Первичка & вторичка: как выбрать быстроокупаемую квартиру

Если смотреть сугубо на цены, то покупка жилья на вторичке может быть более выгодной. Ведь дом уже построен и инвестор своими глазами видит, что покупает. К тому же, можно подобрать вариант уже с ремонтом.

Вот несколько примеров. Двухкомнатная квартира площадью 60,25 кв.м в ЖК «Академ-Квартал» от «Интергал-Буда», расположенном неподалеку от станции метро Академгородок, стоит 2 370 600 гривен (от 39 510 грн/кв.м). Речь идет о варианте без ремонта «под ключ». На вторичном рынке в том же районе примерно за те же деньги можно найти предложения уже с готовым ремонтом, а в некоторых случаях — и с мебелью.

Недалеко от станции метро Дарница «Интергал-Буд» строит ЖК «Парковые озера» (комплекс должны сдать в эксплуатацию в ІІІ квартале 2024 года). Цены на однокомнатные квартиры стартуют от 2 024 316 гривен, ведь застройщик предлагает варианты от 42 кв.м. В то же время, на вторичном рынке в том же Деснянском районе столицы можно найти предложения на «однушки» стоимостью до 2 млн гривен, но уже с готовым ремонтом.

Как видим, на вторичном рынке можно найти сопоставимые по площади и цене предложения, но это уже готовое жилье, с которым можно сэкономить на ремонте, и сразу сдавать в аренду и получать пассивный доход.

В то же время, у жилья на вторичном рынке есть и свои недостатки. Вот несколько из них:

• устаревшие коммуникации и материалы, из которых сделан дом;
• возможные недостатки ремонта, которые придется устранять самостоятельно;
• риски, связанные с юридическими аспектами;
• самостоятельная перепланировка квартиры предыдущими владельцами без разработанных соответствующих документов;
• вероятность, что земельный участок под домом окажется неприватизированным;
• риск попасть на мошенников.

Именно поэтому многие инвесторы, вместо устаревшего жилищного фонда, выбирают новостройки. По словам руководителя отдела инвестиций и аналитика компании «Интергал-Буд» Анны Анисимовой, арендаторы более охотно выберут квартиру в новом ЖК, чем в старой панельке. Даже если она будет дороже. С точки зрения скорости поиска арендаторов и окупаемости инвестиций, первичка более привлекательнее, чем старый жилой фонд.

«Новостройки — это не только о сроке, который прошел с момента ввода здания в эксплуатацию. Это более современные, качественные и энергоэффективные строительные решения. Жить в новом доме более комфортно и экономно, чем, например, в старом жилом фонде, построенном в советский период. Поэтому и конкурировать со старым жильем новостройкам гораздо проще», — объясняет эксперт.

Более того, застройщики сейчас предлагают такой удобный инструмент, как рассрочка, которого нет на вторичном рынке. Там покупатель может воспользоваться разве что ипотекой, условия которой не очень привлекательные.

Как выбрать квартиру в новостройке для сдачи в аренду

Чтобы квартира пользовалась спросом, у нее должны быть хорошие характеристики в трех аспектах.

Локация. Больше всего арендаторов интересуют квартиры вблизи станций метро и удобных транспортных развязок. Дополнительным преимуществом будет наличие рядом с домом парков и зеленых зон. А также развитая инфраструктура вокруг дома — расстояние в пешей доступности до ближайших кафе, продуктовых магазинов, аптек. Оптимальнее всего, когда все это есть в пределах жилого комплекса. К тому же, если вы хотите сдавать квартиру семье с детьми, то для них будет важным наличие вблизи социальной инфраструктуры — детских учебных заведений, поликлиник, медицинских центров и т. д.

Площадь. От размеров квартиры будет зависеть, кто будет в первую очередь рассматривать ее для аренды. В основном, самый высокий спрос на одно- и двухкомнатные квартиры. Такие варианты ищут, как правило, молодые люди, студенты, пары, семьи с одним ребенком.

Ремонт. С этой точки зрения, покупать квартиру в новостройке — самое удачное решение. В понимании арендаторов старый жилищный фонд более рискованный, ведь за косметическим ремонтом могут быть скрыты изношенные коммуникации, с которыми могут возникнуть проблемы. Это отсутствие индивидуальных квартирных счетчиков, установить которые в старых квартирах иногда просто невозможно. И централизованное отопление, которое большинство сейчас воспринимают как недостаток.

В «Интергал-Буде» отмечают, что инвесторам стоит задуматься о том, чтобы приобрести квартиру с ремонтом от застройщика. Во-первых, это позволит существенно сэкономить на отделке объекта, а во-вторых, позволит использовать жилье сразу после получения ключей.

«По нашим подсчетам, сэкономить, приобретя квартиру с уже сделанным ремонтом, можно, по меньшей мере, 30%. Это из расчета использования одних и тех же материалов. Экономия происходит благодаря оптовой стоимости, по которой застройщик закупает стройматериалы и платит за работу исполнителям», — объяснила Анна Анисимова.

К тому же, ремонт от застройщика — это существенная экономия времени. Ведь, если делать ремонт в квартире самостоятельно, инвестор теряет от нескольких месяцев до года. Хотя в этот период квартира уже могла бы приносить доход от аренды.

Сколько времени нужно, чтобы инвестиция окупилась

По подсчетам «Интергал-Буда», окупаемость инвестиции в квартиру в аренду составляет в среднем от 12 до 14 лет. Рассмотрим на конкретных примерах.

В проектах бизнес-класса, таких как ЖК «Голосеевский» и ЖК City Hub, срок окупаемости будет 12−14 лет, в зависимости от площади. При покупке однокомнатной квартиры 47 кв.м вернуть свои вложения можно за 12 лет, при покупке двухкомнатной 68 кв.м — за 14 лет.

Если покупать квартиру в классе комфорт, то период окупаемости будет немного дольше. Для однокомнатной квартиры он будет составлять 13 лет.

То, какой будет стоимость аренды и, соответственно, прибыльность, зависит от качества объекта — локации, площади и других ключевых характеристик.

Так, квартиру в доме бизнес-класса в центральных и прицентральных районах столицы можно сдавать в аренду по цене от 900 долларов в месяц, а двухкомнатную — от 1 100 долларов.

В комфорт-классе арендаторы готовы платить от 500 долларов в месяц за однокомнатную квартиру, и от 700 — за двухкомнатную.

Что нужно знать, покупая квартиру на первичном рынке

Подходить к покупке жилья как на первичке, так и на вторичке, нужно взвешенно и тщательно. Так, на вторичном рынке, во избежание рисков приобрести проблемную недвижимость, нужно будет тщательно изучить объект и проверить все документы. Без помощи юристов и риелторов сделать это сложно. Поэтому следует быть готовым, что сделка будет сопровождаться дополнительными расходами.

Однако, в «Интергал-Буде» отмечают, что риски есть и на первичке. Основной из них — вложить деньги в долгострой.

«Но избежать этого риска достаточно легко. Инвестор может приобрести уже готовый объект (у дома есть сертификат о вводе в эксплуатацию), или объект на финальном этапе готовности у застройщика с надежной репутацией», — объяснила Анна Анисимова.

По ее словам, первый шаг — выбор компании-застройщика. На этом этапе следует проанализировать следующее:

• как работает девелопер;
• есть ли у застройщика проблемные объекты;
• присущи ли ему задержки сроков завершения строительства в мирное время;
• насколько продолжительными могут быть эти задержки.

«Задержка до полугода, особенно в условиях полномасштабной войны, которая сильно затормозила работу отрасли, не критична. Но если значительные переносы сроков сдачи имели место еще до 2022 года, это повод усомниться в целесообразности инвестиции», — убеждена эксперт.

Далее, выбрав надежного девелопера, следует обратиться в отдел продаж. У крупных компаний, кроме отделов продаж на локациях (в ЖК), есть центральные представительства, менеджеры которых способны квалифицированно проконсультировать по каждому объекту в портфеле компании. Таким образом можно выбрать квартиру, владея более полным видением существующего предложения на продажу, и не упустить самый выгодный вариант.

Что касается сроков, которые понадобятся для покупки квартиры в новостройке, все зависит от условий оплаты. Если сделка проводится по стопроцентной оплате, она не занимает много времени. Другое дело, если речь идет о банковском кредите. Сбор документов и согласования могут занять от 2 до 6 недель.

Почему стоит инвестировать именно в недвижимость

Несмотря на войну, приостановку строительства некоторых объектов, риски, что имущество может пострадать от обстрелов, инвесторы продолжают выбирать недвижимость.

«Недвижимость остается практически безальтернативным инструментом инвестирования в нашей стране. Другие варианты капиталовложений (покупка сельскохозяйственной земли, криптовалюта, акции, ценные бумаги и т. п.) либо менее доходные, либо более рискованные», — отмечают в «Интергал-Буде».

Еще одним преимуществом покупки этого актива является то, что инвестиции в квадратные метры не требуют дополнительных знаний и посредников, которые будут помогать им управлять. Это можно делать самостоятельно, тем самым экономя на комиссионных расходах.

В пользу инвестирования в недвижимость играет и то, что за период полномасштабной войны квартиры не только не потеряли в стоимости, а, наоборот, подорожали и в гривневом, и в валютном эквиваленте.

К тому же, несмотря на войну, спрос на рынке аренды уже возобновился, и в некоторых городах даже усилился. Так, столичный рынок вырос по показателям, которые были в начале 2022 года. А новыми привлекательными, с точки зрения пассивного дохода, направления стали Львов и другие крупные города на западе Украины.