Город как инвестактив: как зарабатывает экономика проекта Vlasne Misto

— Давайте попробуем объяснить простыми словами: в чем заключается бизнес-модель Vlasne Misto? На чем именно зарабатывает проект — продажа земли, жилья, коммерции, операционный доход от инфраструктуры или долгосрочное управление городом?

Если объяснить просто, то Vlasne Misto зарабатывает не на продаже квадратных метров, а на создании предполагаемой экономически устойчивой среды.

Большинство девелоперских проектов работают по формуле: купили землю, построили, продали и перешли на другую площадку. В такой логике главный доход — это маржа строительства, у которой много сопутствующих затрат с переменной, за которые в конечном итоге платит потребитель, а «город» часто заканчивается на заборе и рендере.

В нашем случае логика другая. Мы строим город, как экономическую систему, где девелопмент — лишь одна часть.

Доход формируется сразу из нескольких контуров:

• девелопмент жилья и коммерции, но как инструмент развития, а не самоцель, коммерческие объекты не продаются, формируется совместная собственность, совладельцами могут быть жители, партнеры;
• операционные кластеры: энергетика, гостеприимство и восстановление, агро и food-инфраструктура, медицина, образование, сервисные бизнесы, R&D направление;
• капитализация земли и недвижимости, которую дают не «обещания», а правила развития территории: градостроительная документация, инженерия, сценарии заселения, кластерная экономика. При этом капитализация растет и после ввода в эксплуатацию.

Можно сказать так: если классический проект продает «м²», то мы создаем рынок, в котором эти м² становятся частью экономики.

Квадратные метры продаются один раз. Экономика города работает десятилетиями.

CEO&Founder проекта Vlasne Misto Ярослав Корнияченко

— На каком этапе реализации проект сейчас?

Мы уже давно не на стадии концепции или идеи.

Сегодня завершаем строительство первого жилого квартала примерно на 15 гектарах. Одновременно строится около 2,4 км улиц и 73 индивидуальных дома, из которых 15 уже введены в эксплуатацию. Есть еще около 23 свободных участков, которые в этом году начнем застраивать. Их немного, и это принципиально: мы не «расползаемся», мы завершаем ядро и переходим дальше.

Параллельно запускаем новый квартал с партнером, который строит модульные дома уже с отделкой и мебелью. Это создание рынка префаб и полупрефаб форматов, которые закрывают потребности определенной ЦА. Мы даем выбор: «дольше, более индивидуально» или «быстрее, под ключ». Это подход, который люди уже знают в гостиничном формате, и он чудесно работает в жизни.

Отдельно сейчас запускается конный комплекс, и это очень важная часть экосистемы. Он уже работает и настраиваются внутренние процессы для запуска в полной мере во внутренней инфраструктуре: тренировочные поля, арены для соревнований, пансион на ~150 лошадей, ветеринарная клиника с хирургическим отделением. Чуть позже достроим еще один корпус пансиона примерно на 100 лошадей. То есть это не просто «спортивный объект», а полноценный центр подготовки и ветеринарной медицины.

И ключевая вещь, которую я всегда повторяю: мы уже строим, но самая сложная часть происходит до строительной площадки, как и должно быть в правильном проекте. Девелопмент — не только о строительном процессе. Люди еще не поняли, что негативный опыт на рынке недвижимости сформировался исключительно из-за отсутствия основных подготовительных и проектных работ до начала строительства.

— Чем экономика «города с нуля» принципиально отличается от классического девелоперского проекта жилого комплекса или коттеджного городка?

Разница в том, что «город с нуля» позволяет провести правильную инженерно-технологическую подготовку и экономическое моделирование еще до того, как вы начнете «рисовать фасады».

Мне нравится сравнение города с айсбергом. То, что люди видят: дома, фасады, площади — это только верхушка. Основная масса города и его кинетическая энергия под «водой»: инженерия, энергетика, транспорт, системы воды и отходов, экономическая модель, правила развития кварталов.

В прошлом веке у нас были примеры городов, созданных с нуля: Славутич, Энергодар, Нетешин. Они были комфортными, потому что имели целостную структуру, были новыми и с правильными уличными сетями, соотношением инфраструктуры к жилью. Другое дело, что многие из них были моноэкономическими — созданы вокруг одного «градообразующего» предприятия.

