єОселя: какое новое жилье можно будет приобрести, и как выбрать застройщика

По данным аналитического центра DIM.RIA средняя стоимость квадратного метра в новом жилье из года в год выросла на 4% в долларе. С начала 2024 года возобновилась работа отделов продаж в более чем 40 новостройках — теперь в Украине активны 77% проектов.

Это свидетельствует о том, что рынок укрепляется и инвестировать в недвижимость на этапе строительства можно не только для того, чтобы получить вожделенное собственное жилье, но и потому, что это может быть выгодно.

Программа ипотечного кредитования єОселя дает украинцами возможность инвестировать в жилье от застройщиков, которое находится на этапе строительства.

Теперь это может быть покупка имущественных прав не только на квартиру, но и на частный дом — в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины № 939 от 16 августа 2024 года, которое вступит в силу через 30 дней после публикации.

У кого брать ипотеку

В рамках государственной ипотечной программы украинцы могут приобрести имущественные права на квартиры в строящихся объектах, подав заявление в Ощадбанке, Укргазбанке, Скайбанке, Глобус, Сенс банке и Бизбанке.

По состоянию на сегодня банки-партнеры єОсели в сумме аккредитовали 78 застройщиков, строящих 151 дом по всей Украине. Такой формат совместного участия банков и застройщиков в ипотечной программе является действенным способом увеличения спроса на жилье, ведь он содержит несколько плюсов для потенциальных покупателей.

Аккредитуя девелопера банк подтверждает его надежность, а программа позволяет покупателю получить кредит по более выгодной ставке, зафиксировать стоимость недвижимости в гривне и защититься от колебаний курса иностранной валюты.

Так что количество сделок по покупке имущественных прав в рамках єОсели только растет: по состоянию на 21 августа 2024 г. среди всех сделок в рамках программы на жилье на этапе строительства приходится 3,8%, тогда как в прошлом году этот показатель составлял всего 0,5%.

Чтобы получить аккредитацию, застройщик должен отвечать критериям, которые устанавливают эти банки-партнеры программы. Критерии включают:

• наличие лицензий, разрешительной документации, соответствие законодательству;
• наличие земельного участка и его целевое назначение;
• историю успешной реализации предыдущих проектов;
• финансовую стабильность компании;
• рыночную репутацию.

В основном, банки интересуются одними и теми же документами, и часто они находятся в открытых реестрах. Однако многие документы застройщик должен собрать и предоставить в индивидуальном порядке. В настоящее время процесс аккредитации может длиться от 1,5 до 3 месяцев.

Обычно банки индивидуально устанавливают требования и к предельной готовности объекта, поэтому сейчас практически нельзя приобрести квартиры в объектах на ранних стадиях строительства.

С одной стороны, такие критерии повышают уровень надежности для покупателя, с другой — с приближением завершения строительства растет стоимость квадратного метра, а также за это время могут разобрать самые привлекательные варианты квартир.

Какие риски могут возникнуть

Когда компания-застройщик аккредитована, она получает возможность предлагать свои строящиеся объекты под ипотечную программу єОселя.

Цель аккредитации застройщика — снижение рисков для покупателя, а также способствование более прозрачному и безопасному процессу покупки. Это важный маркер добросовестности компании, однако не исключающий рисков, связанных с турбулентностью рынка или индивидуальными нюансами проектов.

Даже аккредитованный застройщик может сталкиваться с рыночными рисками такими как изменения в экономике, рост курса валют и повышение стоимости строительных материалов или работ и т. д. Эти факторы могут повлиять на сроки строительства.

Застройщик может иметь успешную историю из 100% сданных объектов, но каждый новый проект компании может вызвать неочевидные трудности, которые не возникали раньше.

Репутация застройщика на рынке также играет немаловажную роль. Аккредитация свидетельствует об определенном соответствии законодательным нормам, но для полной уверенности следует также изучить репутацию компании самостоятельно: учесть отзывы инвесторов, историю реализации предыдущих проектов и общий опыт работы компании на рынке.

Читайте также: В Украине готовятся сносить «хрущевки»: почему скупать их сейчас — не вариант

Какое жилье можно будет приобрести через єОселя

Подробно ознакомиться с требованиями к жилью можно на сайте государственной программы, вот основные из них:

• стоимость квартиры не должна превышать среднюю стоимость строительства жилья по регионам Украины, определенную Минрегионом и умноженную на коэффициенты. Для больших городов, как Киев, Днепр, Львов, Одесса и Харьков, он составляет 2, для остальных городов — 1,75.
• Площадь жилья должна составлять 52,5 м² на 1 человека, на каждого следующего члена семьи может быть дополнительно отведено по 21 м².
• Жилье должно находиться на территории Украины, за исключением временно оккупированной территории и районов активных боевых действий.
• В соответствии с недавним постановлением Кабинета Министров Украины № 939 в программе нельзя будет принять участие, если кандидат или кто-либо из членов его семьи продавал жилье в течение предыдущего года — эта норма также вступит в силу через 30 дней после публикации постановления.

Важно, что это ограничение актуально только в том случае, если суммарная площадь проданного жилья и оставшегося в собственности жилья превышает нормативную площадь жилья по программе єОселя.

Если все требования соблюдены, оформить ипотеку можно через Дия. Для начала достаточно заполнить заявку в соответствующем разделе, выбрать банк и дождаться его предварительного ответа.

После этого следует предоставить банку необходимые документы, дождаться их проверки, одобрения ипотеки, выбрать квартиру или частный дом и заключить договор купли-продажи имущественных прав.

В течение предыдущего месяца в программу присоединились три новые области, где можно приобрести жилье на этапе строительства — Ровенская, Одесская и Черниговская.