Как купить недвижимость в Европе

Природа спроса

Украинцы покупали недвижимость за границей и до войны. В основном это были трудовые мигранты, которые годами работали за пределами Украины и накопили на собственное жилье. Либо же инвесторы, рассматривающие жилье в других странах как актив для заработка и диверсификации финансовых рисков.

Сейчас спрос в основном формируют беженцы, они стремятся иметь крышу над головой. По данным исследования Центра экономической стратегии, на конец января 2024 года за границей находилось около 5 миллионов украинцев. И чем дольше длится полномасштабная война, тем меньше людей планируют возвращаться. Многие уже успели выучить язык, адаптироваться, устроиться на работу. Для них покупка собственного жилья в стране пребывания — вполне логичный следующий шаг.

Где покупают и за сколько

Прежде всего в Польше — эта страна приняла наибольшее количество украинцев. По данным портала Money.pl, в 2023 году иностранцы купили в Польше более 14 тысяч квартир — половину из них приобрели именно украинцы. Это на 10% больше, чем годом ранее. Самые популярные города для приобретения недвижимости: Варшава (почти 3 тыс. квартир), Краков (1,6 тыс.), затем Лодзь, Познань, Гожув-Велькопольский, Гданьск и Щецин.

Среди других стран ЕС, где украинцы охотно покупают недвижимость, — Чехия, Германия, Италия, Португалия, Австрия, Румыния, Словакия, Испания.

В Испании спрос также заметно вырос. Только за первое полугодие 2022 года граждане Украины купили здесь 1 237 домов, что на 73% больше, чем за аналогичный период 2021 года. И почти на 60% больше, чем в среднем за последние 15 лет. Чаще всего украинцы покупают жилье на побережье Средиземного моря или в сельскохозяйственных регионах страны (Андалусия и Галисия), где недвижимость стоит дешевле.

Цены, конечно, зависят от страны, размера и типа жилья, конкретного местоположения. Но в целом можно констатировать, что за последние несколько лет жилье в ЕС значительно подорожало. Если до полномасштабной войны можно было выбрать неплохие варианты в разных странах, имея €60−80 тыс., то сейчас минимальная цена составляет €100 тыс. Именно столько, например, в среднем стоят апартаменты в Польше. В Словакии — €120 тыс., в Чехии — €160 тыс., в Испании — €150−250 тыс.

Трудности покупки

Кроме того, чтобы собрать необходимую сумму на покупку недвижимости в ЕС, перед украинцами стоит еще одна задача — вывести средства и воспользоваться ими за пределами Украины.

До войны проблем с трансграничными переводами не было. Оплатить по договору купли-продажи жилья можно было напрямую со своего счета в Украине, переведя средства на счет продавца или нотариуса. Но сейчас такие переводы запрещены.

В Украине введен ряд ограничений на переводы средств за границу. Эти меры направлены на предотвращение схем по выводу валюты, снижение нагрузки на международные резервы и регулирование курса гривны. Однако это напрямую коснулось и тех, у кого есть веские причины для перевода денег за границу. И покупка недвижимости — одна из таких причин.

Как обойти ограничения?

Наличные

Перевести средства в наличные и вывезти за границу — это первое, что приходит в голову многим, кто сталкивается с такой проблемой. Это возможно, но есть нюансы.

Каждый гражданин Украины может вывозить наличные за границу без декларирования в размере до €10 тыс. в эквиваленте. Для покупки жилья этой суммы явно недостаточно. Конечно, если выезжать семьей, сумма может быть больше, ведь лимит в €10 тыс. распространяется и на несовершеннолетних детей. Например, если границу пересекает семья — муж, жена и трое детей, — они в общей сложности могут вывезти до €50 тыс. Но в большинстве случаев и этого будет недостаточно.

Если же вывозить больше наличных, то придется подтверждать происхождение средств. Например, квитанциями о снятии их с банковского счета или договорами купли-продажи. То есть просто достать деньги «из-под матраса» и поехать с ними не получится.

Более того, снять валюту со счета — сейчас тоже целая процедура. Нацбанк ограничил сумму, которую физлицо может снять со счетов за сутки. На данный момент это эквивалент 100 тысяч гривен. Валюту нужно получать в кассе банка. Таким образом, чтобы снять, скажем, €50 тыс. по нынешнему курсу, потребуется 23 рабочих дня. Это касается и снятия валюты с карт украинских банков за границей. Суточный лимит и сроки снятия будут такими же.

Криптовалюта

За последние годы Украина стабильно входит в первую десятку стран мира по распространенности криптовалют. Украинцы, у которых есть крипта, используют ее, в том числе, и для переводов за границу, поскольку в криптомире почти нет ограничений. Можно продать, например, стейблкоины, получив деньги на счет в иностранном банке. Однако сложности возникают у тех украинцев, у которых еще нет крипты и кто только хочет ее приобрести.

В прошлом году Нацбанк ввел ограничения на такие операции, установив лимит в 100 тысяч гривен в месяц. Однако даже в пределах этого лимита приобрести криптовалюту сейчас крайне сложно. Это связано с тем, что участники схем по выводу средств из беттинговых компаний использовали для пополнения счетов или получения средств те же шлюзы, что и криптобиржи. В результате все эти каналы были одновременно заблокированы и остаются заблокированными до сих пор, что лишает украинских криптоинвесторов возможности пополнять счета или выводить собственные средства.

Специальные платежные сервисы

Но снять и вывезти наличные из Украины или перевести деньги через крипту — это только полдела. Ими еще нужно воспользоваться за границей. И здесь возникает другая проблема — купить недвижимость за наличные в ЕС невозможно. Оплатить такую сделку можно только с банковского счета.

Решить эту проблему можно с помощью специальных платежных сервисов, которые готовы выступить посредниками, оплатив продавцу деньги со своего счета, но от имени покупателя. Пример — компания 1654.exchange, которая сейчас обеспечивает проведение платежей по всему миру.

Как это работает? Клиент, которому нужно купить недвижимость:

• обращается в одно из отделений 1654.exchange в любом из областных центров Украины и передает компании наличные или безналичные гривны;
• еще один вариант — оставить заявку на сайте 1654.finance;
• европейское подразделение компании, у которого есть лицензия на обмен цифровых активов, осуществляет обратный обмен и зачисляет деньги продавцу недвижимости от имени покупателя.

Это значительно упрощает жизнь покупателю: избавляет от необходимости иметь дело с наличными, их перевозкой (что несет за собой определенные риски). Также нет необходимости пополнять счет в одном из европейских банков, объясняя бдительным банкирам происхождение своих средств.

Таким образом, сервис 1654.exchange может быть полезен украинцам, которым нужно оплатить любой актив за границей, в том числе и недвижимость, или просто перевести деньги за пределы страны. Следить за новостями компании и текущими тарифами можно в ее официальном телеграм-канале.