Земля или недвижимость: сравниваем условия, порог входа и доходность

Кто предлагает более низкий порог входа, где доходность выглядит убедительнее, насколько реально выйти из инвестиции за несколько часов и какие риски не видны за красивыми процентами в презентациях? Разбираем главные инсайты баттла между Виктором Бойчуком, коммерческим директором S1 REIT и амбассадором REIT-фондов в Украине, и Андреем Усенко, CEO и сооснователем «Твоє Коло», совладельцем компании по управлению активами «Профіт».

Как работают фонды S1 REIT и «Твоє Коло»

Базовая идея обоих инструментов похожа. Инвестору не обязательно самому покупать квартиру, торговую площадь или земельный пай, чтобы зарабатывать на реальном активе. Достаточно приобрести инвестиционный сертификат, передав управление профессиональной команде. Однако за этим сходством стоят принципиально разные модели.

S1 REIT работает с доходной недвижимостью: апартаментами, доходными домами и коммерческими площадями. Виктор Бойчук объяснил логику процесса максимально просто: деньги от продажи сертификатов сразу направляются на увеличение активов фонда — покупку новых объектов или расширение доли в уже имеющихся. Полученный арендный доход за вычетом операционных расходов распределяется между инвесторами в виде дивидендов. Фактически человек с первых дней заходит в уже готовый или почти готовый арендный бизнес.

«Твоє Коло» работает с другим базовым активом — сельскохозяйственной землей. Фонд привлекает средства, покупает участки и передает их в аренду агропроизводителям. По словам Андрея Усенко, прогнозируемая доходность здесь формируется не только за счет аренды, но и благодаря капитализации земли и активному управлению активом.

Кто и как инвестирует в фонды

Разница между фондами недвижимости и земельными фондами проявляется не только в активах, но и в том, кто и как в них инвестирует. Здесь важны порог входа, горизонт инвестирования и сами ожидания от дохода.

В S1 REIT, по словам Виктора Бойчука, аудитория делится на две основные группы: опытных инвесторов и новичков. Первые уже имеют сформированный портфель и ищут в фондах недвижимости еще один элемент диверсификации. Вторые только тестируют инвестиции и не готовы сразу вкладывать значительные суммы.

«Опытный инвестор — он системный, ищет элемент диверсификации. У него уже есть определенный портфель, он раскладывает яйца по разным корзинам. А начинающий инвестор еще только тренируется, пробует. Он не готов рисковать, например, 100 тысячами гривен, но у него есть 5 тысяч гривен», — пояснил Бойчук.

Именно поэтому запуск фонда Plaza Poznyaki с порогом входа от 1000 грн расширил аудиторию S1 REIT: инструмент стал доступен не только опытным инвесторам, но и тем, кто хочет зайти в недвижимость небольшой суммой. При этом другие фонды компании могут иметь более высокий стартовый порог.

В «Твоє Коло» логика инвестора другая. Это не столько история о тестировании инструмента небольшой суммой, сколько о более длинном горизонте и постепенном наращивании позиции. Андрей Усенко описывает инвестора в землю как человека, который приходит не за регулярными выплатами, а за капитализацией актива.

«Инвестор в землю — это человек, который четко понимает магию сложного процента. В инвестиции в землю приходят не за ежемесячными или ежегодными дивидендами. Это люди, которые хотят максимально капитализировать свой актив. Горизонт инвестирования они для себя видят от пяти лет», — сказал Усенко.

Входной билет здесь тоже выше: минимальный пакет составляет 122 сертификата, то есть примерно 122 000 грн. По словам Усенко, типичная модель поведения такого инвестора — сначала вложить часть капитала, посмотреть, как работает инструмент, а затем постепенно доинвестировать.

Какую доходность прогнозируют фонды

В рамках баттла оба спикера озвучили убедительные цифры. Андрей Усенко заявил, что в 2025 году прогнозируемая доходность земельного фонда составляла 15% в валюте, тогда как фактический рост инвестиционного сертификата достиг 24,8%.

