Инвестиции в паркоместа: освоить зарождающийся рынок

В 2016 году киевлянин Александр Юрченко после покупки квартиры в новостройке на левом берегу Днепра возле метро «Черниговская» подыскивал и паркоместо для своей машины. В собственном доме их не было ни на продажу, ни в аренду. Место удалось его найти и приобрести за $6,5 тысячи в высотке неподалеку. И это была очень удачная инвестиция, вспоминает он, потому что через восемь месяцев места в этом же подземном паркинге уже продавали по $12 тысяч.

В Киеве, где курсирует более 1 млн авто, нехватка парковочных мест ощущается очень остро. Машинами плотно облеплены все придомовые территории, часто включая тротуары и газоны. Из-за нехватки мест владельцы авто начали запарковывать и стоянки возле супермаркетов, которые для этого не предназначены. Торговые сети сразу же отреагировали и сделали их платными, если машина стоит больше часа. Каждый следующий час будет стоить от 30 до 50 грн.

Острая нехватка мест для авто тянет вверх и цены на паркоместа, особенно в подземных паркингах, привлекательность которых резко возросла в военное время. «Стоимость одного паркоместа в Киеве варьируется от 15 до 30 тысяч долларов, и такие расценки не уменьшают спрос, — отмечает Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании „Интергал-Буд“. — Паркоместа распродаются максимум в первый год после заселения жилого комплекса».

Молодой рынок

Первые паркоместа начали строить в жилых домах для госслужащих в 2000-х годах, вспоминает эксперт по продаже недвижимости Александр Дурадажи. Через несколько лет их начали строить больше, потому что увеличилось количество машин в крупных городах и соответственно вырос спрос. Но он еще не стал массовым.

Даже в 2015 году, по словам Анисимовой, покупатели жилой недвижимости не сочли целесообразным дополнительно покупать место для машины в паркинге, предпочитая оставлять авто где-то около дома. Однако такой вариант решения проблемы с парковкой быстро доказал свою несостоятельность. Места катастрофически не хватает не только рядом с новыми домами, но и в узких дворах советской застройки 1960−1980-х годов, вообще не рассчитанной на большое количество машин.

Кроме того, в случае парковки во дворе остро стоит вопрос безопасности. «Могут повредить машину. Я один из тех людей, которые пострадали из-за этого, — говорит Дурадажи. — Очень неприятная штука. Полиция в этих вопросах не помогает.

За последние пять лет спрос на паркоместа безумно вырос. Их активно начали покупать не только для собственного автомобиля, но и стали рассматривать как один из видов инвестиций в недвижимость. Спрос на места в подземных паркингах достиг своего пика в 2019—2021 годах. «За год до полномасштабного вторжения мы фиксировали рост спекулятивного спроса на паркоместа, — рассказывает Анисимова — Инвесторы видели в этом выгоду: приобрести с целью дальнейшей продажи, когда вопрос парковки в комплексе станет острее, или сдавать машиноместа в аренду».

После начала широкомасштабного вторжения в феврале 2022 года подземные паркинги приобрели еще одну функцию — как укрытие для людей во время воздушных атак. После возобновления продаж недвижимости спрос на них был стабильным, поэтому застройщики цены на них не сбавляли.

Виды паркингов и их преимущества и недостатки

Места для парковок бывают нескольких видов. Самые простые в постройке и самые дешевые — это наземные паркинги. Их чаще всего размещают возле домов эконом-класса, имеющих вокруг себя достаточное количество территории. Их главное преимущество — небольшая цена. Сейчас цены на аренду паркоместа в таком паркинге в Киеве, по данным портала OLX, колеблются в пределах 900−1300 грн в месяц. А главный их недостаток — то, что машина не защищена от погодных условий и сейчас — от последствий возможных воздушных атак.

Надземные паркинги на несколько уровней не очень распространены в Украине. Они требуют много места для постройки. По строительным нормам, они должны быть на расстоянии не менее 50 м от дома. Их преимущества — машина более защищена от погодных условий. Недостатки — более высокая цена, чем у наземного паркинга. Цены на аренду паркоместа в таком паркинге сейчас стартуют от 2000 грн за место на последнем этаже без крыши до 3200−4000 грн на более низких этажах.

Подземные паркинги — наиболее комфортабельный вариант стоянки для автомобиля. Они имеют больше преимуществ по сравнению с другими видами паркингов: не занимают свободные территории вокруг домов, машина в них защищена от непогоды, находится рядом с жильем (к нему можно быстро спуститься на лифте), в них уделяется наибольшее внимание вопросам безопасности и дополнительных сервисов для автовладельцев. Так, там устанавливается видеонаблюдение и системы контроля доступа, в частности устройствадля считывания номеров авто. В них предусмотрена мощная система вентиляции, зарядки для электрокаров, точки для санузлов. Единственный их недостаток — высокая цена.

Подземные паркинги — это сложные инженерные конструкции, которые в некоторых условиях вообще нельзя возвести. «Не везде есть благоприятные гидрологические условия территории, поэтому построить подземный паркинг невозможно. В таком случае парковка может быть предусмотрена в стилобате здания или вокруг него в виде наземного многоэтажного паркинга», — объясняет Анисимова.

Цены на аренду паркомест в таких паркингах сейчас в Киеве стартуют от 2200 грн в месяц и в среднем составляют 3500−5000 грн. Так, в подземном паркинге возле метро «Черниговская», где имеет собственное паркоместо Юрченко, сейчас висит объявление с предложением аренды за 2300 грн в месяц плюс 350 грн за коммунальные платежи.

Стоит ли инвестировать

Сейчас для людей, уделяющих вопросу комфорта большое внимание, наличие места в подземном паркинге в доме, где они покупают квартиру, имеет первостепенное значение. Дурадажи приводит пример: у него был клиент, покупавший квартиру ориентировочно за 400 тысяч долларов, и первым его вопросом во время консультации было: есть ли к ней отдельные паркоместа, которые можно приобрести. «И потом, когда мы оформляли договор купли-продажи, он сказал, что он отталкивался от того, что есть подземный паркинг для машины и ему не нужно выходить на улицу, чтобы сесть в машину», — говорит эксперт по недвижимости.

Из-за большого спроса застройщики тоже пытаются увеличить предложение паркомест. По данным команды ЛУН Місто, опубликованным в июле этого года, с 2010 года в Киеве из 460 введенных в эксплуатацию жилых комплексов 370 (или 80,4%) имеют паркинг, а в 189 (41%) построены подземные паркинги. Некоторые застройщики стараются максимально предусмотреть наличие подземных паркингов в своих домах. Так, из 11 жилых комплексов, которые на сегодняшний день возводит «Интергал-Буд» в Киеве, в восьми заложен именно подземный вариант паркинга.

Прежде всего паркоместа продаются покупателям квартир. При этом застройщик может вводить ограничения на количество мест для машин, которые может приобрести инвестор. Однако каждая ситуация рассматривается отдельно в зависимости от имеющегося количества паркомест в доме и их остатков. «Бывает и так, что инвестор покупает сразу несколько квартир и хочет приобрести соответствующее количество машиномест в этом комплексе. Например, у нас был такой запрос в ЖК «Лукьяновский каскад», — рассказывает Анисимова.

Кстати, в октябре 2023 года «Интергал-Буд» запустил продажу мест в паркинге ЖК «Нивки-Парк» по цене от 980 тысяч гривен.

Сейчас паркомест в Киеве катастрофически не хватает, и потому, по мнению Дурадажи, это далеко не предел их цены. Они и дальше будут дорожать. Поэтому покупка паркомест с целью дальнейшей перепродажи и аренды является привлекательной инвестицией.

Если сравнивать инвестирование в паркоместо с инвестированием в жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, то оно имеет два существенных преимущества. Во-первых, сумма инвестиций меньше, чем, например, при приобретении однокомнатной квартиры. Во-вторых, паркоместо в отличие от квартиры не требует дополнительных затрат на ремонт и эксплуатационное обслуживание.

Что касается периода окупаемости, то эксперты отрасли называют разные цифры. По словам Анисимовой, если, например, приобрести паркоместо за 15−20 тысяч долларов, то он составляет примерно 18 лет. Это если стоимость аренды составит 100 долларов в месяц. Если суммы больше, то, соответственно, инвестиции окупятся быстрее.

По мнению Дурадажи, окупиться паркоместо может даже через 3−5 лет. И у него есть подобные примеры в практике. «У нас паркомест сейчас очень мало, а спрос большой. Это вопрос комфорта для автовладельца. К тому же в войну изменилась тактика в плане безопасности авто, — говорит он. — Человек, имеющий машину более чем за 30−40 тысяч долларов, а это каждая вторая машина у нас в Киеве, будет ориентироваться на паркоместо».