“, покупателю нужно всего 24% от полной суммы: 20% — на первый взнос, 4% — на налог. То есть, если вы покупаете квартиру за $180 тыс., вам придется оплатить $36 тыс. застройщику и $4,5 тыс. — в Земельный департамент. Но хорошо, чтобы еще примерно столько же у вас было на руках. Потому что застройщики позволяют перепродавать, когда вы выплатили не менее 40%», — говорит Виталий Васютик.

Для тех, кто не хочет ждать ввода объекта в эксплуатацию, эксперт выделяет два оптимальных периода для выхода из инвестиции. Первый — через 6−8 месяцев после старта строительства. Стоимость жилья за это время вырастет примерно на 10−15%. Но если учесть, что инвестор вкладывает всего 24% стоимости квартиры, то прибыль составит гораздо больше.

«Один из последних кейсов. Стоимость квартиры с одной спальней в новом районе рядом с Даунтауном составила $300 тыс. 34% выплатил наш инвестор при входе. Через 6 месяцев мы эту квартиру продали за $345 тыс. Следовательно, наш инвестор заработал $45 тыс. На его вложенный капитал $102 тыс. он получил 44% прибыли за шесть месяцев», — отметил основатель агентства недвижимости RC realty, Дубай, ОАЭ.

Второй удачный момент для перепродажи — за полгода до ввода в эксплуатацию. На рынок выходит конечный покупатель, которому не требуется рассрочка, он покупает либо для себя, либо чтобы получать прибыль от аренды.

«За этот период прибавляется еще 10−15% к стоимости. Но если вы вдруг не успели продать, то придется искать деньги, чтобы выкупить квартиру полностью», — отметил эксперт.

Читайте также: Высокая надежность, низкая доходность: для чего стоит покупать недвижимость в Германии

Аренда или перепродажа: какую стратегию выбрать

На инвестициях в недвижимость Дубая можно хорошо заработать. Но, прежде чем в них зайти, следует определиться со стратегией.

«Если вы хотите „припарковать“ в надежной юрисдикции свои деньги и диверсифицировать риски, то лучший вариант — вложить деньги в новостройку, а затем сдавать жилье в аренду, или купить уже готовое жилье и сдавать его в аренду. Если у вас небольшой капитал и вы хотите заработать, то лучше покупать на стадии котлована и перепродавать до ввода в эксплуатацию», — советует эксперт.

Следующий шаг инвестора — выбор объекта. К этому вопросу нужно подходить особенно тщательно и не тешить себя иллюзиями, что любая недвижимость в Дубае гарантирует высокий доход.

«Ликвидное жилье в спальных районах Дубая стартует где-то со $180 тыс. Можно, конечно, купить и за $100 тыс., но будьте готовы, что ни хорошего вида из окна, ни развитой инфраструктуры там не будет. Каков смысл в таких объектах, если их практически невозможно сдать в аренду и затем продать. Да, через 3−5 лет туда дойдет цивилизация, но зачем на это время замораживать деньги», — обратил внимание основатель агентства недвижимости RC realty, Дубай, ОАЭ.

Если говорить о ликвидности недвижимости в Дубае, то эксперт советует удерживать ее не более 5 лет, затем продавать и покупать что-нибудь новое. Ведь город сильно перестраивается, каждые 3−5 лет появляются новые проекты, планирование, меняется эстетика архитектуры. Соответственно, построенные ранее объекты не столь привлекают покупателей и арендаторов, и не исключено, что они могут проседать в цене.

Прогнозы

В 2023 году рынок недвижимости Дубая обойдет рынок Лондона; главными факторами роста станут высокая заполняемость жилья и устойчивый рост цен на недвижимость. Согласно прогнозам, особенно прибавит в цене элитная недвижимость: средний рост будет в диапазоне от 6,7% до 20,3%.

При этом ожидаемые показатели роста элитной недвижимости в Лондоне значительно меньше — 3,5%. Это утверждают и специалисты по недвижимости, и искусственный интеллект, которому поручили составить прогнозы роста рынка недвижимости на основе имеющихся данных.

«У города есть программа развития до 2035 года и, главное, ее четко придерживаются. Власти вкладывают огромные средства в инфраструктуру, улучшают инвестиционный климат и условия для ведения бизнеса. Каждый год они строят гостиницы, новые парки, станции метро, музеи будущего и т. д. Каких-либо предпосылок для обвала рынка или остановки нет», — говорит Виталий Васютик.

Росту спроса будет способствовать новая волна миграции. Так, в 2022 году население Дубая превысило отметку 3,5 млн человек, а к 2040 году прогнозируется рост до 5,9 млн жителей. Такой приток населения неизбежно вызовет рост спроса как на покупку, так и на аренду жилья.