Первый военный рейтинг застройщиков Львова и пригорода от «Минфина»

Такой выбор неслучайный: на местном рынке недвижимости сейчас наблюдается настоящий бум, а цены на некоторые новостройки уже опережают киевские.

Львов считается относительно безопасным, кроме того, отличается развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением. Поэтому жилье там пользуется высоким спросом как среди украинцев, которые ищут квартиры для себя, так и среди инвесторов, желающих выгодно вложить средства. Это позволяет застройщикам активно сдавать в эксплуатацию и планировать новые объекты.

«Минфин» представляет рейтинг застройщиков Львова и пригорода, а также еще трех городов — Жовквы, Дрогобича и Трускавца, и рассказывает, что происходит на местном рынке первички.

Как составлялся рейтинг Львова и ближайших городов. Методика

«Минфин» составил рейтинг застройщиков Львова и окрестностей за 2023 год. Как и в случае с рейтингом застройщиков Киева, мы учитывали объекты, которые компании полностью достроили и получили сертификаты (декларации) о введении их в эксплуатацию.

Информацию о сертификатах и декларациях «Минфин» получил из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭССС.

Интересный нюанс: у некоторых львовских застройщиков в сертификаты о введении в эксплуатацию включены еще недостроенные объекты и данные по ним. Поэтому «Минфин» провел дополнительную проверку на предмет того, какие именно дома все же полностью готовы к заселению, а не достраиваются де-факто.

На втором этапе мы проверили застройщиков, идентифицировав их по адресам объектов и другой информации из открытых источников.

В рейтинг мы включали все объекты, введенные в эксплуатацию в 2023 году, — от малоэтажных домов (от 3 этажей) до высоток. При этом принимали во внимание только новое строительство, не учитывая реконструируемые здания или корректировку дома.

Важный критерий рейтинга — сроки сдачи в эксплуатацию. «Минфин» проанализировал, по каким объектам во Львове, пригороде, Жовкве, Дрогобиче и Трускавце есть задержки со сроками, и насколько они большие. Для покупателей, которые уже вложили деньги в квартиры в местные новостройки, или только планируют это сделать, такой нюанс, как соблюдение застройщиком сроков сдачи дома в эксплуатацию, крайне важен. Не менее важна для потенциальных покупателей и стоимость квадратного метра жилья — эти данные также есть в новом рейтинге.

Как и при составлении рейтинга киевских застройщиков-2023, нынешний рейтинг учитывает реалии военного времени. Мы проанализировали, к примеру, есть ли в новостройках компаний-участников убежища или подземные паркинги, на которых можно укрыться в случае воздушной тревоги.

Читайте также: На какие хитрости идут девелоперы, чтобы подстегнуть рынок первичного жилья

Еще один относительно новый пункт, на который мы обращали внимание при составлении рейтинга киевских застройщиков, и учли в новом рейтинге — работа компании по государственной программе «єОселя».

Более подробно с методикой рейтинга львовских застройщиков можно ознакомиться здесь.

Львовская первичка: «фишки» от застройщиков, сроки, скандалы

В прошлом году во Львове и пригороде 40 компаний завершили строительство жилых домов и получили подтверждающие документы. В общей сложности в эксплуатацию ввели 5 801 квартиру в 49 жилых комплексах.

Для сравнения: за этот же период в Киеве сдали 11 590 квартир. То есть столица пока удерживает первенство в Украине по темпам ввода в эксплуатацию нового жилья. Но Львов ее активно догоняет. Так, если сравнивать по количеству жилых комплексов, то во Львове в прошлом году их сдали больше, чем в Киеве. Но за счет того, что они сравнительно небольшие, по общему объему сданного жилья лидирует столица.

При этом, как и в Киеве, во Львове много новостроек сдается позже заявленных сроков.

Из 49 львовских ЖК только 13 сдали вовремя или с небольшими задержками (до 9 месяцев).

Среди жилых комплексов, которые сданы в срок или почти в срок, можно выделить, к примеру, ЖК «Соняшник» (ЕксКомБуд) — его сдали даже раньше срока, ЖК Avalon Prime (Prime) — на месяц задержали ввод в эксплуатацию, ЖК «Проект Панорама» (Місто Комфорту) — на 4 месяца и т. д.

