Модель buy and rent постепенно теряет позиции на рынке первичной недвижимости

Несмотря на общий спад рынка недвижимости, продолжающийся в Украине уже пятый год, инвестирование в квадратные метры все еще остается относительно стабильным и безопасным путем капиталовложений. Согласно данным портала OLX, 54% украинцев планируют покупку недвижимости в 2026 году или в течение следующих пяти лет. Еще 23% планируют покупку жилья прямо сейчас, чтобы опередить рост цен.

Равномерно восстанавливается и строительная отрасль. Госстат отчитывается, что в прошлом году в Украине введено в эксплуатацию 117,6 тыс. единиц жилья — частных домов и квартир в многоквартирных домах. Если сравнивать с докризисным 2019 годом, то показатель 2025 только на 6,5% ниже и на 22% выше «ководный» 2020-й.

Недвижимость как инвестиционный актив

Опыт реализации жилых комплексов в центральных районах столицы показывает, что около 30% покупателей рассматривают недвижимость как инвестиционный актив. Этот показатель репрезентативный для всего киевского рынка.

Особым спросом в разрезе таких продаж пользуются однокомнатные квартиры — функциональные, небольшие, с эргономичными и гибкими планировками. Именно такие квартиры интересуют «пакетных инвесторов» — покупающих сразу несколько объектов недвижимости в одном жилом комплексе. Обычно это люди с высокими доходами (средний капитал — $100+ тыс.)

Родители покупают квартиры «на вырост» для своих детей

Другая тенденция, которую мы заметили в течение года, это так называемые квартиры «на вырост»: когда родители покупают жилье для своего несовершеннолетнего ребенка, который в будущем станет владельцем дома. Пока сын или дочь еще учатся в школе, это ценный недвижимый актив. На этапе строительства родители покупали его по одной цене; когда объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, а ребенок подрастет, его стоимость будет значительно дороже. Я знаю случаи, когда родители покупали квартиру в ЖК для себя, а затем и для своих детей, чтобы жить рядом.

Перепродажа и доходность недвижимости: до 40% эффективности.

Инвесторы выбирают разные модели заработка. Перепродажа все еще остается одним из самых действенных путей. Доходность в этом случае может составлять до 40%. Важная особенность здесь состоит в том, чтобы продать жилье, когда уже получен сертификат, но еще не получены права собственности — этот период обычно может занять до трех месяцев.

Есть инвесторы, придерживающиеся тактики «перепарковки» активов. Они покупают недвижимость на этапе строительства в одной из секций жилищного комплекса и ждут, когда ее достроят. Цена в течение этого времени, конечно, растет. Когда секция уже вводится в эксплуатацию, быстро продают квартиру и покупают в новой секции этого же объекта, которая только на старте. Поэтому девелоперы называют это «перепарковкой» активов в пределах одного проекта.

Новый тренд: приобретение паркоместа отдельно от квартиры

В последнее время застройщики также внедряют возможность приобретения паркоместа отдельно от квартиры. Эта модель давно работает в Европе и теперь находит своих поклонников в Киеве. Ранее паркоместа в жилом комплексе продавались только для владельцев недвижимости. Для девелопера такой подход выгоден, потому что расширяется вариативность покупателей (добавляются жильцы соседних домов или работающие рядом), а затраты на строительство паркинга «отбиваются» быстрее. Для клиента паркинг становится инвестиционным активом, который можно перепродать или сдавать в аренду.

Приобретение жилья на этапе «котлована»

Потенциал приобретения на этапе «котлована» частично сохраняется даже сейчас. Но неотъемлемо зависит от специфики проекта, темпов строительства и репутации застройщика, судьбы других его проектов. Мы заметили, что люди готовы вкладываться «на котлованы» тогда, когда они уже инвесторы — так уровень доверия к застройщику наибольший. Вместе с тем котлован — это массовый подход, в основе которого заложена простая логика: купить дешевле и продать подороже. В настоящее время инвестиции становятся более профессиональными, где больше математики и меньше спекуляции. Поэтому роль массового инвестора снижается.

Купить и сдавать в аренду: модель постепенно теряет позиции

Модель buy and rent (купить квартиру, сделать там ремонт и сдавать в аренду), распространенная до 2022 года, также постепенно теряет позиции.

Во-первых, из-за инфляции и роста цен почти на всю себестоимость ремонта выросла многократно. Пользуются спросом квартиры с ремонтом от застройщика, однако такую опцию предлагают в среднем не больше 5% девелоперов в Киеве.

Во-вторых, в Украине все больше развивается сегмент доходных домов, апарткомплексов и других объектов такого направления. Здесь средняя доходность может составить около 20% годовых в долларах.

Также этому сегменту присуща опция управления: если владелец находится за границей, сервисная служба берет на себя обслуживание жилья под ключ — от поиска арендаторов до уборки и устранения неисправностей.

Относительно географического разреза, мы можем говорить об инвестиционной привлекательности крупных городов, где рынок развивается — прежде всего Киев (плюс область) и Львов. Небольшие города в относительно безопасных регионах — Ужгород, Тернополь, Ивано-Франковск и другие интересны преимущественно для конечного потребителя, а не инвестора.

Какие ключевые факторы сегодня определяют инвестиционную ликвидность квартиры в новостройке?

На первых позициях репутационный капитал девелопера, темпы строительства, выполнение обязательств перед инвесторами. Маст хэв — решения, укрытия или бомбоубежища, дополнительные источники электропитания (генераторы, солнечные панели и т. п.). Даже площадь квартиры уже не имеет решающего значения: инвестор не интересуется большой квадратурой, инвестор интересуется быстротой и качеством строительства проекта.

Что касается класса жилищного комплекса, который предпочитают инвесторы, то отмечу, что это понятие довольно переменное, а границы условные. Сейчас большой процент комфорта-класса пытается дотягивать по качеству до уровня бизнеса, а эконом пытается дотянуться до комфорта. Потому что меняются ценности и приоритеты у людей: не так уж важна высота потолка в твоей квартире, как концепция ЖК, его инфраструктурно-сервисное наполнение, комьюнити, локация.

В заключение несколько советов для тех, кто решил инвестировать в жилую недвижимость на первичном рынке.

Обращайте внимание на проект и локацию. Преимуществом будет если жилой комплекс, в который вы решили инвестировать, имеет коммерческое и сервисное наполнение, развитую внутреннюю территорию и выгодную локацию, расположенный вблизи транспортных развязок. Чем больше опций в доме (сервисная компания, закрытая территория, охрана, паркинг и т. п.) — тем более ликвидным будет актив.

Внимательно выбирайте застройщика. Придется много гуглить или воспользоваться искусственным интеллектом. Обращайте внимание на темпы строительства, другие его проекты, наличие скандалов, отзывы инвесторов и жильцов. Если у девелопера есть аккредитация в банках, является членом профильных союзов, ассоциаций, федераций и клубов — это плюс.

Изучайте документацию. У застройщика должен быть полный пакет юридически разрешительных документов: лицензии, разрешение на строительство, соответствующее целевое назначение земельного участка, выданные градостроительные условия, сертификаты и т. д. И не забывайте задавать как можно больше вопросов девелоперу обо всем, что касается документации.

Рассчитывайте доходность. Она рассчитывается как отношение чистого годового дохода к общим инвестициям, умноженное на 100%. Чистый доход — это аренда минус расхода (ремонт, налоги, простой), а инвестиции включают цену квартиры, ремонт и оформление.

И финальная максима: сначала думать и считать, потом инвестировать.