Елена Шуляк: Долгострои перестроят под социальное жилье

«Минфин» спросил у Елены Шуляк, главы комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, действительно ли это так, и какие возможности для улучшения жилищных условий наши граждане получат взамен.

Деньги и не только: зачем решили менять жилищное законодательство во время войны

Елена, Вы вместе с Министерством инфраструктуры недавно представили предварительные наработки относительно нового жилищного законодательства. Почему именно сейчас, в войну, возникла необходимость менять жилищную политику?

С обновлением Жилищного кодекса мы опоздали лет на 15−20, его еще тогда нужно было менять. Сегодня же Украина стоит перед двумя большими вызовами. Первый — это полномасштабное вторжение, второй — наш евроинтеграционный курс.

Несмотря на то, что идет война, мы все равно проводим реформы, потому что Украине очень важно сейчас получить полноправное членство в ЕС. И именно эти два вызова подсветили проблему — наш Жилищный кодекс не выполняет свою функцию и никак не решает запрос людей на решение жилищного вопроса.

Если мы примем новый закон, у нас не станет больше жилья…

Да, но к финансированию подключатся международные институты. К примеру, Европейский инвестиционный банк уже сегодня готов в рамках эксперимента предоставлять кредитные средства под очень низкий процент под государственные гарантии. За эти же средства муниципалитеты могут строить социальное жилье, которое можно будет сдавать в аренду тем, кто в нем нуждается. Конечно, это будет аренда не по коммерческой цене, а по тарифу, который может оплачивать семья.

О чем идет речь?

В ЕС уже давно существует такое понятие, как, например, социальное жилье, работают операторы такого жилья из частного сектора. У нас нет такого. И если российская ракета попала в дом, то у города даже нет возможности быстро куда-то переселить людей хотя бы на время, на месяц-два.

Существует несколько государственных жилищных программ, например, «єОселя». Это неплохой механизм, которым пользуются семьи военнослужащих, педагоги, ученые и т. д. Но, по статистике, «єОселя» не совсем удовлетворяет потребности всех людей, которые нуждаются в решении жилищного вопроса. Например, за все время существования «єОселі», нею воспользовались всего 211 внутренних переселенцев.

Почему так?

«єОселя» работает на нужды отдельной категории людей, а остальные оказались «за бортом». Все это подтверждает, что к жилищной политике нужно подходить более комплексно и принимать новую законодательную рамку.

Сейчас государству придется закрывать неотложные жилищные нужды людей, которые потеряли жилье из-за разрушений. Можете очертить масштаб проблемы?

Мы еще в марте 2022 года запустили через «Дію» сервис, который позволяет человеку сообщить о разрушении или уничтожении имущества. Эти сообщения впоследствии стали основой реестра поврежденного и разрушенного имущества и планирования компенсационных механизмов. По состоянию на сегодняшний день таких сообщений о разрушенном или поврежденном имуществе уже почти 670 тысяч.

Оценка потерь в квадратных метрах — свыше 50 млн. Это более сотни тысяч домов частного сектора, это целые кварталы, если не города многоэтажек. До войны в Украине строилось до 10 млн квадратных метров жилья в год. То есть нам россия за два года разрушила то, что мы строили в течение пяти. И это еще не окончательная цифра, потому что не все смогли подать уведомления.

Более 6 млн наших граждан — это внутренне перемещенные лица, еще 20% — за рубежом. Этим людям нужна новая модель решения жилищного вопроса.

В СМИ и в соцсетях много пишут о том, что государство новым Жилищным кодексом просто хочет уничтожить квартирную очередь. Что будет с теми, кто стоит в очереди на бесплатное жилье?

В квартирной очереди — 600 тысяч украинцев. Из них 100 тысяч — семьи военнослужащих и те, кто живет в аварийном жилье. Но квартиры по очереди и до войны получали очень небольшое количество украинцев. Квартирная очередь — это вообще тема для журналистских расследований и правоохранительных органов.

Мы все знаем, как использовались земли Минобороны, как на территории Киева исчезали целые военные городки, а на их месте появлялись новые ЖК. Образовательные учреждения тоже не стояли в стороне от такой схемы.

Часть квартир в новых жилых комплексах действительно шла на распределение по очереди, но на самом деле бесплатное жилье получали единицы. Это также стало одной из причин того, что у нас такая огромная квартирная очередь. Люди стоят в очереди по 10−20 лет, и сказать, что у них есть какая-то перспектива, вероятно, будет нечестно. Сейчас, по-моему, уже пора признать, что старый Жилищный кодекс не работает. Нужно брать самые лучшие европейские модели и менять жилищное законодательство.

Что начнут менять до принятия нового Жилищного кодекса

На каком этапе работа над новым Жилищным кодексом? Проект уже есть?

Профильное министерство еще в прошлом году пригласило на работу над новым жилищным законодательством международные организации, у которых есть опыт в этой сфере. И они предложили общую рамку — какой должна быть жилищная политика в Украине. Мы взяли эти наработки, провели масштабные обсуждения с участием и ОСМД, и местных властей, и депутатов, и граждан, стоящих в очереди, и ученых, работающих в области жилищной политики, финансовых организаций и т. д.

Нам предоставили много рекомендаций, которые после отработки были переданы премьер-министру с тем, чтобы они были учтены (ибо законопроект будет представляться, как правительственный). Наш комитет в Раде будет рассматривать и сопровождать вынесение в сессионный зал.

То есть решение всех жилищных проблем оставите до принятия нового законодательства?

Есть жилищные проблемы, которые можно решить уже сейчас, не дожидаясь принятия нового закона. Те же ВПЛ, выбирая жилье по программе «єОселя», должны найти объект не старше трех лет. Найти такое где-то в Пирятине, Лубнах или Золотоноше и других небольших городах, по которым разбросаны наши переселенцы, не так просто, там десятилетиями ничего не строилось. И даже если человек нашел работу где-то в Пирятине, и у него есть из чего платить кредит, он физически не может воспользоваться государственной программой из-за этих ограничений по возрасту жилья.

И мы сейчас работаем с правительством, чтобы решить проблемы такого уровня, потому что на самом деле такие нюансы можно быстро исправить. То, что быстро исправить нельзя, должен урегулировать новый закон.

Новый Жилищный кодекс: что изменится

Какие ключевые изменения ждут нас в новом Жилищном кодексе?

Одно из основных новшеств — в части социального жилья. Потому что на сегодняшний день в законодательстве вообще не прописано, как фонд такого жилья должен работать, кому предоставляются социальные квартиры, по какой цене.

В новом законе будет прописана социальная аренда с правом выкупа, особенности получения служебного жилья, расширится список кредитных инструментов. У нас есть «єОселя» и «єВідновлення», но нет, например, жилищного лизинга, который работает во многих европейских странах.

В законе должны быть прописаны законодательные рамки частных операторов доступного жилья, которые смогут строить и управлять таким жильем.

А что с квартирными очередями?

Будет создана обширная программа «Единая информационная жилищная система». В ней смогут регистрироваться люди, нуждающиеся в решении жилищного вопроса. Внесенная информация будет верифицироваться, система проанализирует, какой у тебя уровень дохода, есть ли социальный статус (человек с инвалидностью, нетрудоспособный человек, ВПЛ и т. д.), есть ли у семьи жилье в собственности.

После этого система предоставит варианты решения жилищного вопроса, которые для конкретной семьи может предложить государство. Возможно, это будет какая-то местная программа, по которой муниципалитет поможет купить жилье, или «єОселя», или социальное, служебное жилье.

Самое интересное в этом перечне социальное жилье, потому что это понятие для Украины достаточно новое. Что это вообще такое, как и кому такое жилье будут предоставлять?

Немного скучных терминов: социальное жилье — это такое жилье, которое предоставляется людям, нуждающимся в социальной защите. У нас таких людей, к сожалению, очень много. По последней аналитике, у каждой третьей семьи нет доходов, чтобы купить или даже арендовать жилье по коммерческим ценам.

Поэтому украинцы, которые нуждаются в социальной защите или вынуждены были покинуть свои дома из-за войны или из-за аварийного состояния дома, другие уязвимые категории граждан (скажем, дети-сироты, людей с инвалидностью и др.) получат право на социальное жилье.

Оно будет предоставляться в первую очередь в аренду. При этом жилье будет находиться в собственности органов местного самоуправления, государственной собственности или собственности частных операторов, которые на тех или иных условиях передадут его местным властям.

При сдаче в социальную аренду местные власти проанализируют доход семьи и уже на основе этой информации рассчитают арендную плату. Поскольку уровень доходов потенциальных арендаторов разный, разной будет и арендная плата. Отдельно арендаторы будут оплачивать коммуналку.

Вы сказали, что владельцы частного жилья тоже могут приобщиться к программе социальной аренды. Каким образом?

Да, на сегодняшний день в Украине есть немалый фонд частного жилья, который потенциально может быть использован под социальную аренду. Может заключаться соответствующий договор между собственником жилья и органом местного самоуправления. То есть муниципалитет сможет взять такое частное жилье в аренду по договорной цене и затем предоставлять его социальным арендаторам по той цене, которую рассчитают, проанализировав доход семьи.

Кроме частного фонда, где местные власти еще могут быстро найти недвижимость под социальную аренду?

Это могут быть разного рода долгострои, которые перестроят под социальное жилье. Перед войной мы инициировали запросы на места, чтобы собрать базу таких объектов. Тогда война разрушила все планы, и недавно мы на комитете снова подняли этот вопрос, обратились в министерство и будем активизировать работу, чтобы понять, что может быть базой под социальный фонд.

Придется и строить с нуля. Не забывайте, что у нас огромная поддержка международных партнеров, которые хотят помочь в решении жилищных вопросов украинцев, в частности, ВПЛ. Они стремятся работать с местными общинами, где много переселенцев, а есть общины, где прирост населения за счет ВПЛ — плюс 25%.

Социальный фонд должен быть большим — на миллионы квадратных метров. Уже есть общины, которые решают проблемы с жильем, не дожидаясь нового закона. Например, в Кировоградской области одна из общин перевела старый государственный долгострой в коммунальную собственность, привела его в порядок и передали квартиры военнослужащим. Передали не в аренду, а в собственность — это было решение общины. Но новый закон должен упростить все процедуры, чтобы местные власти не проходили семь кругов бюрократического ада.

Читайте также: Новые налоги с продажи жилья: будем платить больше или уйдем в схемы

Если социального жилья окажется меньше, чем претендентов на него, а скорее всего, поначалу так и будет, то снова появится «квартирная очередь». Чем она будет отличаться от той, которую новый жилищный кодекс должен распустить?

Социальное жилье будет предоставляться временно, а не в собственность (хотя последний вариант возможен по решению местных общин). Когда у семьи улучшится материальное состояние, она уедет из социальной квартиры, освободив место для другой.

Хочу отметить, что на местах нужно не просто социальное жилье. Должна быть еще и работа, чтобы у людей не просто было, где жить, а еще и работать.

Здесь возможно много вариантов сотрудничества с бизнесом. Например, в Закарпатье уже реализовали программу, по которой построили жилье для сотрудников релоцированных бизнесов «в складчину» — 30% профинансировала область, 30% — община, остальное — бизнес. В итоге бизнес доволен, что за сравнительно небольшую сумму смог поселить людей, община довольна, потому что уже фактически привязала этих людей и предприятие к себе, а значит, может рассчитывать на их налоги.

То есть нужны комплексные решения — идем от человеческого капитала, демографии и экономики к жилищному вопросу. В таком случае наличие социального жилья или партнерство по решению жилищного вопроса с бизнесом может стать существенным конкурентным преимуществом городов.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки