Земля или недвижимость: куда готовы инвестировать украинцы

Главными оппонентами в третьих инвестиционных дебатах выступили коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская и коммерческий директор компании «Твое коло» Егор Лесничий.

Вечная классика — инвестиция в недвижимость

Аргументы в пользу того, чтобы вложить свои сбережения в недвижимость, приводила коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская. Она заверила, что начать получать доход от инвестиции можно уже через несколько месяцев после приобретения жилья.

Среди преимуществ инвестирования в недвижимость Анна Лаевская назвала:

• Высокий доход при инвестировании на этапе строительства с целью перепродажи, ведь такое жилье подорожает еще, по меньшей мере, на 30−50%.
• Доходность аренды. В Киеве, например, до широкомасштабной войны она составляла 9−11% годовых в валюте, а срок возврата инвестиции не превышал 13 лет. Также можно выбрать квартиру с ремонтом от застройщика для того, чтобы сэкономить время и деньги.
• Сохранение стоимости денег даже в условиях войны.
• Многофункциональность актива, который может быть подарен, продан, использован, как залог или определенное дополнительное финансовое обеспечение.
• Невысокая стоимость входного билета (от 35−40 тысяч долларов), если сравнивать с другими видами недвижимости (например, коммерческими).

Земля, как новый вызов для инвесторов

Рынок земли открылся чуть больше двух лет назад. Сегодня он работает с существенными законодательными ограничениями — приобрести могут только физлица — граждане Украины и не больше 100 га в одни руки. Но с 1 января 2024 правила изменятся, и юрлица получат возможность покупать до 10 000 га в одни руки. То есть, по факту, у инвесторов осталось всего несколько месяцев, чтобы выбрать самую лучшую землю по самым лучшим ценам.

Среди преимуществ инвестирования в землю коммерческий директор компании «Твое коло» Егор Лесничий привел следующие аргументы:

• Минимальные военные риски. По итогам 2022 года, все инвесторы получили арендные платежи, аграрии засеяли свои поля даже в Черниговской и Сумской областях.
• Неизбежное удорожание земли, ведь актив ограниченный и его больше не станет.
• Гарантированная доходность, минимум, 6% (после уплаты налогов), ведь земля, которую предлагают инвесторам, уже находится в аренде.
• Потребности в ремонте и реновации отсутствуют. Земля готова генерировать добавленную стоимость бесконечно долго при условии соблюдения севооборота и внесения удобрений. Об этом беспокоится арендатор, а не инвестор.
• Минимальная сумма инвестиций от 4 500 долларов — это стоимость пая (приблизительно 2 Га).
• В среднем стоимость земли капитализируется на 20−25% в год. Если посмотреть на структуру стоимости земли во время войны, то в некоторых регионах цена уже выросла на 20% в долларах за год.
• Защищенность от инфляции и курсовых скачков. Земля — это квазивалютный актив, его цена колеблется в долларах, поэтому инвесторы, купившие свои гектары до войны, существенно выиграли. Ведь при росте курса в прошлом году почти на 40% стоимость земли в долларах также выросла.
• Инвестиция может быть на 99% пассивной. Сегодня у «Твое коло» есть клиенты, которые покупают участки даже из-за границы. Компания также запустила онлайн-кабинет и теперь клиенты могут контролировать статус своих сделок, подписывать документы дистанционно, просматривать доступные предложения и бронировать участки онлайн.

«Земля связана с агробизнесом, который, в свою очередь, ориентирован на экспорт. Даже по самому худшему сценарию в экономике, экспортная выручка аграриев привязана к валюте. Несмотря на войну, агросекстор остается флагманом украинской экономики. За 8 месяцев 2023 года аграрии принесли Украине в 5 раз больше выручки, чем металлургия», — объяснил Егор Лесничий.

В конце эфира зрители могли проголосовать за то, какую бы инвестицию они выбрали, и чьи доводы считают более убедительными. Победителем стала компания «Твое коло», которая предлагает инвестировать в земли сельскохозяйственного назначения. Егор Лесничий по результатам дебатов получил большее количество голосов.

Как инвестировать вместе с «Твое коло»

«Твое коло» — управляющая компания, специализирующаяся на инвестировании в землю сельскохозяйственного назначения. Она подбирает, продает и управляет наиболее перспективными участками, чтобы инвесторам было просто и выгодно вкладываться в землю. Также «Твое коло» обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки, договаривается с арендаторами, сопровождает аренду, следит за ситуацией на рынке и посоветует удачное время для выхода из актива.

В чем еще преимущество управляющей компании?

