С нового года стартует второй этап земельной реформы — рынок земли откроется для юрлиц, а граждане смогут покупать гораздо больше сельхозугодий в «одни руки». Как это повлияет на цену земли и что учитывать инвесторам, чтобы получить максимальный профит от вложений в гектары, рассказали эксперты земельного рынка во время конференции «Жить на проценты».
22 ноября 2023, 16:33
Читати українською
Порог входа с инвестициями в землю $4,5 тыс: какую доходность принесет такое вложение
Особенности инвестирования в землю
Эксперты убеждены, что сегодня уникальная ситуация с украинскими землями: инвестор может вложить $4,5 тыс. — именно такой минимальный порог входа целесообразный, с точки зрения доходности, а на выходе уже через несколько лет получить в разы больше.
«Доходность от инвестиций в землю делится на две составляющие. Первая — это арендный платеж, получаемый инвестором напрямую от арендатора. Он составляет от 6% на вложенный капитал после уплаты налогов. И вторая — это то, что сможет получить инвестор после выхода из актива. За 4−5 лет это может быть х2, а то и х3 к цене», — проинформировал коммерческий директор «Твое коло» Егор Лесничий.
Коммерческий директор «Твое коло» Егор Лесничий
Но подобрать качественный актив инвестору, который не касается рынка, самому сложно. Ведь здесь нужно учитывать десятки показателей — и качество почв, и особенности участка, с точки зрения использования, и разного рода юридические аспекты. Оптимальное решение — доверить подбор и управление активом специалистам.
«Мы можем сформировать портфель под любой запрос инвестора с учетом суммы, которую он намерен вложить. У нас есть инвесторы, которые строят свою инвестиционную стратегию, концентрируясь в одном районе или под одним арендатором, но в разных районах.
Некоторые изъявляют желание максимально диверсифицироваться, покупая участки в разных областях. Остальные принимают максимальные риски, но с максимальным потенциалом роста стоимости земли, то есть покупают близко к линии фронта, скажем, в Черниговской, Сумской областях. Там спрос тоже есть, но он не такой, как в Виннице или Хмельницком, а поэтому не дает возможности разгонять так быстро цены. Впрочем, после победы цена наверстает свое и профит будет максимальным", — подчеркнул коммерческий директор «Твое коло».
Еще один плюс сотрудничества с управляющей компанией в том, что большинство рисков она берет на себя, в частности, по обеспечению доходности от аренды и даже частично — по капитализации.
«Инвестор может рассчитывать на гарантированную 8-процентную капитализацию. Поэтому, если что-нибудь случится с доходностью, наша компания в первые три года обеспечит эти выплаты. Если на языке цифр, это будет выглядеть так: 7% чистыми мы обеспечиваем пассивную доходность, то есть 7% * 3 года — это уже 21% прибыли. Если добавить гарантированную капитализацию в 8%, получаем 8% * 3 года — еще плюс 24%. Сложите эти цифры: 45% — это доходность за три года для инвестора по самому пессимистическому сценарию», — объяснил сооснователь сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный.
Читайте также: С нового года с/х земли смогут покупать украинские компании: как это повлияет на цены
Что изменят новые правила
Рынок земли в Украине открылся 1 июля 2021 года, но до сих пор право покупать землю есть только у физических лиц, при этом — не более 100 га в «одни руки». С 1 января 2024 года эти правила изменятся: к потенциальным покупателям присоединятся также юридические лица, а размер разрешенного к владению участка увеличится до 10 тыс. га.
Ожидается, что по новым правилам рынок оживится. Однако, по мнению экспертов, это произойдет не сразу. Ведь два года войны достаточно ударили по аграрному сектору.
«Финансовое состояние аграриев существенно ухудшилось, а приумножение земельного банка требует больших капиталовложений. Поэтому я сомневаюсь, что после 1 января юрлица бросятся покупать землю. К тому же, многие из них начали по-другому смотреть на необходимость приобретения земельных участков. Да, если предложение интересное и выгодное, они готовы выкупать, если нет — продолжают работать на аренде», — отмечает сооснователь сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный.
Сооснователь сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный.
Он не считает, что стоит рассчитывать на ажиотажный спрос на землю, по крайней мере, в ближайший год. Но цена гектара будет расти в любом случае, и рано или поздно догонит график, который прогнозировали аналитики, учитывая опыт соседних стран.
Коммерческий директор компании «Твое коло» Егор Лесничий считает, что если бы не война, украинская земля уже могла бы вырасти на 50% в цене. Но и рост на 20% в условиях войны, согласно данным Минагрополитики, — тоже очень неплохой показатель и о многом говорит.
«В разных регионах цена росла неравномерно, самые большие темпы показали центр и запад. Но даже в близких к линии боевых действий регионах тоже не было просадки. Например, в Черниговской, Сумской областях, если раньше инвесторы заходили, например, по $2 500, то сейчас участок может стоить там $2 550−2 560. То есть существенного роста нет, но инвесторы точно не потеряли», — подчеркнул Егор Лесничий.
Если вы пропустили конференцию «Жить на проценты», записи докладов можно приобрести по ссылке: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/
Автор:
Комментарии - 14
Там же дають 6% річних за якусь незрозумілу (більшості людей) інвестицію, в той час коли (звичайний) депозит у банку дає до 18%. Ах, почекайте, там же це ціна землі «за 4−5 років може бути х2, а то й х3», а може бути х1.1, х1.2, а то й х1. З таким успіхом можна і біткоїнів купити, що набагато простіше зробити, та й на даний момент більш зрозуміле людям, там теж «за 4−5 років може бути х2, а то й х3» до ціни.
Стаття для ідіотів, пишу прямим текстом!