Существует ли «пузырь» недвижимости западных регионов: цены на жилье продолжают расти

Но со временем некоторые эксперты начали говорить о том, что на львовском рынке недвижимости формируется «пузырь», который, якобы, вот-вот «лопнет», и цены на недвижимость «посыплются».

Действительно ли это так? Что сейчас происходит на львовском рынке недвижимости и выгодно ли инвесторам вкладывать средства в объекты в западных регионах, — разбирался «Минфин».

Плюс 8−10% к ценам в Киеве, 50−90% — в западных регионах

С начала войны западные регионы Украины стали основными маршрутами внутренней миграции населения и релокации бизнеса, что буквально сразу спровоцировало рекордную динамику цен на местную недвижимость.

Согласно данным аналитического портала ЛУН, в зависимости от города цены на первичном рынке взлетели здесь на 50−90% по сравнению с январем 2022 года. Львов продемонстрировал скачок более чем на 55% (средняя цена превысила отметку в 1 500 долларов за квадратный метр).

А, скажем, медианные цены на первичную недвижимость в Черновцах выросли более чем на 50 %. Абсолютным лидером по темпам роста цен стал Ивано-Франковск, где медианная стоимость квадратного метра в условных единицах увеличилась на 80−85 %.

Для сравнения: в столице рынок первичной недвижимости за период войны вырос лишь на 8−10 % в долларах. Киев долгое время находился в зоне повышенных рисков безопасности и отключений света, что сдерживало покупателей.

То есть, если до 2022 года столица безусловно диктовала цены на первичную недвижимость, то сейчас западный регион растет в несколько раз быстрее Киева, а во Львове медианная стоимость новостроек уже периодически опережает средние киевские показатели.

Добавим, что рынок недвижимости Киева и пригородов за время войны переживал свои взлеты и падения. Так, в прошлом году эксперты заговорили о том, что вкладывать деньги в столичные квартиры снова выгодно, поскольку растет арендная плата, да и перспективы роста цен на продажу жилья немалые.

Но затем наступила чрезвычайно сложная зима 2026 года с масштабным энергетическим и коммунальным кризисом в Киеве. А с начала лета враг усилил удары по столице и пригородам. Это, по словам руководителя риэлторской компании «КиевДомСервис» Андрея Романова, буквально остановило продажи жилья в столичном регионе. «Люди просто не понимают, что им делать дальше, и стоит ли вообще вкладывать средства в квадратные метры», — отметил Романов.

В то же время атаки на западные регионы, по сравнению с Киевом и пригородами, не столь масштабны. Это спровоцировало новую волну миграции на запад Украины. Пока что многие киевляне уехали в западные области на лето. Но не исключено, что немало людей там задержатся, тем более что эксперты прогнозируют новую суровую зиму в столице.

Есть ли на западном рынке недвижимости «пузырь» и «лопнет» ли он?

Как считает генеральный директор Blago Роман Коржак, потенциал для очередного роста цен на недвижимость в западных регионах есть. Он обусловлен двумя ключевыми факторами:

1. Мощный спрос и миграция. Несмотря на войну, люди стремятся улучшить жилищные условия, заменяя устаревший советский фонд на современный. Особенно это касается молодежи, которая стремится жить отдельно и в комфортных условиях. Кроме того, рынок подогревает активная внутренняя миграция населения и релокация бизнеса из прифронтовых городов (Харьков, Сумы и другие)
2. Рост себестоимости и новые стандарты. Строительство дорожает из-за дефицита кадров, роста цен на стройматериалы и энергоресурсы (электричество, дизельное топливо). В то же время новые требования к безопасности и автономности требуют сложных и дорогостоящих инженерных решений. Ярким примером такого подхода является ЖК City by blago в Черновцах, где проектируется технологическая трехуровневая парковка с полноценным укрытием, что существенно влияет на конечную стоимость проекта.

ЖК Dreamland Ивано-Фванковск

Какое жилье может подорожать больше всего?

В компании Blago отмечают, что динамика роста цен на жилую недвижимость будет неравномерной.

«Наибольший потенциал имеют качественные проекты с продуманной инфраструктурой и собственной экосистемой. Они создают долгосрочную ценность для клиента, которая в процессе развития и заселения комплекса будет только увеличиваться», — объясняет Роман Коржак.

Как эти тенденции вписываются в утверждения экспертов о «мыльном пузыре», который, якобы, формируется на «переоцененном рынке западной недвижимости»? Еще в прошлом году киевские риэлторы прогнозировали, что цены на жилье на западе страны начнут снижаться. Но пока этого так и не произошло, напротив, стоимость квадратных метров только растет. Отметим, что само понятие «пузыря» на рынке недвижимости предполагает значительное превышение предложения над спросом. Когда, например, в определенный период покупатели массово скупали недвижимость (например, за счет дешевых кредитов), а затем вдруг начинают ее распродавать, соглашаясь на значительные скидки. Но на западе Украины рост рынка недвижимости определяли совсем другие факторы — прежде всего, значительный поток мигрантов, выбравших для проживания более безопасное место. Статус западных областей с тех пор не изменился, поэтому предпосылок для массовой распродажи жилья, а значит, и для обвала цен, нет.

«Системного снижения цен мы точно не ожидаем. Западный регион перейдет в фазу зрелого, прогнозируемого рынка с умеренным и стабильным ростом», — отмечает Роман Коржак. По его мнению, этому будут способствовать несколько факторов:

1. Новые волны спроса: после победы часть украинцев вернется из-за рубежа и будет инвестировать в жилье. Кроме того, рынок будут стимулировать масштабные международные инвестиции в восстановление страны и активизация государственных кредитных программ (таких как «еОселя», «еВосстановление» и их новые аналоги).
2. Фактор безопасности: к сожалению, риски соседства с агрессором будут сохраняться всегда, поэтому запад Украины подсознательно будет считаться украинцами более безопасным, что будет поддерживать спрос на высоком уровне.
3. Тенденция к экологичности и энергоэффективности (Life-Cycle Cost): рынок развивается в сторону европейских стандартов. Покупатели будут всё больше учитывать стоимость жизненного цикла здания (Life-Cycle Cost) — то есть то, сколько средств они будут тратить на содержание и коммунальные услуги этой квартиры в течение следующих 10, 20 или 30 лет. Проекты с низкой стоимостью содержания будут в наибольшем приоритете.

То есть западный рынок недвижимости проходит системную трансформацию, но никакого «пузыря», который «вот-вот лопнет», там нет, а цены продолжают расти.

При этом усиливается конкуренция между местными застройщиками.

«На первый план выходит репутация девелопера. Клиенты будут выбирать „застройщиков-бойцов“, доказавших свою надежность и эффективность во время войны, а также проекты, предлагающие качественную, современную и экономичную в обслуживании среду для жизни», — подчеркивает Роман Коржак.

Стоит ли инвестировать в жилье на западе?

Многие инвесторы задаются вопросом — стоит ли и дальше вкладывать деньги в недвижимость в западных регионах?

Отметим, что в большинстве областей первичный рынок сейчас на подъеме, причем появляются новые, довольно интересные форматы жилья.

Как отмечают в компании Blago, для долгосрочных инвестиций наибольший потенциал имеет именно качественная жилая недвижимость. Речь идет не просто о квадратных метрах, а о комплексах с готовой экосистемой и совокупностью решений для комфортной жизни — именно они будут демонстрировать стабильный рост стоимости.

Курортная недвижимость также остается инвестиционно привлекательной, однако этот сегмент имеет ряд специфических нюансов. В частности, речь идет о динамике локаций: доходность напрямую зависит от развития туристических потоков в конкретном регионе. Также важны сезонность и тренды: внутренний туризм в Украине изменчив, и тренды на популярные регионы отдыха могут быстро меняться.

Еще один фактор риска — управление активами: конечный доход инвестора в курортную недвижимость полностью зависит от профессионализма и системности управляющей компании (УК)", — отметили в компании.

При этом на сегодняшний день ключевой вопрос заключается не в том, в какой тип недвижимости вкладывать средства, а в том — с кем инвестировать. По словам Романа Коржака, репутация, опыт и стабильность застройщика стали главными факторами, которые напрямую определяют будущую доходность и безопасность инвестиций.