Цена аренды земли взлетает: сколько стоит надел и как изменится его стоимость в ближайшие 5 лет

Что такое государственные аукционы

В этом году Фонд госимущества Украины (ФГИУ) запустил новый проект — «Земельный банк», который запускает прозрачный рынок аренды государственных с/х земель через онлайн-аукционы.

Как объясняют в ФГИУ, десятки лет управление большинством государственных аграрных земель было неэффективным, и за это время в этой сфере укоренились коррупция и незаконные схемы передачи угодий заинтересованным лицам и компаниям. «Земельный банк» призван изменить эту практику, предоставляя земельные участки в аренду через аукционы на сервисе «Prozorro.Продажи».

Площадь земли, которой владеет государство, составляет около 806 тыс. га. Для сравнения: всего в Украине 33 млн га сельскохозяйственных земель. Запуская проект аукционов, чиновники заявили, что потенциальные поступления в бюджет от реализации программы могут составить 8 млрд грн в год, только в этом году планируется заработать около 1 млрд грн.

Исходя из цифр общей площади земельных участков и ожидаемых заработков, чиновники рассчитывали, что в среднем аренда 1 га земли будет приносить государству в год 9,9 тыс. грн.

Реальность превзошла такие прогнозы. Как рассказал заместитель главы ФГИ Игорь Тимошенко, по результатам торгов в октябре, окончательная стоимость субаренды выросла в 8,4 раза, по сравнению со стартовой ценой, и в среднем за каждый гектар аграрии согласились платить 29,6 тыс. грн ($716).

«Аукционы демонстрируют очень высокий уровень конкуренции. Среднее количество предложений — 14, а в отдельных аукционах есть более двух десятков участников. Рынок демонстрирует большой интерес в участках, спрос на земли есть», — отметил Игорь Тимошенко.

В то же время еще в прошлом месяце возникали сомнения относительно того, как долго продержатся цены на аренду, которые существенно превышают стартовые оценки. Могли возникать предположения, что аграрии переплачивают из-за новизны инструмента, поскольку еще не привыкли к нему. Однако сейчас цены все еще остаются высокими. Как сообщил «Минфину» руководитель отдела по работе с пользователями, развитию и поддержке «Prozorro.Продажи» Александр Мацапура, по состоянию на начало декабря средняя цена субаренды 1 га государственных земель составляет 28 тыс. грн. Таким образом, она почти не изменилась, по сравнению с началом торгов.

Если по такой стоимости будет сдана в аренду вся сельскохозяйственная земля, которая находится в государственной собственной, это будет приносить в бюджет почти 22,6 млрд грн ежегодной прибыли, вместо предыдущих надежд на 8 млрд.

Сколько аграрии платят за аренду другим

Как сообщают в Киевской школе экономики, средняя цена аренды 1 га сельскохозяйственной земли в этом году составляет 3 550 грн (около $86). В то же время следует учитывать, что эти данные формируются в основном на основании официальной статистики, а она может быть занижена из-за использования «серых» схем выплаты арендной платы.

Компании, которые сдают земельные участки в аренду, называют в основном существенно более высокие суммы.

«Если мы возьмем Сумскую, Черниговскую, Полтавскую области, нормальная цена аренды составляет $100−150 за га в год после уплаты налогов. Если двигаться к центру — Киевская, Черкасская, Винницкая, Хмельницкая области — ближе к портам и подальше от придурковатого соседа, то аренда будет составлять $150−200, а во многих сельских советах она превысила отметку в $200. Там, где особенно большая конкуренция за новые земли, аренда превышает $300», — рассказал СЕО и сооснователь сервиса земельных инвестиций Твое Коло Андрей Усенко.

Также, по результатам земельных торгов, средний размер арендной платы за земли коммунальной собственности на торгах составил в этом году 8 458 грн ($205) за га, сообщает в своем отчете KSE.

Собственно, и готовя аукционы Земельного банка, государство также рассчитывало получить от аренды земли до $250 за га. Поэтому близкую к этой цене можно считать объективной.

Почему на государственных аукционах аграрии готовы платить больше

Ценовые предложения, которые предлагали участники торгов за государственную землю, следует разделить на две условные группы.

Первая — это цены от аграрных холдингов, которые в основном колебались в пределах $500−600. В отдельных случаях и они предлагали более существенные суммы. Например, в одном из аукционов за участок в Винницкой области МХП вышел с предложением более $800 за га, правда, даже этой суммы оказалось недостаточно, чтобы одержать победу.

Вторая группа — это предложения небольших и средних фермеров, которые в основном были более щедрыми и в отдельных случаях предлагали до $1 300 за га. Именно они по большей части и побеждали на торгах.

По мнению экспертов, экономически обоснованными могут быть цены, которые обычно предлагали холдинги, а превышающие их предложения могут оказаться убыточными.

«Средняя стоимость не просто высокая, а очень высокая. Цены в $1 000 за аренду гектара могут превышать на данный момент маржинальность производства основных сельскохозяйственных культур в Украине. Если отслеживать не все ставки, а только ставки условных агрохолдингов, то их максимальные предложения — до $500−600 за га. Все, что выше, — непонятно как окупать при стандартном ведении сельского хозяйства в Украине», — рассказал эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования KSE Роман Нейтер.

