Методика рейтинга застройщиков Киева 2024

🔍 Первый этап

«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов. Орган, который выдает данные документы, — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).

Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭССС.

Сертификат или декларацию о готовности каждого объекта теперь смогут пересмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке.

👌 Этап второй: проверка участников

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков. Также, благодаря сотрудничеству с экспертом по открытым данным Александром Гоу, основателем компании CityScale, «Минфину» удалось получить максимально полные и корректные данные.

В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже самые крупные застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса. Часто компания-застройщик, владеющая сертификатом, даже не упоминается в этом документе.

«Минфин» решил максимально восполнить пробелы в информации о жилых объектах. Начиная с рейтинга за I полугодие 2021 года, кроме данных о застройщике, мы добавили также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы, при необходимости, придется решать.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию на почту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третий этап: ранжирование компаний

На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. В нем более высокое место занимает участник, который за отчетный период сдал самое большое количество квадратных метров.

Если у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество квадратных метров, подключается еще один показатель — количество сданных в эксплуатацию квартир.

Если эти показатели будут совпадать у нескольких компаний, то более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о вводе в эксплуатацию домов.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 и более этажей) до высотных жилых комплексов.

Обязательным условием является наличие разрешительных документов: сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отображаются в конце рейтинга с отметкой «нет данных».

Все больше появляется жилых комплексов, которые строят в партнерстве, и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае, редакция обращается с запросом о том, кто из них основной. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика из открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир засчитываются именно основному застройщику, но мы всегда указываем застройщиков, которые выступают партнерами в строительстве.

Бывает и так, что в одном проекте принимают участие 3 застройщика, поэтому мы указываем всех в рейтинговой таблице.

В ответ на запрос редакции компании могут указать, в качестве основных, двух или более застройщиков. В таком случае, общая площадь и количество квартир разделяются между ними в долях, согласно участию компаний в проекте. Если данную информацию не удается найти, указываем все компании, участвовавшие в строительстве без разделения долей.

Еще один нюанс: дом физически может быть один, но несколько очередей. При этом каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство всего дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, то на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или более домов и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.

Как и в прошлом году, мы столкнулись с несоответствием данных в сертификатах, опубликованных на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства, и отсканированными документами, размещенными у ответственных застройщиков на их сайтах. Поэтому редакция «Минфина» самостоятельно определяла, какие именно дома реально построены и брала данные по квадратным метрам и общей площади квартир только по готовым к заселению домам.

Мы не учитывали сертификаты, полученные застройщиками на парковки, трансформаторные подстанции, общественные дома, детские сады и т. д., не относящиеся к площади квартир в доме. Также мы не включили в рейтинг апарт-комплексы и клубные дома. Вместе с тем в этом году мы взяли в рейтинг ЖК, которые указаны в документах, как реконструкция, потому что в индивидуальных случаях — это новые очереди строительства.

⚠️ Важные оговорки

Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, указанного застройщиком, как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки — сроком до 3−6 месяцев — в рейтинге могут не учитываться.

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании.

Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, позволяющих составить более полное мнение о том или ином объекте.

🐣 Новое в рейтинге

Мы стали считать не сданные ЖК, а количество сданных домов с момента создания компании. Потому что ЖК могут состоять из разного количества домов, и эта цифра не будет отражать достаточно четко количество построенного жилья.

Также мы добавили данные о наличии и виде паркинга, который есть в ЖК. К сожалению, данная информация сейчас важна, ведь теперь кладовые, паркинг — стали помещениями двойного назначения, в качестве укрытие также.

Важный нюанс: до сих пор не все застройщики объективно указывают класс комфортности, поэтому мы уточнили в таблице «заявленный класс комфортности» — подразумевается тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам качественно оценить жилой комплекс и понять, не завышена ли стоимость квадрата в том или ином жилом комплексе.

В новой версии рейтинга добавлено несколько важных критериев, позволяющих потенциальным покупателям и инвесторам получить более глубокое понимание качества проектов и надежности застройщиков.

1. Сроки строительства определяют скорость реализации проекта и возможность покупателя получить жилье в указанные сроки, срок ожидания того или иного дома.
2. Минимальный бюджет на квартиру в ЖК — показывает доступность жилья для разных категорий покупателей.
3. Стоимость м² (по жилому комплексу) — помогает оценить соотношение цены и качества жилья, по сравнению с рынком.
4. Резервное питание — критически важный параметр, влияющий на комфорт проживания во время перебоев с электроснабжением.
5. Минимальная и максимальная площадь квартир (м², от-до) — определяет выбор вариантов жилья, в соответствии с потребностями покупателей.

📇 Классификация видов целевого назначения земель

В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже вы можете увидеть их «расшифровку».

Обозначения, которые встречаются в рейтинге

Целевое назначение:

02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)

02.03 Для строительства и обслуживания построек временного проживания. Для строительства жилищно-рекреационного комплекса с паркингами

02.06 Для коллективного гаражного строительства

02.07 Для прочей жилой застройки. Для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого комплекса с объектами социально-общественного назначения и паркингами

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры. Для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-офисного, торгового комплекса с наземными и подземными паркингами и встроенными/пристроенными помещениями общественного, социального и торгового назначения

03.02 Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений

03.10 Для строительства и обслуживания административных зданий, офисных зданий компаний занимающихся предпринимательской деятельностью, связанной с получением прибыли. Для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с надземными и подземными паркингами

03.15 Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки

11.02 Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности, включая объекты обработки отходов, в том числе с энергогенерирующим блоком

15.07 Для размещения и постоянной деятельности других, созданных в соответствии с законами Украины, военных формирований

🗨️ Дополнительная информация

В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:

• год основания застройщика и его владельцы — информация о владельцах берется из доступных открытых источников;
• район, в котором расположен жилищный комплекс, адрес;
• стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже, по состоянию на 1 квартал 2025 года.

Всю эту информацию «Минфин» получил из открытых источников.