Мы должны отойти от советских нарративов и строить «город-предприятие» не в значении «один завод на всех», а в значении «город, как экономический механизм». Тогда бюджет работает на человека, а налоги становятся сервисным сбором за качественную среду, а не расходами на латание дыр «где-то там».

Потому что сегодня многие мегаполисы выглядят, как реально залатанный мешок: где-то подтапливает во время дождей, где-то энергосеть «на изоленте», где-то централизованное отопление уже не справляется, а мы просто «всовываем все больше и больше», и оно трещит по швам.

«Город с нуля» — это шанс сделать рациональную экономическую модель и живую архитектуру кварталов одновременно, а не потом героически «спасать» то, что уже сломано.

— Какой объем инвестиций предусмотрен в проекте в целом и какой объем уже вложено на текущем этапе?

Если говорить обо всех кластерах вместе, то общий объем инвестиций оценивается примерно в $2,5 млрд. Но важно: это не финансирование «в один день». Это развитие постепенно, волнами, по логике кластеров и очередей.

Если сравнить масштаб — это примерно два бюджета, которые Киев хочет потратить на метро до Троещины. Большие ли это деньги для города, формирующего экономику? Получается, что для инфраструктурных программ государства — абсолютно нормальный уровень таких расходов для решения только логистики между двумя районами, взамен формирования самодостаточности спального района.

Что уже вложено? Инвестированы достаточно большие средства, и что еще более важно — время, которое тоже капитализируется. Проектная документация, инженерные изыскания, градостроительная документация — все это имеет цену. По независимой оценке, базовый актив проекта оценивался примерно в $420 млн (по состоянию на 01.01.2025). И это именно тот случай, когда актив не «нарисованный», а подтвержден документально: земля, права, разрешительная документация, финансовая логика, готовность к развитию.

— Какова финансовая модель по очередям: что строится первым и почему? Инфраструктура создает спрос, или наоборот — спрос финансирует инфраструктуру?

Самое сложное в городах — инфраструктура. И чаще всего ее недооценивают.

Каждый инфраструктурный объект требует 2−3 года работы над проектом: технологи, инженеры, архитекторы, конструкторы, операторы, финансисты. А рыночная площадь с тепличным хозяйством и подземной частью — это уже 4 года проектирования. Потому что это не «коробка», а технологическое ядро.

Да, у нас на стадии RTB есть примерно 150 тыс. м² многоквартирного жилья (3−6 этажей), но мы сознательно не стартовали с него. Потому что нужно быть честными: если строить только жилье, вы строите «спальник». А нас «спальник» не интересует.

Поэтому модель по очередям работает так: сначала то, что создает стабильный спрос и операционный cash-flow, и только потом масштабирование жилья, как части экономики.

Инфраструктура создает спрос — но спрос тоже подхватывает инфраструктуру. Это как сердце и кровообращение: одно без другого не живет. Мы просто отказываемся от модели «сначала продадим жилье, а потом, может, будет школа». В правильном городе «может» — запретное слово.

Поэтому сейчас «роадмап» выглядит так: рекреационно-реабилитационный комплекс со спорт-центром площадью 43 га — реализация 2026−2029 гг. (внутренние три очереди реализации, для запуска быстрой операционной деятельности); первая очередь энергокластера 75 МВт солнца и 75/150 МВт BESS — реализация 2026−2027 гг.; начальная школа и детский сад на 600 детей — уже начали реализацию, но была пауза по структурированию проекта под финансовые требования и ограничения Нацбанком; очистные сооружения для очистки сточных вод с последующей генерацией биометана и переработкой мусора.

Итак, можно ли оценивать город исключительно по жилью или заселенным жителям, или стоит исследовать все процессы и стадии реализации?

— Когда проект выходит на операционную самоокупаемость и что считается точкой безубыточности для такого масштаба?

Для города точка безубыточности — это не момент, когда продан какой-то десятый или сотый дом. Это момент, когда операционные кластеры начинают генерировать стабильный cash-flow и покрывают расходы системы.

У каждого кластера свой горизонт:

• рекреационное направление выходит на операционную окупаемость в первый год после запуска — пляжная зона сезон 2027;
• гостиничный комплекс — 2028;
• энергетический кластер (первая очередь) выходит на операционную деятельность примерно через полгода после запуска, как уже говорил ранее, в 2027 году.

Сам город разделен на 4 пусковые очереди, и каждая из них должна выходить на операционную автономность примерно через 4−5 лет.

Кластерный принцип — это не просто «вместе легче». Это разделение капексов на старте и разделение операционных затрат в процессе совместной деятельности в пределах кластера и между ними.

Поэтому в финансовых моделях у большинства объектов payback 4−5 лет. И эти модели неоднократно проверялись, в том числе под международной оптикой.

— Какой срок окупаемости вы закладываете для различных форматов участия в проекте? И какую доходность может ожидать инвестор, в зависимости от формата участия?

Здесь нужно начать с того, что мы не создаем сказочный рай, мы экономисты: в Vlasne Misto нет «одной волшебной доходности». Это город, а не один объект. Поэтому есть несколько форматов участия — от консервативных до партнерских.

Облигационные инструменты — это для людей, которые хотят предсказуемый доход и минимальные риски. Здесь ориентир 12−14% годовых — понятно, стабильно, прогнозируемо и с периодом погашения за 5−7 лет.

Партнерские направления — это другая история. Там доход формируется не только из операционной маржи, но и с развитием экономики вокруг, ростом потребительского спроса. Поэтому средний доход по финансовым моделям — от 16% годовых, и он усиливается с ростом города: «больше жителей = больше спроса = больше оборота = более сильная экономика». Выход возможен в некоторых проектах со 2-го года (с невысоким мультипликатором).

Есть еще формат «Депозит на собственное жилье». Это больше, чем инвестиция, — это партнерство человека с городом. Человек накапливает взнос и участвует в развитии инфраструктуры и операционных бизнесов. За 5 лет взнос растет в 2,5 раза, который можно обменять на м2.

Если совсем просто: $20 000 = $50 000 на 5-й год (это 20,1%/год сложных, или ~ 30% простых).

Я иногда шучу, что это похоже на ситуацию, когда вы вместе строите две с половиной квартиры по формату левериджа, чтобы в итоге получить одну, но уже в среде, которую вы сами помогли создать. И это, на самом деле, гораздо более честная модель, чем «купил и молишься, чтобы рядом не появился еще один дом вплотную», и проще, чем ЖСК.

Вернемся «к реальности»: если вам обещают высокую доходность без риска — это не инвестиция, это маркетинг. Но когда риски предсказуемые, а отчетность прозрачная — это о партнерстве.

— Кто сегодня является основным инвестором Vlasne Misto — крупные игроки, family office, частные инвесторы или будущие жители?

Сегодня основные активные инвесторы — это я, моя жена и наши партнеры, тоже прекрасная семья, с которой мы много лет вместе развиваем проект.

Также есть партнеры-землевладельцы, которые объединились с нами для совместной реализации территории. Они могут оставаться миноритарными партнерами, а когда на их землях стартует проектирование или строительство конкретного объекта, у них есть выбор: быть более активными или получить долю за вклад земли.

Мы сотрудничаем и с коммерческими инвестиционными фондами, family funds, налаживаем работу с банками, проходим проверки и этапы согласования.

А стратегически мы смотрим шире: в нашей экономической модели каждый житель и партнер — совладелец города. Формально так работает любой город: коммунальная собственность — это общая совместная собственность жителей. Просто в реальности люди этого не чувствуют. Мы хотим, чтобы в Vlasne Misto это было не «на бумаге», а в экономической логике, поэтому всем доступны различные продукты для инвестирования.

— Предусмотрены ли отдельные инвестиционные инструменты для тех, кто не планирует жить в городе, но хочет получать доход от его развития?

Да. И это одна из причин, почему мы так упорно настаиваем на кластерной модели.

Vlasne Misto — это не только жилье. Это 10 экономических кластеров, и участие возможно в каждом: энергетика, гостеприимство и восстановление, food-платформа, медицина, образование, инфраструктура, сервисные бизнесы.