Можно выделить ряд факторов, которые привели к тому, что участники торгов предлагали более высокие суммы, чем арендуя участки у частных владельцев.

В первую очередь это открытость аукционов и свободный доступ участников к ним, что существенно повысило конкуренцию.

Второй фактор — это обычно большие участки площадью в среднем более 80 га. При этом в большинстве случаев арендатору приходится иметь дело с большим количеством мелких собственников и с каждым вести отдельные переговоры. Часто он арендует обособленные части поля. «На торгах „Земельного банка“ выставляются сплошные массивы, не требующие консолидации, и за них сельхозпроизводители готовы платить больше», — подчеркивает Роман Нейтер.

Также, как отмечает Александр Мацапура, государство предлагает аренду на длительный срок — до 14 лет для однолетних насаждений или до 25 лет — для многолетних. «Такие характеристики позволяют предпринимателям долгосрочно планировать свою деятельность», — отмечает он.

Следует учитывать также, что у участников торгов уже есть налаженный бизнес и увеличение земельного банка снижает себестоимость обработки имеющихся площадей, позволяет экономить на капитальных инвестициях и предоставляет возможности для создания добавленной стоимости через переработку.

Участники рынка убеждены, что цена в пределах $500−600, которую в основном готовы платить агрохолдинги, — это новый ориентир, к которому будет двигаться стоимость аренды для всех собственников. Ведь стало понятно, что рентабельность обработки земли позволяет платить такие деньги, а конкуренция за свободные площади достаточно высокая.

В то же время процесс повышения арендных ставок вряд ли будет стремительным. Прежде всего потому, что подавляющее большинство земельных участков уже находится в долгосрочной аренде, а для повышения выплат требуется окончание этого срока и заключение новых договоров.

Кроме того, государственные аукционы демонстрируют, что большие выплаты будут получать те владельцы, у которых есть большие участки и они могут организовать открытые торги. Поэтому крупные инвесторы или компании, занимающиеся управлением землей, могут получить лучшие условия раньше частных землевладельцев.

Ускорить же повышение аренды для всех собственников паев может социально-политическое давление. Ведь когда миллионы жителей сел увидят, что арендаторы готовы платить за государственную землю в разы больше, у них возникнут вопросы относительно справедливости такого подхода.

Сколько стоит земля и как будут меняться цены

Цена земли — открытый вопрос. Согласно официальным данным, которые собирает и публикует, в частности, Опендатабот, средняя стоимость земли в Украине в ноябре составляет около 50,4 тыс. грн ($1,22 тыс.) за га. Несколько дешевле стоит земля, по оценкам KSE, — 44,5 тыс. ($1,08 тыс.) за гектар, по итогам третьего квартала этого года.

Как отмечают аналитики Киевской школы экономики, более половины всех сделок по купле-продаже земли с участием физических лиц не превышают нормативно-денежную оценку участков, то есть минимальную цену продаж для бывших подмораторных земель.

Это может свидетельствовать о существенном занижении цены земли, чтобы не подтверждать официальные источники дохода, а также для минимизации уплаты налогов.

Кроме этого, на рынке происходит относительно небольшое количество сделок — как правило, по всей стране продается около 20 тыс. га в месяц. В этих условиях мы можем увидеть существенные отличия в стоимости земли в отдельных областях в разные месяцы.

К примеру, в ноябре этого года в Ивано-Франковской области средняя цена, по которой продавалась земля, составляла 171 тыс. грн, а в октябре — 102 тыс. грн. Из этих данных можно было бы сделать вывод о подорожании земли в области на 68% за один месяц. Но на этот показатель могли повлиять несколько сделок о продаже участков в рекреационных зонах. В этих условиях ориентироваться на официальную статистику относительно цены земли и изменение ее стоимости — нецелесообразно.

Более объективные данные могут предоставить компании, которые активно работают на земельном рынке. Так, по оценкам Твое Коло, цены в высококонкурентных регионах, где работает компания (Винницкая, Хмельницкая, Тернопольская, Житомирская, Полтавская области), колеблются в коридоре $2,3−3,1 тыс. за гектар. Хотя, по статистике Госгеокадастра, в этих регионах диапазон цен $1,09−1,4 тыс.

По словам генерального директора инвестиционной компании Concorde Capital Игоря Мазепы, цена на землю формируется в значительной степени от стоимости аренды, исходя из того, чтобы инвестиция окупила себя на протяжении 10−15 лет. То есть, если аренда гектара стоит $200 в год, то ориентировочная его стоимость составляет $2−3 тыс.

Исходя из этих расчетов, цена земельных участков, за которые арендаторы платят $716 в год, должна составлять $7 160−10 740. Если же исходить из цен на аренду, которую на аукционах предлагали агрохолдинги, земля должна стоить около $5 000−7 500 тыс.

Государственные аукционы создали маяк цен, к которому может двигаться рынок. Дефицит участков, желание фермеров увеличивать земельный банк и повышение эффективности ведения хозяйства должны способствовать подорожанию земли и в дальнейшем. Тем более, аграрии уже наглядно продемонстрировали, что в условиях прозрачной конкуренции они готовы платить значительно больше.

Автор:

Журналист Алексей Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика