Покупаем недвижимость в 2025 году: как снизить риски

Недостаточное внимание к юридическим аспектам может привести к потере средств, имущества или длительным судебным спорам.​

Риски первичного рынка: на что обратить внимание покупателю

Большинство объектов на этапе строительства финансируются в основном за счет средств инвесторов. Такая зависимость от внешнего финансирования создает высокие риски: в случае финансовых трудностей у застройщика, работы могут быть остановлены. Как следствие — инвестор рискует остаться с недостроенным объектом без гарантий завершения проекта.

Чтобы минимизировать эти риски, еще на этапе принятия решения об инвестировании целесообразно:

• тщательно проверить надежность застройщика;
• выяснить источники финансирования строительства;
• проверить наличие банковских гарантий, страхования или других механизмов финансовой защиты инвесторов в случае, если ход строительства будет «заморожен».

Также необходимо проверить:

• основание получения застройщиком права собственности на земельный участок;
• наличие открытых судебных производств;
• соблюдение градостроительных условий и ограничений;
• наличие разрешений и лицензий на выполнение строительных работ;
• обратить внимание на соответствие целевого назначения земельного участка заявленному типу строящегося объекта.

Предварительная проверка документов и деятельности застройщика позволяет оценить уровень безопасности инвестиций и уменьшить вероятность потери средств инвестором.

На первичном рынке недвижимости покупателям часто предлагают инвестировать через нестандартные механизмы — участие в жилищно-строительных кооперативах, целевые взносы, фонды финансирования строительства и т. д. Однако такие формы участия не предоставляют инвестору право собственности на объект, а только формируют право требования.

В случае банкротства застройщика, мошеннических действий или конфликта с организатором схемы, возврат вложенных средств становится крайне сложным или практически невозможным. Поэтому перед инвестированием важно детально анализировать правовую природу предложенной схемы инвестирования и отдавать предпочтение прозрачным, законодательно урегулированным способам покупки недвижимости.​

Найдите свой инвестиционный продукт с помощью InvestMarket от «Минфина»

Риски вторичного рынка: скрытые угрозы и способы проверки

На вторичном рынке недвижимости часто возникают ситуации, когда договор купли-продажи признается недействительным из-за нарушения прав третьих лиц. Например, объект может быть частью общей совместной собственности супругов, но сделка заключена без согласия второго супруга. Перед заключением сделки следует подготовиться и проверить семейное положение продавца. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества.

Если недвижимость неоднократно меняла собственника в течение короткого времени, это может являться признаком схем по легализации имущества сомнительного происхождения, мошенничества или сокрытия реальных обстоятельств по объекту. Такие операции могут свидетельствовать о попытке усложнить отслеживание предыдущих правообладателей или скрыть юридические дефекты объекта. Чтобы выявить подобные риски, целесообразно изучить историю планируемого к покупке объекта, чтобы снизили риски потенциальных судебных споров.

Типичные ошибки покупателей недвижимости: как избежать правовых рисков

Сделки по покупке недвижимости остаются зоной повышенного риска из-за типичных юридических ошибок.

Нередко стороны договариваются оформить договор купли-продажи по заниженной цене — обычно с целью минимизации налоговых расходов. Однако, в случае обжалования договора, например, кредиторами продавца или совладельцами и последующего его признания недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая официально указана в договоре, а не фактически уплаченной.

Одна из самых распространенных ошибок — доверие к документам, предоставленным другой стороной, без их тщательной проверки. Такой подход не позволяет выявить юридические проблемы, связанные со статусом собственности, обременениями, судебными спорами или правами третьих лиц. Например, объект может находиться под арестом, в залоге или принадлежать человеку, у которого нет полного права распоряжаться имуществом. Без надлежащей проверки покупатель рискует потерять средства и купленное имущество из-за признания сделки недействительной.