То есть инвестор может получать доход от развития города без необходимости жить в городе. Город становится экономической платформой, а не просто «местом проживания». Но я и команда убеждены, что в будущем все партнеры станут жителями, просто каждый в свое время и на разных этапах.

— Как вы оцениваете риски длительного цикла реализации — макроэкономические, военные, регуляторные? Какие механизмы защиты инвестора заложены в модель?

У любого крупного проекта есть риски. Это нормально. Вопрос не в том, «есть ли риски», а в том, предусматриваете ли вы их, или просто скрываете в презентации.

В девелопменте самый большой риск — это первые годы: проектирование, изыскания, разрешения, инженерная подготовка. В нашем случае 10 лет этой работы уже позади.

То есть мы прошли основные стадии рискованности. Есть земля, есть градостроительная база, есть инженерные решения, есть финансовые модели, есть RTB-направления.

Механизмы защиты — это не «обещания», а структура:

• поэтапность (4 пусковые очереди);
• диверсификация доходов (энергия/еда/гостеприимство/медицина/образование);
• инструменты участия под разный аппетит риска (облигации с купоном, партнерские SPV/модели, депозиты и конвертируемые кредиты с собственным обеспечением);
• готовность к реализации (RTB).

Город — это не дома. Это экономика, которая позволяет людям жить без случайностей.

— Вы часто говорите о собственной экономике города — рабочих местах, бизнесе, производствах. Какой процент доходов в будущем должен формироваться именно внутри города?

Наша цель — чтобы основная экономика формировалась внутри города, а не чтобы мы создали «спальник», который живет только за счет внешнего Киева. По факту, нашу стратегию можно визуализировать, как «1=5». Это о добавленной стоимости, вторичных коэффициентах, вторичных рабочих местах, налогах, работающих на жителя, прибыли из нескольких источников одновременно.

Когда у вас работают кластеры, у вас есть внутренний рынок: жители порождают спрос для бизнеса, который создает рабочие места, налоги, за счет которых развивается инфраструктура, и в результате рождается еще больший спрос.

В базовой кластерной модели города оборот экономики очень высокий, на уровне ~€2,8 млрд/год для совокупности кластеров, а мультипликатор системы — 2,3x-4,5x на горизонте 10 лет. Это и есть разница между «недвижимостью» и «экономикой». К 2040 году мы планируем создать 21 500 рабочих мест в различных направлениях, что подтверждает полноту проекта по принципам ESG.

— Заложена ли в модель капитализация земли и недвижимости, как отдельный инвестиционный драйвер? Какой вы видите динамику стоимости этих активов на горизонте 10 лет?

Да, капитализация — один из драйверов. Но я всегда уточняю: капитализация — это следствие, а не ставка «на рост рынка».

Стоимость растет не потому, что «в стране подорожало», а потому, что:

• есть правила развития (генеральный план/градостроительная документация);
• есть инженерия и сети;
• есть рабочие места и операционные кластеры;
• есть сервисы (образование, медицина, спорт, восстановление);
• есть энергетическая стабильность.

Поэтому динамика стоимости на 10 лет — это не прогноз «по рынку», а результат того, насколько быстро запускаются кластеры и насколько плотно они взаимоусиливают спрос. Именно так работают живые города.

Были различные дискуссии с международными экспертами, которые предвидят европейский уровень роста по нашей модели (на примере Польши до 2−4х в горизонте всего проекта). Мы смотрим на уровень дохода жителей, который растет с уровнем развития экономики проекта, этот показатель будет влиять и на спрос, а соответственно, и на капитализацию. Энергоэффективность добавляет свой рост. Базово, мы хотим достичь +10−15% ежегодно (без учета инфляции) на первичном рынке недвижимости, а вторичный — на уровне +20%. Но опять же, это не ставка только на рынок, а на целую систему.

— Энергетическая автономность и «зеленая» инфраструктура — насколько они могут повлиять на финансовые показатели и инвестиционную привлекательность проекта? Это дополнительные расходы или конкурентное преимущество, которое повышает маржу?

Для нас это конкурентное преимущество — и финансовое, и операционное.

Первая очередь Energy Park: 75 МВт солнечной генерации + BESS 75/150 МВт. А весь парк: 150 МВт солнечной + ВESS 75/150 МВт + 100 ветрогенерация и 40 МВт ГПУ — сбалансированная микросеть, которая сможет полностью обеспечить автономность ОТГ.

