Как купить жилье в Чехии: в каких районах живут украинцы и сколько платят за квадрат

Как меняются цены

В последнее десятилетие темпы роста цен на жилье в Чехии были одними из самых высоких в Европейском союзе: в среднем цена квадрата прибавляла 13% ежегодно. Самым успешным для владельцев недвижимости был 2021 год, когда цены за год выросли сразу на 18%. Но в 2022 году ситуация несколько изменилась: количество проданных квартир сократилось более чем наполовину, тормознули и цены.

Так, по данным Чешской банковской ассоциации (ČBA), квартиры на вторичном рынке подорожали лишь на 3,4%. Квадратный метр старого жилья в Чехии в конце года стоил в среднем около 49 тыс. чешских крон (€2 031), а в Праге — более 117 тыс. крон (€4 850). В то же время, средняя стоимость продаж новостроек выросла на 11%, и составила в среднем более 120 тыс. чешских крон (€4 975) за квадратный метр по стране, и на 10% — до 151 643 чешских крон (€6 287) за квадратный метр в Праге.

Совсем иная ситуация на местном рынке недвижимости сложилась в этом году. Например, цены на новые квартиры в Праге стагнировали и за первый квартал квадратный метр вырос всего на 4,3% — до 151 951 чешской кроны (€6 301).

На охлаждение рынка недвижимости влияет несколько факторов.

Во-первых, значительное повышение ставок ипотечного кредитования. По данным Hypoidnex, ставки кредитов под залог недвижимости выросли с 2,4% в январе 2022 года до 6,8% годовых в августе 2022 года. Сейчас банки начали снижать стоимость кредитов на жилье — можно найти предложения по ставке до 5% годовых.

Во-вторых, инфляция и удорожание себестоимости строительства. И в-третьих, война в Украине, хотя этот фактор оказывает двоякое влияние. С одной стороны, поток иностранных инвестиций из россии, который всегда был на высоком уровне, практически прекратился. Но с другой — в Чехии сейчас проживает 325 тысяч беженцев из Украины. Большинство из них поселились в съемных квартирах, но часть все же задумалась над покупкой собственного жилья.

«У Чехии всегда был спрос среди украинцев, в качестве локации для трудоустройства и центра университетов для получения высшего образования. До войны самым частым запросом по Чехии у нас в агентстве была покупка жилья для детей, которые переехали на обучение. Сейчас, в основном, для того, чтобы жить в собственной квартире, а не арендовать», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

Где покупают украинцы

За последний год, по словам владельца агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine, количество запросов украинцев на покупку жилья в Чехии выросло почти в два раза.

«Каждый 6 клиент запрашивает у нас цены на квартиры в Праге, на втором месте по популярности Карловы Вары, недвижимостью в которых интересуются более старшие и состоятельные клиенты. Для них важен доступ к оздоровительным локациям вблизи города», — отмечает Ирина Кнорр.

Самыми дорогими и популярными районами в Праге, которые по душе украинцам, является исторический район Праги Нове место и район Винограды. Цены здесь высокие — от 160 тыс. до 250 тыс. крон за квадратный метр (€6 635 — 10 367). Немного дешевле жилье в радиусе 5 км от центральных частей — от 130 тыс. до 170 тыс. крон за квадрат. Эти варианты чаще всего и выбирают украинцы для проживания.

Популярны также такие районы, как Карлин, Жишков, Высочаны. Здесь много новостроек, стоимость квадратного метра в которых стартует от 110 тыс. крон.

Учитывая не очень демократические цены на чешские «квадраты», украинцы запрашивают более бюджетные варианты. Это либо квартиры-студии (1КК), либо однокомнатные (2КК) варианты. Площадь квартиры студии в Праге стартует с 25 кв.м, метраж полноценной однокомнатной — в два раза больше, от 50 кв м. В среднем приобрести квартиру в Праге можно за €190 — 200 тыс.

«В 60% случаев наши клиенты покупают квартиры в новостройках. Их плюс, кроме того, что это новое современное жилье, — локация. Центр Праги не застраивается, только на окраине, а это значит, что можно найти достаточно бюджетный вариант квартиры. А еще стоит учитывать, если мы покупаем новостройку, то есть европейский стандарт сдачи квартиры в эксплуатацию. То есть мы получаем не черный каркас, как в Украине, а чистовую квартиру, в некоторых случаях с полностью укомплектованным санузлом и кухней», — подчеркнула эксперт.

Читайте также: Покупка втемную и перепродажа невыкупленных метров: как стать владельцем жилья в Дубае

Сколько можно заработать на «чешских» квадратах

Украинцы редко рассматривают чешские жилищные «квадраты» с точки зрения инвестиций.

«За последние 6 месяцев ни один клиент не спросил о доходности недвижимости в Чехии. Вообще-то, Европа — это классика сохранения капитала, а не заработка на «квадратах», — объясняет Ирина Кнорр.

По закону, нерезидент имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Надо сказать, что этот рынок в крупных городах Чехии, а особенно в ее столице, развит очень хорошо. Для понимания масштабов: почти половина жилья Праги сдается в аренду.

Высокий спрос, особенно в последние 1,5 года, когда из Украины начали прибывать беженцы, спровоцировал рост стоимости аренды. Теперь арендовать квартиру в Праге на короткий срок ориентировочно можно за 1 100 €/мес., в пригородах — от 400 €/мес. Но краткосрочная аренда в Чехии не приветствуется, владельцы жилья предпочитают более длительные сроки — на год и более, за это готовы сбрасывать месячные ставки на €100−200.