В то же время есть объекты, сроки сдачи которых сильно затянулись. Скажем, по домам компании «Галжитлобуд» задержка ввода в эксплуатацию составила 21−26 месяцев, Еко-Дім — 15−22 месяца, «Новий Львів» — 42 месяца, Lviv Bud — 41 месяц, Olver — 80 месяцев. То есть некоторым покупателям квартир приходится ждать новоселья до 6,5 лет.

Еще одна особенность львовской первички: во всех новых ЖК есть собственные паркинги (чего нет, к примеру, в столице). Паркинги могут быть либо гостевыми, либо комбинированными (гостевой плюс подземный).

Как отметили в компании Greenville, львовские застройщики сейчас делают акцент на безопасности: создают зоны убежищ, продумывают инфраструктуру, чтобы все необходимое было рядом. Также увеличивается количество паркомест, покупка которых становится важной инвестицией для клиентов.

«Застройщики все чаще добавляют свои „фишки“ — закрытый двор, зеленые зоны, зоны отдыха, интересные террасы, оригинальные фасадные решения и др», — говорят в Greenville.

Что касается высотности домов, то в Киеве больше, чем во Львове, многоэтажек выше 15 этажей. Но в обоих городах самый популярный формат новостроек — 6-этажные дома.

При этом «Минфин» обнаружил во Львове несколько новостроек, по которым есть вопросы по целевому назначению жилья.

Скажем, у ЖК Grand Village (ГрандДім) — для размещения и эксплуатации строений дополнительных транспортных услуг и операций, а также для строительства и обслуживания сооружений смешанного пользования. Целевое назначение участка под апарт-комплексом Kristal Plaza (Галицька Будівельна Гільдія) — для размещения и эксплуатации основных, подсобных и дополнительных сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности.

Исполнительный директор Ассоциации западноукраинских застройщиков, юрист Юрий Мартынюк отмечает, что сами по себе «несовпадения» в целевом назначении участка — еще не повод бить тревогу.

«Нормативно-правовая база в Украине меняется очень динамично, и то, что было недопустимо еще недавно, смягчено сейчас. Может идти речь, скажем, просто о некорректности формулировки по целевому назначению.

К примеру, указание в нем пограничной службы. Но, если базово участок предназначен для жилого строительства, большого нарушения там может и не быть. Другое дело, если в целевом назначении указаны, к примеру, инфраструктурные объекты, транспорт, связь и т. д. Но с целевым назначением нужно разбираться отдельно в каждом конкретном случае, желательно, с помощью юристов", — объяснил Мартынюк.

Также несколько строек оказались в центре скандалов. Скажем, по ЖК «Tiffany» от застройщика «Мій дім» были зафиксированы попытки компании самовольно внести изменения в проект (завысить площадь жилья и технико-экономические показатели). Это привело к остановке строительства, а самому застройщику выписали штраф на 700 тысяч гривен. После длительных переговоров в проект внесли коррективы.

По словам Мартынюка, главное, на что стоит обратить внимание при выборе объекта, — законность строительства и репутация застройщика.

«Все больше компаний сталкивается со сложностями. Не все могут выдерживать финансовые нагрузки, кадровые проблемы, Поэтому объекты могут стать «проблемными».

Если застройщик добропорядочный и у него уже есть успешный опыт ведения бизнеса, риски того, что он не достроит дом, минимальные. И наоборот, если компания работает по схемам и особо не беспокоится об интересах клиентов, инвестор может остаться и без денег, и без жилья", — говорит Мартынюк.

Очереди покупателей и плюс 10−15% к ценнику

«Минфин» уже писал, что за жильем во Львове в буквальном смысле выстраиваются очереди. Квартиры здесь присматривают как для себя, так и с целью инвестиций. Киевский риелтор Ирина Луханина рассказывает, что после того, как цены на аренду жилья в столице посыпались, многие инвесторы даже попытались продать недвижимость в Киеве и вложиться во львовскую первичку.

Высокий спрос подтверждают и сами львовские застройщики.

«Преимуществом рынка первичной недвижимости во Львове является более стабильный спрос, чем в большинстве регионов Украины. Много внутренне перемещенных лиц и инвесторов. Из других городов рассматривают вариант покупки недвижимости именно во Львове.

Это поясняется тем, что регион является условно безопасным, по сравнению с другими областями. Город, несмотря на имеющиеся проблемы, активно развивается, что привлекает покупателей. Поэтому заметна более высокая активность застройщиков и больший выбор жилья, чем в других городах Украины", — объяснили «Минфину» в компании Greenville.