Энергетика сегодня — это не «коммуналка». Это основа выживания бизнеса и качества жизни. В современном мире стабильная энергия — предсказуемый cash-flow.

Поэтому «зеленая» инфраструктура — это не о красивых словах. Это о стабильности поставок, прогнозируемости цены, возможности балансировки, снижении риска простоя бизнесов, росте привлекательности территории для резидентов.

— Если сравнить Vlasne Misto с инвестицией в квартиру в Киеве или коммерческую недвижимость, в чем ключевое отличие, с точки зрения риска и потенциальной доходности?

Это принципиально разные инвестиции. Когда человек покупает квартиру в Киеве, он часто инвестирует не в квартиру, а в случайность окружающей среды. Потому что он не может контролировать, что будет вокруг через 3−5 лет: парк или новый дом у окна, школа или парковка, нормальная дорога или «временная» дорога на 15 лет.

И здесь Вашу провокацию можно рассмотреть с другого ракурса: мы все хотели бы прийти на все готовое, с минимальными рисками. Но в реальной жизни именно так мы и попадаем в ловушку. Покупаем «обещанную среду», а через несколько лет получаем жилищное гетто, потому что нет правил, нет генплана, и люди не защищены. Они просто не могут знать, куда завтра поедет район.

У Vlasne Misto другая логика:

• среда не «составляется сама», она проектируется и управляется;
• ценность актива создает не один дом, а экономика города;
• риски снижаются не словами, а документами: земля, права, сети, разрешения, дорожная карта.

Здесь инвестиция — не в «метры», а в систему, где метры становятся частью экономики.

В шутку говорю так: купить квартиру — это как купить лодку, надеясь, что когда-нибудь появится море. Инвестировать в город — это вместе строить порт: и море, и правила, и торговые пути.

— Когда, по вашему мнению, можно будет сказать, что Vlasne Misto стало полноценным инвестиционным активом, а не только амбициозной концепцией? Какой маркер успеха вы для себя определили?

Здесь важно сказать главное: по международной оценке, Vlasne Misto уже сегодня является растущим инвестиционным активом. То есть мы не находимся в состоянии «идеи». У нас сформирована земельная база, подтверждены права на застройку, создана первоочередная инженерная сеть, разработаны финансовые модели ключевых кластеров. У проекта есть структура актива и потенциал роста.

Но еще более важное: Vlasne Misto уже сегодня — не просто актив. Это инвестиционная платформа.

Одна из немногих в Украине, у которой:

• есть масштаб территории;
• есть утвержденная концепция развития и дорожная карта;
• есть подтвержденные финансовые модели;
• есть инженерная логика и RTB-готовность по ключевым направлениям;
• которая готова к входу партнеров и инвесторов «не в мечту», а в структуру.

Теперь о маркерах, когда город становится «полноценным инвест-активом» в ощущении рынка. Здесь есть несколько уровней.

Первый — экономика начинает жить сама: операционные кластеры дают стабильный cash-flow, и город не нуждается в постоянной «допродаже» для выживания.

Второй — работает конвейер реализации: подготовка, prefab/полу-prefab, стандартизация, разрешения, сети, операторы. Когда 75% процессов происходят до площадки, а площадка — только последние 25%. Это означает управляемость и предсказуемость.

Третий — меняется психология людей и тип вопросов. Пока проект находится на стадии концепции, люди спрашивают: «а что здесь будет?», «когда будет готово?», «какая цена метра?». А когда город становится экономикой, люди спрашивают: «какой бизнес я здесь могу создать?», «как присоединиться к кластерам?», «какую роль я могу занять в этом городе?».

И мой маркер успеха очень прост, и он не о PR: когда люди перестают спрашивать «что здесь будет?», и все чаще спрашивают «какую роль я здесь могу занять?», «как стать партнером?», и реально становятся партнерами — это момент, когда город перестал быть просто проектом. Он становится растущей экономикой и платформой, которая «притягивает» инициативу, бизнесы, партнеров и жизнь.

Мы строим не квадратные метры. Мы строим среду, в которой появляется будущее.