Важно учитывать, что большинство договоров аренды заключалось много лет назад и новый собственник просто вынужден принимать их условия. А там, в основном, условия прописаны в пользу арендатора: не предусмотрена индексация, процент арендной платы фиксируется от нормативно-денежной оценки, а не от фактической стоимости земли, не учитываются инфляция и изменение курса валют. А бывают еще худшие случаи, когда арендная плата уплачена заранее бывшему владельцу. И новый собственник вообще ничего не будет получать до истечения срока договора аренды. Самостоятельно изменить или улучшить условия договоров фактически невозможно. Для этого должен быть системный подход и сильная переговорная позиция. Собственника 2−3, или, пусть, даже 10-ти гектаров арендатор даже и слушать не захочет. Но когда к нему приходит управляющая компания, представляющая интересы сразу 100 арендаторов, совокупный земельный фонд которых 3 000 или больше гектаров, — это уже другое дело.

«Мы, как управляющая компания, гарантируем минимальную доходность 6% от стоимости земли после уплаты налогов. Несмотря на какие-либо форс-мажорные обстоятельства, инвестор получает свой гарантированный доход. Если его не оплатит арендатор, то оплатим мы. Это зафиксировано в договоре управления. Также с нашей стороны идут постоянные активные переговоры с аграриями по улучшению условий действующих договоров. Например, в прошлом году были крупные агрокомпании, которые уплатили 20%+ к аренде, как инфляционные начисления. И инвесторы получили эти деньги. 6% — это минимум, который получат инвесторы», — уточнил Егор Лесничий.

Земля, которую «Твое коло» предлагает инвесторам, размещена в конкурентных регионах, где есть крупные аграрии и мощные фермеры, обрабатывающие эту землю. Главная идея компании в том, что на старте рынка необходимо покупать самые лучшие земли: с высоким качеством грунтов, в регионах с достаточным количеством годовых осадков, и, главное, там, где много агропроизводителей и развитая логистическая инфраструктура. Именно эти факторы обеспечивают высокий спрос и цены на землю в будущем. Ведь как агрохолдинги, так и фермеры беспокоятся о сохранении собственного земельного банка, являющегося основой их бизнеса.

Что касается областей, где лучше всего покупать землю, то здесь Егор Лесничий отметил, что главный тренд сейчас — покупать землю в центральных регионах, и частично на западе. В лидерах спроса сегодня, по его словам, правобережная Украина, особенно Винницкая и Хмельницкая области. Главным образом, из-за их удаленности от зоны боевых действий. Достаточно высокий спрос также сохраняется и на земли Полтавской, Киевской, Черкасской областей, здесь цена будет немного дешевле. Если же говорить, где самые большие возможности заработать, то стоит обратить внимание на Черниговскую, Сумскую, Полтавскую области. Там высокое качество почв, пашня, все хорошо с осадками, есть большое количество агропроизводителей, но из-за близости к границе с агрессором цены ощутимо ниже, чем в остальных регионах. «У нас есть категория инвесторов, которые придерживаются исключительно такой стратегии, потому что понимают, что там прирост стоимости актива будет самым большим. Личный совет: если есть средства на приобретение нескольких участков, лучше диверсифицировать риски и доходность, покупая землю в разных регионах», — советует коммерческий директор «Твое коло».

Он также назвал самые большие плюс и минус инвестирования в земельные участки, которые видит компания.

Главный плюс — сейчас и в ближайшие 5 лет инвестор может рассчитывать на существенную капитализацию. Если посмотреть на опыт стран-соседей, то после открытия земельного рынка в Польше стоимость земли выросла в 5 раз за первые 10 лет.

Главный минус — уже сейчас большие аграрии, и малые и средние фермерские хозяйства покупают участки. Но пока у них нет юридического простого механизма. Но уже с 2024 года правила изменятся, и обычному инвестору будет сложнее заработать. Потому что первоочередное право покупки земли — у арендатора. То есть, в первую очередь, покупать качественный участок сможет фермер или обрабатывающий его аграрий.

Что касается возможности выхода из инвестиции, компания обеспечивает продажу земельного участка по самой выгодной цене, если инвестор захочет это сделать. На это может потребоваться от нескольких недель до двух месяцев.

В любом случае, прежде чем инвестировать, следует внимательно и детально просчитать возможную доходность и сроки капитализации актива. Ведь взвешенный и хорошо продуманный подход позволит извлечь большую выгоду.

Более детально о земле и жилой недвижимости можно узнать, просмотрев запись прямого эфира инвестиционных дебатов на канале Monitor.Estate на платформе Youtube.