С прошлого года отдельным стимулом для потенциальных покупателей стали государственные программы «єОселя» и «єВідновлення» — многие украинцы хотят приобрести квартиры взамен разрушенного жилья на выданные государством жилищные сертификаты или же по льготной ипотеке именно во Львове.

«Спрос на новостройки вырос, особенно на готовые проекты, а также на жилье с улучшенными условиями безопасности и комфорта. Покупатели стали уделять больше внимания таким критериям, как доступ к инфраструктуре, наличие бомбоубежища или подземного паркинга, генераторов, систем автономного отопления. Например, в РИЭЛ покупали много квартир в ЖК «Шенген»

Большое значение имеют также зеленые зоны, пространства для отдыха, интеграция современных технологий, как в жилом комплексе Riel City. В целом в прошлом и в этом году доля покупателей, которые инвестируют во львовскую недвижимость из других регионов Украины, увеличилась примерно на 25%", — рассказал генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЕЛ Ростислав Мельник.

Причем местные застройщики рассчитывают, что в ближайшее время интерес ко львовской недвижимости и проектам ближайших городов будет только расти.

«Надеемся, что рынок недвижимости Львова продолжит развиваться за счет стабильного спроса, особенно на жилье комфорт-класса. Ожидаем увеличения количества новых жилищных, коммерческих и инфраструктурных проектов», — отметили в компании Greenville.

Вместе с тем застройщик говорит, что на местном рынке есть как «точки роста», так и проблемы. К примеру, в прошлом году начали дорожать стройматериалы, строительные работы, логистика. Плюс — есть большой дефицит рабочих.

Это спровоцировало рост цен на недвижимость — за последний год первичка во Львове подорожала на 10−15%.

По данным «Минфина», среди самых дорогих ЖK Львова, которые попали в рейтинг, — объекты Sota Development — 114,15 тысяч гривен за квадрат. Почти такой же ценник у Галицької Будівельної Гільдії — 114 тысяч. В топ-3 также дома Lviv Bud — 92,1 тысяч гривен за квадрат.

При этом разброс цен на первичку во Львове очень большой. Скажем, ценники на некоторые новостройки с готовыми квартирами в разы ниже. Так, Оlver предлагает квартиры по 26,95 тыс. грн за квадрат, «Еко-Дім» — по 29,5 тыс. грн, ВБС Эстейт — по 31,95 тыс. грн.

«Цены продолжают расти. С начала 2023 года львовская недвижимость подорожала примерно на 20%. Главные причины — удорожание стройматериалов, увеличение затрат на рабочую силу и безопасность, а также инфляционное давление. В ближайшей перспективе возможно умеренное повышение цен, в зависимости от экономических условий», — отметил Мельник.

Впрочем, застройщики говорят, что в последнее время стали более лояльными к клиентам.

«Сейчас покупатели дольше принимают решения о покупке, у них больше сомнений, поэтому, чтобы держаться на плаву, компаниям нужно адаптироваться к рыночным реалиям. Застройщики стали более гибкими, предлагают скидки (особенно переселенцам и военнослужащим) или выгодную рассрочку, к примеру, с более длительным сроком выплат или вообще без сроков. Также застройщики все чаще публикуют данные о ходе строительства, чтобы у инвесторов была возможность отслеживать темпы работ», — говорят в компании Greenville.

Мельник отмечает, что они предлагают специальные условия приобретения жилья для медиков, военных, переселенцев. Можно купить квартиру по льготному кредиту от государства или за жилищные сертификаты, есть рассрочка плюс постоянные акции и скидки.

Застройщики рассчитывают, что в будущем именно индивидуальный подход и готовность идти на уступки покупателям поможет сгладить подорожание квадратных метров, тенденция к которому в ближайшее время сохранится.

«Современные строительные проекты во Львове активно развиваются с учетом новых требований рынка и ожиданий клиентов в контексте войны. Внедрение энергоэффективных технологий и создание безопасных пространств для жителей становится стандартом для новостроек. Мы особое внимание уделяем созданию функциональных зон для работы, отдыха и социального взаимодействия. Особое внимание уделяется безопасности — от укрытий (подземных паркингов) до автономных систем жизнеобеспечения», — добавил Мельник.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки

При участии:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость