Кабмин переписал правила частной застройки: что изменится для покупателей коттеджей

На украинском строительном рынке уже многие годы распространена практика, когда застройщик оформляет объект как частный или садовый дом. Это позволяет избежать сложных процедур согласования, предусмотренных для коммерческого строительства, в частности, экспертизы проектной документации, получения градостроительных условий и ограничений и т. д.

Затем такие «частные дома» продаются по секторам (скажем, в случае с таунхаусами) или поквартирно. Такая схема позволяла застройщикам сэкономить на документации и выполнении строительных норм, и в итоге — предложить покупателям более низкий ценник. В то же время новые жильцы зачастую получали жилье низкого качества.

Проще, но дороже: как изменится частное строительство

Кабмин принял Постановление № 305 в рамках дальнейшей цифровизации строительной сферы через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС).

В нее вносят объекты на основании строительного паспорта или схемы намерений застройки земельного участка.

В новом правительственном постановлении максимально разграничили частные дома и те, за которые их выдают застройщики, по факту сооружая объекты для последующей перепродажи.

В частности, в документе изложен список объектов, которые можно строить по строительному паспорту (то есть по упрощенной процедуре). Это индивидуальные, садовые и дачные дома не выше двух этажей и общей площадью до 500 квадратных метров, сараи, гаражи, котельные, а также ограды, ворота и пр.

В Постановлении № 305 появилась норма об упрощенном строительстве на время военного положения для некоторых объектов, в частности, садовых и дачных домов, хозяйственных сооружений, гаражей и пр. На время военного положения плюс год после его отмены такие дома (при условии, что в них будет не больше двух этажей, а площадь не превысит 200 квадратов) можно строить даже без строительного паспорта — только на основании схемы намерения.

Для ее получения заказчик должен обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-проектировщику. Тот сформирует схему намерений и внесет ее в Единую государственную электронную систему в сфере строительства. При этом в порядке ведения ЕГЭССС появилась норма об электронном документе, для загрузки которого архитектор или проектировщик должен иметь сертификат и квалифицированную электронную подпись. То есть сам заказчик не может внести в систему «свой» проект.

В свою очередь, на архитекторов и проектировщиков возлагается больше ответственности за проекты: если проверяющие обнаружат нарушения, они выдадут специалисту соответствующее предписание, а если недостатки не будут устранены, ему заблокируют доступ к системе. Это должно минимизировать случаи частного строительства по проектам, которые владельцы придумали сами, без учета строительных норм, а также реализацию некачественных проектов.

Поэтому, как отмечают эксперты, частное строительство, хоть и станет менее зарегулированным, может подорожать, поскольку людям придется тратиться на разработку проектов (среднестатистический проект может стоить до нескольких тысяч долларов).

В профессиональном сообществе не исключают, что могут подорожать услуги архитекторов и проектировщиков — они попытаются заложить в новые ценники свои риски.

«Усилили ответственность архитекторов и проектировщиков. Ошибся дважды — система просто закрывает тебе доступ к работе. Это означает меньше халтуры, но и более дорогую работу специалистов», — пояснила «Минфину» столичный риелтор и юрист Ирина Луханина.

Удар по схеме

Вместе с тем из перечня объектов, которые до недавнего времени оформлялись по упрощенной процедуре, исключили блочные и соединенные в блоки жилые дома. В эту категорию попадают таунхаусы, дуплексы, дома с отдельными входами и пр.

Теперь для строительства подобных объектов нужно будет получать градостроительные условия и ограничения, а это дольше и сложнее, чем просто оформить строительный паспорт.

Ранее многие частные застройщики и даже небольшие фирмы оформляли такие объекты как частные или даже садовые дома. Это позволяло минимизировать временные и финансовые затраты на оформление документов, также подобные объекты не нужно было вводить в эксплуатацию по схеме многоэтажек или коммерческого строительства. Впоследствии такие объекты продавались частями и переоформлялись на новых собственников.

Отметим, что данная схема особенно активно практиковалась в пригородах мегаполисов (Киева, Одессы, Львова и др.), где недвижимость традиционно стоит дорого. Продажа жилья в качестве «частного» позволяла застройщикам давать покупателям скидки, поэтому желающих приобрести такие дома хватало.

Схему частично сломало ужесточение по налогам. Когда в Украине ввели налоги на продажу новой недвижимости (5% плюс военный сбор со второго проданного объекта за год, и 18% плюс военный сбор — с третьего), застройщики стали массово искать возможности уйти от повышенного налогообложения.

Многие оформляли объекты на родственников, продавали по дарственной и т. д. А некоторые вынуждены были «прикрыть лавочку», поскольку схема уже не позволяла наладить массовые продажи в обход законодательства. Впрочем, полностью сломать эту схему тогда так и не удалось.

Меньше предложения и рост цен

Как упомянутые новшества скажутся на строительном рынке?

По словам столичного риелтора и юриста Ирины Луханой, по сути, произошло очень простое, но важное изменение.

«Государство закрыло старую лазейку. Раньше можно было формально заявлять, что ты строишь частный дом, а на деле делать почти полноценный девелоперский проект — таунхаусы, дуплексы, небольшие комплексы. Это позволяло обходить сложные процедуры, экономить время и деньги. Теперь так не получится.

Если ты строишь что-то больше обычного индивидуального дома — придётся проходить полноценную градостроительную процедуру, с документами, ограничениями и контролем.

Для застройщиков это означает, что рынок становится более сложным. Быстро зайти, построить и продать уже не выйдет. Нужно считать, оформлять, согласовывать и закладывать больше времени и денег. Из-за этого часть мелких игроков уйдёт — просто потому, что не потянут новые условия. Останутся те, кто умеет работать системно и вдолгую. Естественно, вся эта дополнительная нагрузка ляжет в себестоимость. А значит — и в конечную цену", — считает Ирина Луханина.

По ее мнению, для покупателей складывается двойственная ситуация.

«С одной стороны, становится меньше риска купить дом и через какое-то время увидеть у себя под забором плотную застройку, которая там изначально не предполагалась. Будет меньше случайных проектов, «самодеятельности», больше порядка и предсказуемости.

С другой стороны, исчезнет часть дешевых предложений. Те самые «очень выгодные» варианты часто как раз и существовали за счет обхода правил", — пояснила Луханина.

Она прогнозирует, что цены в пригороде будут расти.

«За легальность, понятность и контроль в итоге всегда платит покупатель», — говорит риелтор.

Пока риелторы затрудняются сказать, насколько могут подорожать дома и таунхаусы в пригороде. Но считают, что ценники вырастут как минимум на 10%.

Отметим: повышать цены застройщикам позволяет и растущий спрос на загородную недвижимость.

По словам руководителя агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрея Романова, в последнее время желающих приобрести жилье за городом стало ощутимо больше. В то же время предложение немного уменьшилось — некоторые продавцы стали снимать дома с продажи, боясь продешевить.

«Очень выросла стоимость строительных работ. Поэтому продавцы опасаются, что за те деньги, которые они сейчас выручат от продажи дома, они уже не смогут ничего построить — средств попросту не хватит», — пояснил Романов. На волне повышенного спроса и ограниченного предложения недвижимость в пригороде Киева уже подорожала на 7−12%. А теперь, получается, будет новое повышение цен — в связи с законодательными нововведениями.

Луханина говорит, что резко вырастает ценность и, соответственно, стоимость «чистых» объектов — домов и проектов, где все уже оформлено, понятно и без рисков. «Пока новые проекты будут запускаться дольше и дороже, вторичный рынок малоэтажной недвижимости может ожить и начать подтягиваться по цене», — отмечает она.

В то же время, по мнению Луханиной, изменится сам типаж «загородного застройщика».

«Уйдет формат „построили, как получилось, — продаём“. На его место приходит более системный подход: с архитектурой, расчётом, логикой проекта. Таких объектов будет меньше, но они будут более продуманными и, соответственно, дороже», — прогнозирует Луханина.

Андрей Романов не исключает, что как минимум на первом этапе работы новых правил, пока рынок к ним не адаптируется, может сократиться предложение небольших домов, квартир и таунхаусов в пригороде.

«Власти убирают лазейку, когда частник мог построить под видом частного дома дом на 3−4 этажа, разбить его на 30 квартир и продать. Теперь станет сложнее строить и вводить такие объекты в эксплуатацию. Многие небольшие застройщики таких правил просто не потянут, и станут уходить с рынка. Соответственно, станет меньше предложений, особенно дешевых домов и квартир. В итоге это может сформировать дополнительную наценку на загородную недвижимость, особенно, если спрос на нее продолжит расти», — подытожил эксперт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки