Как убедить владельцев квартир «светить» доходы от их сдачи в аренду

Сколько арендодателей платят налоги

Изменения в Налоговый кодекс в части налогообложения жилищного арендного бизнеса назрели давно. Министерство развития общин и территорий действительно уже работает над ними. Основная цель — уменьшить налоговую нагрузку и упростить легализацию сделок на рынке аренды жилья. Среди ключевых предложений: снижение ставки налога на доходы от аренды, полное освобождение от налогообложения при сдаче жилья переселенцам, отмена обязательных деклараций в таких случаях, упрощенный учет доходов для владельцев.

Введение новой модели налогообложения потенциально может несколько уменьшить процент теневых сделок, но реальная детенизация невозможна чисто фискальными методами.

На сегодняшний день у нас есть серьезная проблема с наполнением бюджета налогами с рынка аренды жилья. Это — фактически большая черная дыра, которую не может закрыть ни одна точечная инициатива. Сейчас этот рынок на 95% находится в тени — и это еще сдержанная оценка, потому что, учитывая события большой войны, внутреннюю миграцию и спрос на жилье в отдельных регионах, появление новых арендодателей, которые не декларируют свои доходы никоим образом, можно говорить о 99%.

Об этом красноречиво говорит и официальная статистика: по данным Государственной налоговой службы, в течение 2024 года только 900 граждан задекларировали более 16 миллионов гривен дохода от сдачи жилья в аренду — это менее 3 млн грн налога в бюджет.

Регулирование в этой сфере должно быть системным, прозрачным и выгодным для всех сторон — и для государства, и для арендодателей, и для самих арендаторов. Но сразу подчеркну: решение этой проблемы — не только в изменениях в Налоговый кодекс. Это должен быть целый комплекс мер.

Зачем это арендодателям и арендаторам

Нужно понимать, зачем и арендодателям, и арендаторам иметь дело с официальными договорами, то есть работать «в белую». С одной стороны, это безопаснее и для арендодателя, и для арендатора. Мы постоянно слышим жалобы людей, которых без объяснений выселяют, не возвращают залог, не позволяют даже снять старые вещи из интерьера, но при этом заставляют платить за изношенное имущество.

При наличии официального договора такие ситуации можно урегулировать. Если арендатор причиняет ущерб — арендодатель имеет правовой инструмент требовать компенсацию. Если арендодатель нарушает условия — арендатор защищен. В неформальных отношениях таких рычагов нет. Иногда владельцы квартир даже сталкиваются с угрозами со стороны недобросовестных арендаторов: «Попробуй только что-то требовать — я сдам тебя в налоговую». Это недопустимо.

В странах ЕС все арендные отношения оформляются официально. Там не выселяют без причин, а правила проживания четко устанавливает управляющая компания. Но если арендатор нарушает условия договора, его могут выселить — с участием полиции, без бюрократии. При этом четкие правила лучше, чем полное отсутствие каких-либо договоренностей. Как показывает опыт украинцев, которые арендуют жилье в Европе, это гарантирует предсказуемость и уважение к обеим сторонам.

Что следует сделать

На первый взгляд, в Украине арендодатели тоже не против вести бизнес «в белую». Но за такую возможность они пока должны платить 18% налога на доход физических лиц и дополнительно 5% военного сбора, то есть 23%. А это не очень стимулирует. Поэтому логично, что единственным способом успешной детенизации в Украине привыкли считать изменения системы налогообложения, а именно — снижение ставки налога. В свое время предлагали и 5%, и даже разрешение платить единый налог без ФЛП. Но, как показывает практика, фискальные методы без поддерживающих мер — не работают. В 2005 году арендодателям дали возможность платить единый налог — около 100 грн. И многие действительно вышли из тени. Но после налоговой реформы эти условия изменились — и рынок снова стал «серым». Именно поэтому даже ставка в 5% или 1% не гарантирует массовой легализации. Нужна целостная политика.

Один из самых эффективных подходов, который используют в ЕС — это строительство социального жилья за счет города или общины. Такое жилье остается в собственности общины, а сдавать его можно по более низким ценам.

Мы планируем реализовать эту модель в рамках нового жилищного законодательства. Во-первых, это повлияет на рынок — частные арендодатели вынуждены будут пересмотреть цены. Во-вторых, социальная аренда будет оформляться официально, прозрачно, с договорами — то есть в «белую». Это создаст конкуренцию на рынке, и частные игроки тоже активнее переходят к легальным форматам. Более того — общины могут привлекать жилье у частных владельцев для социальной аренды, предоставляя взамен налоговые преференции.

Все это позволит по-настоящему запустить процесс детенизации рынка аренды. И это актуально не только для жилья — такая модель подходит для любого малого бизнеса. По нашим оценкам, полная детенизация этого рынка может дать государственному бюджету до 80 млрд грн в год.

Впрочем, важно не перейти черту и не разрушить рынок жесткими ограничениями. Международный опыт — в частности, Аргентины — это ярко демонстрирует. Там минимальный срок договора, запрет индексации цен и валютных расчетов в сочетании с инфляцией вызвали кризис: каждая седьмая квартира пустовала, а цены выросли до уровня отелей. Только после отмены ограничений ситуация начала нормализоваться. Поэтому таких решений следует избегать.

Читайте также: Какой город обошел Киев по стоимости квартир в новостройках

Но среди тех, к которым следует присматриваться — поддержка инвесторов, строящих доступное жилье, развитие социальной аренды, субсидии на аренду для уязвимых групп, в том числе для семей погибших воинов. Это шаги, которые помогут создать здоровый и прозрачный рынок аренды жилья в Украине.

Автор:

Народный депутат Украины, фракция "Слуга народа" Шуляк Елена

Верховная Рада