Следует самостоятельно заказывать выписки из государственных реестров для проверки недвижимости. Например, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, чтобы проверить, кому на самом деле принадлежит право собственности, и проверить наличие обременений (арестов, ипотеки). Также важно проверить, есть ли история судебных разбирательств по выбранному объекту недвижимости, используя Единый государственный реестр судебных решений.

Отдельное внимание следует обратить на документы, на основании которых продавец получил право собственности (договор купли-продажи, наследство, решение суда и т. п.) — были ли обжалования этих документов, и есть ли судебный спор относительно признания права собственности.

Перед покупкой недвижимости обязательно нужно проверить наличие задолженности продавца за коммунальные услуги. Хотя в Украине уже сформировалась судебная практика, признающая задолженность за предыдущие периоды обязанностью предыдущего собственника, на практике случаются ситуации, когда новому собственнику приходится отстаивать свои права в судебном порядке.

Чтобы избежать финансовых рисков, связанных с задолженностью за коммунальные услуги, рекомендуется принять следующие меры:

Получить справку из обслуживающих организаций (ЖЭКа, ОСМД, поставщиков электроэнергии, газа, воды и т. п.) об отсутствии задолженности или фактическом состоянии на дату запроса. Это позволит объективно оценить наличие потенциальных обязательств.

Предусмотреть в договоре купли-продажи прямое условие, которое: обязывает продавца полностью погасить имеющуюся задолженность; устанавливает срок, в течение которого должно быть исполнено это обязательство; содержит штрафные санкции в случае невыполнения обязательства (например, пеню, штраф и т. п.).

Такие действия позволяют избежать дополнительных расходов и снизить вероятность будущих судебных споров по обязательствам, которые не были должным образом урегулированы при продаже.

Совладельцы. Если недвижимость принадлежит нескольким владельцам, то для отчуждения доли необходимо получить нотариально удостоверенный отказ других совладельцев от их преимущественного права на покупку этой доли, чтобы в будущем сделать невозможными претензии на выбранный вами объект такими лицами.

Предварительный договор. При заключении предварительного договора важно защитить собственные интересы перед продавцом. В таком договоре следует четко определить срок, в который стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи, а также установить ответственность за уклонение от его заключения. Например, предусмотреть штраф или иную компенсацию, в случае отказа продавца подписывать основной договор без уважительной причины. Также целесообразно прописать порядок возврата задатка или предварительной оплаты. Без четких обязательств и санкций покупатель рискует потерять средства или право на покупку объекта, если продавец изменит условия или вообще откажется от продажи.

Техническое состояние недвижимости. Недооценка технического состояния объекта часто приводит к существенным финансовым затратам уже после заключения сделки. Покупатели часто оформляют покупку без надлежащего осмотра или сверки фактического состояния объекта с технической документацией. Распространенная проблема — самовольная перепланировка, часто покупатель даже не осознает наличие таких изменений на момент заключения сделки, и узнает о них только тогда, когда появляется третья сторона, инициирующая судебное разбирательство.

Чтобы минимизировать риски, следует предусмотреть в договоре ответственность продавца за наличие незаконных перепланировок, в частности, обязанность устранить такие нарушения или компенсировать расходы покупателя на их узаконивание или устранение. Особое внимание следует уделять техническому состоянию инженерных систем — электроснабжения, водоотвода, отопления. Их дефекты не всегда проявляются при осмотре, однако после заселения могут потребоваться значительные затраты на ремонт или замену.

Читайте также: В Киеве упал спрос на жилье: что будет с ценами

Роль нотариуса. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно. Нотариус проводит базовую проверку документов, право собственности и обременений, но его проверки не всегда достаточно и глубоко изучают юридическое состояние объекта.

Проверка истории объекта, документов собственника, репутации застройщика и условий договора являются ключевыми условиями безопасной сделки. Привлечение соответствующих экспертов снижает риск ошибок. Предложения с подозрительно низкой ценой нуждаются в дополнительном внимании к деталям такой сделки. Тщательная подготовка и проверка на каждом этапе обеспечивают сохранность инвестиций и юридическую безопасность всей сделки.