Три актуальных типа инвестиций в недвижимость в Украине

Квартиры под аренду

Этот тип инвестиций не теряет популярности уже много лет. Часто инвесторы начинают именно с покупки недвижимости под аренду. Хотя такая инвестиция требует существенного начального капитала, однако это материальный актив, который буквально можно увидеть и получать ежемесячный пассивный доход.

Инвестиция работает следующим образом: вы покупаете квартиру → сдаете ее в аренду → получаете ежемесячный доход.

При этом важно правильно оценить показатели доходности. Прибыльность, в среднем, может составлять 8−10% в год. А окупаемость — около 10 лет. Но эти цифры зависят от многих факторов и являются разными для разных объектов.

Например, у квартиры под аренду в прибыльном доме S1 Obolon, представленном на платформе InvestMarket, окупаемость составляет 10 лет, тогда как показатель доходности — 10%.

При выборе квартиры под аренду важно правильно подобрать локацию, оценить качество объекта, юридическую чистоту и разобраться с тем, какие и сколько налогов нужно будет заплатить.

Важно, чтобы у квартиры были высокие показатели ликвидности. То есть, чтобы ее можно было быстро и выгодно сдать в аренду, или же, при необходимости, продать. Оценить ликвидность самостоятельно можно, учитывая такие факторы, как расположение (близость к инфраструктуре, транспорту), качественный ремонт и функциональная планировка, анализ рынка (сравнение объекта с другими похожими предложениями).

Например, квартиры в доме S1 Obolon (г. Киев) уже с ремонтом и сразу готовы к сдаче с первого дня покупки. В доме развитая внутренняя инфраструктура (коворкинг и лаунж-зона для жителей, кофейня, ресторан, йога-студия), а рядом с домом расположены ТРЦ и супермаркеты.

Инвестор взамен получает полное сопровождение управляющей компании, возможность инвестировать с минимальной вовлеченностью и гарантию стабильного дохода. Такой вариант хорошо подойдет как для новичков, так и для тех, у кого уже есть опыт и кто хочет диверсифицировать свой портфель.

О рисках. Инвестиция в квартиру под аренду может повлечь за собой трудности с арендаторами, такие как повреждение имущества или сложности с выселением. В случае самостоятельного управления инвестицией, эти риски повышаются. Также могут быть периоды, когда квартира не заселена и доход теряется. Выбирая этот тип недвижимости, учтите также рыночные риски (вероятность снижения спроса или цен, неликвидность), юридические риски (есть ли судебные споры вокруг квартиры, задолженность арендаторов и т. д.) и военные риски, ведь, к сожалению, разрушения жилых домов происходят.

REIT-фонд

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционные фонды, которые позволяют стать совладельцами недвижимости без необходимости управлять ею самостоятельно. Как правило, это коммерческие объекты, такие как отели, торговые центры, склады, офисные помещения и т. д. Такие фонды объединяют многих инвесторов, которые могут присоединиться к инвестиционному проекту даже с минимальными вложениями.

Инвестиция работает следующим образом: вы покупаете ценные бумаги фонда (инвестиционные сертификаты) → управляющая компания занимается управлением объектом → вы получаете дивиденды от арендных платежей.

Периодичность получения арендных платежей может быть разной (например, раз в квартал или раз в год). Фонд Inzhur REIT, предложение которого представлено на InvestMarket, выплачивает дивиденды ежемесячно. Стать совладельцем недвижимости можно всего за 15 минут благодаря простой регистрации и рекордно низкой сумме минимальной инвестиции (от 10 гривен).

Выбирая REIT-фонд для инвестирования, проанализируйте его портфель недвижимости, бизнес-модель и основные финансовые показатели — размер активов, уровень комиссий, динамику прибыльности и стабильность арендаторов. Эта информация должна быть в открытом доступе. Например, на официальном сайте фонда. Или на специализированных платформах, таких как InvestMarket.

Финансовые показатели Фонда Inzhur REIT на InvestMarket

Оцените также и перспективу ликвидности выбранного актива. Выход из инвестиций в REIT-фонды обычно не занимает много времени (как при физической продаже недвижимости). Продать свою долю (акции) можно в любое время по текущим рыночным ценам. Компания Inzhur дает возможность сделать это прямо на сайте, без комиссии, за несколько часов рабочего дня.