У S1 REIT прогнозируемая доходность составляла 8,2% и 10,4% в валюте в зависимости от фонда. Фактический результат фонда ВДНХ, который Бойчук привел как пример готового арендного бизнеса, — 16,9% в долларах. Относительно нового проекта Plaza Poznyaki спикер высказывался осторожнее, отметив, что фонд только стартовал и оценивать его фактические результаты пока рано.

На первый взгляд обе модели выглядят достаточно привлекательными. Однако инвестору важно не останавливаться только на процентах из презентации, а смотреть, что именно стоит за этой доходностью — и как распределяется заработок между фондом, управляющей компанией и самим инвестором. Усенко подчеркнул, что в «Твоє Коло» компания по управлению активами получает 15% только от суммы превышения прогнозируемой доходности. Бойчук, в свою очередь, отметил, что заявленные показатели S1 REIT — это уже прибыль фонда после всех расходов, которая может распределяться между инвесторами.

Кроме того, реальный заработок определяют налоги. Во время дискуссии модератор баттла Тарас Козак, основатель и президент инвестиционной группы «Універ», напомнил существенный нюанс: дивиденды фондов в Украине облагаются налогом по ставке 9% НДФЛ плюс 5% военного сбора. Поэтому при сравнении инструментов стоит оценивать не «грязный» заявленный процент, а чистую сумму, которую инвестор фактически получит на руки.

Риски: что нужно читать до покупки сертификата

Дискуссию о рисках Тарас Козак начал с главного: условия фондов нужно изучать до покупки сертификата, а не после появления проблем. По его словам, инвесторы редко открывают инвестиционные декларации, хотя именно там описаны все ограничения. В условиях войны военные риски для обеих моделей имеют совершенно разную природу.

В фондах недвижимости главная угроза — физическое повреждение объекта. Виктор Бойчук разделил активы S1 REIT на строящиеся, в частности Obolon и Plaza Poznyaki, где риски лежат на застройщике, и готовые — S1 ВДНХ. Для готового бизнеса риск ракетных или дроновых ударов остается прямым, и Бойчук признал, что сейчас он не застрахован, поскольку это разрушило бы финансовую модель проекта. Частично опасность снижает внутренняя диверсификация, например владение 16 квартирами в одном жилом комплексе. Однако один фонд все равно привязан к одной локации. Поэтому для более надежной защиты инвестору советуют самостоятельно покупать сертификаты разных фондов компании.

В земельных фондах военный риск связан с заминированностью, близостью к фронту и возможностью обрабатывать землю. Однако, как объяснил Андрей Усенко, «Твоє Коло» минимизирует эту угрозу за счет географии: фонды компании инвестируют исключительно в землю в центральных областях и на западе Украины.

Как быстро можно выйти из инвестиции

Один из самых интересных моментов баттла касался ликвидности. Купить сертификат всегда легко, а вот возможность продать его без задержек и потерь — это настоящий тест для любого финансового инструмента. Обе стороны пришли с сильными аргументами.

Виктор Бойчук заявил, что выйти из фондов S1 REIT можно всего за два-три часа. В приложении инвестиционной фирмы «Універ» есть кнопка «Продать актив», поэтому весь процесс автоматизирован. При этом Бойчук оценил годовой объем выходов инвесторов на уровне до 3% от общего портфеля.

Андрей Усенко заверил, что выход из фондов «Твоє Коло» происходит аналогично и тоже занимает несколько часов. По его словам, за два года работы компании было зафиксировано не более 30 таких случаев.

Такая скорость возврата средств делает оба инструмента гибкими, однако инвестору все равно не стоит путать фондовый сертификат с классическим банковским депозитом, ведь реальная ликвидность всегда зависит от текущей инфраструктуры рынка и правил самого фонда.