Ставки высокие, но средняя рентабельность бизнеса на аренде составляет всего 3−4% годовых. Большую часть съедают дополнительные расходы — амортизация жилья, налоги — 15% от дохода, комиссия управляющей компании (15%) и т. д.

Если рассматривать первоначальный рынок, то, вложившись на ранней стадии строительства, на перепродаже можно заработать до 10% годовых.

«Однако, вопрос перепродажи актуален, потому что спрос нестабильный, возможно, не сразу продастся, а важно понимать не только точку входа, но и точку выхода из инвестиции», — резюмировала Ирина Кнорр.

Как купить квартиру

Покупать жилую недвижимость в Чехии украинцы могут на тех же условиях, что и чехи. Для этого нужны: загранпаспорт и официально полученные средства.

«Валюта договора фиксируется индивидуально, это может быть чешская крона или евро. Мы считаем стоимость объекта в кронах, потому что курс нестабильный. Все расчеты проходят исключительно через банк», — обращает внимание Ирина Кнорр.

Сама процедура купли-продажи недвижимости занимает 1,5−2 месяца, и состоит из следующих основных шагов:

1. Резервирование и проверка недвижимости.Выбранный объект нужно проверить на «юридическую чистоту». Для этого следует согласовать с продавцом резерв объекта. Если недвижимость без отягощений, покупатель вносит задаток.
2. Заключение договора задатка. Договор задатка составляется на чешском языке, преимущественно с привлечением переводчика. В нем прописывают, на какой период формируется резерв недвижимости, сумма задатка и санкции за невыполнение условий сделки. Размер задатка устанавливается индивидуально по согласованию покупателя и продавца — может быть и €5 тыс., и €10 тыс.
3. Подписание основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи недвижимости заключают на чешском, отмечая: сведения о покупателе и продавце, стоимость недвижимости, срок и способ пересчета средств. Покупатель вносит полную стоимость объекта на депозитный счет. Основной договор купли-продажи нужно заверить нотариально.
4. Оформление права собственности на недвижимость. Основной договор купли-продажи недвижимого имущества и заявление о переоформлении права собственности направляют в Кадастр недвижимости. Рассмотрение документов в данной инстанции длится до 2 месяцев.
5. Закрытие сделки. До перехода права собственности покупателю деньги за недвижимость остаются на депозитном счете. Как только покупатель получит подтверждение, что недвижимость зарегистрирована на его имя, происходит полный расчет за объект — средства с депозитного счета поступают продавцу.

В процессе купли-продажи недвижимости в Чехии, помимо юриста и нотариуса, должен также присутствовать риелтор. Именно он должен проверить готовность документов к продаже, прежде чем перейти непосредственно к заключению сделки.

Для нерезидентов в Чехии также доступна ипотека. Но для этого должна быть регистрация в стране.

«Для кредитования нужно иметь право продленного пребывания (длительный быт), бизнес либо длительное место работы, только в таком случае банк может рассмотреть документы. С временным убежищем украинцам ипотека недоступна», — подчеркивает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

Ипотеку банки выдают на срок до 20 лет. Нужно иметь 40% стоимости недвижимости, 60% — даст банк. Процентные ставки варьируются как для нерезидентов, так и для самих чехов.

Также некоторые застройщики Чехии предлагают рассрочку, максимальный срок — до 2 лет, после того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Читайте также: Цены на жилье в Польше притормозили: стоит ли сейчас покупать жилье

Что еще придется уплатить

Чехия — страна с выгодным налогообложением: покупка недвижимости не облагается налогом, но есть дополнительные расходы.

Регистрируя право собственности на жилье в Чехии, нужно уплатить государственную пошлину — до €100.

Услуги юриста стоят от €1 000.

Комиссия риелтора составляет 4−5% от стоимости объекта + НДС.

Услуги переводчика будут стоить от €400−700.

Владелец имеет право перепродать свое имущество в любое время, но придется заплатить налог на прибыль — 4%. Его можно не платить, если владеть недвижимостью 10 и больше лет.

Владельцу недвижимости нужно платить налог на владение недвижимостью. Он устанавливается индивидуально — например, за квартиру в Праге площадью до 75 кв. м придется уплатить около €50 в год.

Также значительная часть расходов на содержание жилья — оплата коммунальных услуг. Здесь тоже нет единой цены. Например, у одного девелопера коммунальные услуги могут стоить 30 крон, у другого — 57 крон за 1 кв. м. То есть владельцу квартиры, например, 50 кв. м, ежемесячно придется платить 2 850 крон (ориентировочно €118). Еще нужно доплюсовать плату за электроэнергию, воду, газ, согласно показателям счетчика.

О будущем рынка

Сейчас на чешском рынке недвижимости происходят определенные стагнационные процессы. «Цены очень высокие, рынок перегрет. И все же перспективы развития есть, потому что экономика активно развивается», — подчеркивает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

В больших городах, таких как Прага, цены на жилую недвижимость, вероятнее всего, продолжат рост, но он будет не таким активным, как раньше: аналитики прогнозируют 8% в год.

В небольших городах, таких как Карловы Вары, рост цен может на время остановиться, на некоторые премиальные квартиры может быть и небольшое снижение.

Чего специалисты не рекомендуют делать, так это покупать недвижимость сейчас в ипотеку. Ставки остаются еще достаточно высокими. По прогнозам Центрального банка Чехии, они должны постепенно снижаться, и в 2024 году достигнут 4%. Поэтому, если есть планы купить жилье в ипотеку, то есть смысл их отложить до 2024 года.