Среди прочих преимуществ инвестирования в REIT — профессиональное управление недвижимостью и гарантированные доходы от сдачи объектов в аренду надежным компаниям. Такая инвестиция является полностью пассивной и подойдет как для краткосрочного, так и для долгосрочного вложения средств.

Вот несколько преимуществ инвестирования в Фонд Inzhur REIT:

О рисках. Помимо общих рисков, таких как военные или экономические, инвестирование в REIT-фонды несет дополнительный риск выбора неудачного фонда с неэффективной стратегией управления. Также существует риск неплатежеспособности арендаторов, что может привести к снижению дивидендов. В закрытых фондах есть угрозы, связанные с ликвидностью (выкуп ценных бумаг может стать невозможным до момента закрытия фонда).

Гостиничный бизнес

Инвестирование в гостиничную недвижимость — тренд рынка в последние годы. Деньги вкладывают как в крупные гостиничные комплексы, так и в более мелкие проекты, такие как апарт-отели или SPA. Инвесторов привлекает возможность передать управляющей компании все заботы по сдаче объекта в аренду, обслуживанию гостей и продвижению отеля на рынке. Взамен — получать гарантированный пассивный доход без дополнительных трудностей.

Инвестиция работает следующим образом: вы покупаете гостиничный номер или апартаменты → операционным управлением занимается управляющая компания → вы получаете дивиденды (ежеквартально или ежемесячно).

Инвесторов привлекает этот вид инвестиций из-за более высокой прибыльности, нежели у других типов недвижимости. Она может достигать 15% годовых.

Например, прогнозируемая доходность проекта «Melis — отель в лесу» из каталога InvestMarket составляет 9.1% годовых и дополнительно первичная капитализация до 20% за период строительства. Срок окупаемости инвестиции — от 11 лет. Инвесторам предлагают вложить деньги в отель в 10 минутах от Буковеля под профессиональным управлением Ribas Hotels Group.

Другой проект из каталога InvestMarket — «Инвестиции в премиальные апартаменты во Львовских Карпатах» от компании Green Rest. Здесь инвесторам предлагают вложить средства в апартаменты вблизи села Славско во Львовской области и будущего горнолыжного курорта GORO Mountain Resort. Доходность объекта прогнозируется на уровне 12%.

Что касается ликвидности гостиничной недвижимости, она определяется способностью быстро быть проданной или сданной в аренду с максимальной выгодой. Выбирая объект, проанализируйте рынок, учтите расположение, потенциальный спрос и возможные тенденции. Только при таких условиях инвестиция сработает.

Преимуществом инвестиций в гостиничную недвижимость является то, что она, как правило, в долгосрочной перспективе растет в цене более динамично, нежели жилая. Поэтому, инвестируя на стадии строительства, можно рассчитывать на еще большую прибыль. Особое внимание обратите на развивающиеся курортные зоны.

Вот некоторые преимущества инвестирования в проект Melis с InvestMarket:

Также на платформе InvestMarket есть инструкции с порядком действий для инвесторов и возможность связаться с представителями по каждому предложению. Например, для проекта от Green Rest этот алгоритм выглядит следующим образом:

О рисках. Для этого типа недвижимости определяющими являются локация, конкуренция и сезонность. Основные риски связаны с этими факторами, ведь от них зависит заполняемость номеров и, соответственно, доход. Также добавить хлопот инвестору могут проблемы с управлением (поскольку чаще всего инвесторы не вмешиваются лично в операционное управление отелем) или же задержки в строительстве (если деньги инвестированы на начальных этапах готовности объекта).

Как сделать выбор?

Какой тип инвестиций в недвижимость выбрать — решать вам. Отталкивайтесь от таких исходных данных, как цель инвестирования, начальный капитал, пожелания по управлению активом (самостоятельно или в сопровождении управляющей компании), ожидаемая прибыль и результаты.

На рынке сегодня представлены варианты инвестирования в недвижимость, способные удовлетворить практически любой запрос. Самое важное для инвестора — выбрать проверенный проект, который точно оправдает ожидания. Сделать такой выбор можно с помощью специализированной платформы InvestMarket, где собраны актуальные инвестиционные предложения.

Переходите по ссылке, изучайте проекты, анализируйте данные, сравнивайте цифры и инвестируйте уверенно с InvestMarket от «Минфин».

Автор:

 Инна Собора

Пишет на темы: инвестиции, личные финансы, финансовая грамотность, банки, недвижимость