На мой взгляд, сегодня важно смотреть не на эмоциональный фон, а на фундаментальные факторы, формирующие этот рынок. За последние годы курортная недвижимость в Европе заметно изменила свою роль. Если раньше second home у моря воспринимался преимущественно как элемент образа жизни, то после пандемии он постепенно превратился в отдельный инвестиционный класс активов.
На этом фоне Испания получила сразу несколько сильных преимуществ. Во-первых, это зрелая европейская юрисдикция с понятными правилами игры. Во-вторых, один из самых стабильных туристических рынков в мире. В-третьих, страна, которая десятилетиями формировала репутацию классического направления для second home среди британцев, немцев, скандинавов и других европейцев.
Именно поэтому я не считаю, что сегодня мы наблюдаем перегретый рынок. Напротив, в Испании формируется долгосрочный структурный дефицит жилья, который продолжает подталкивать цены вверх.
Дефицит жилья, миграция и рынок аренды
Главная причина, по которой испанская недвижимость продолжает дорожать, заключается в дисбалансе между спросом и предложением. И этот дисбаланс с каждым годом только усиливается.
Сегодня дефицит жилого фонда в Испании превышает 7 миллионов объектов. По оценкам рынка, для стабилизации ситуации стране необходимо строить около 450 тысяч новых квартир и домов ежегодно. Реальные объемы строительства сегодня находятся в пределах 20−30 тысяч объектов в год. На этом фоне дефицит продолжает накапливаться.
Одна из причин заключается в стабильном росте населения за счет трудовой миграции. Испания остается одним из ключевых направлений для переезда внутри Европы и для мигрантов из Латинской Америки. Параллельно растет количество людей, которые переезжают в страну для удаленной работы или частичного проживания у моря. Спрос на жилье значительно опережает объем нового предложения.
Именно поэтому во многих регионах сегодня уже закладывается среднегодовой рост стоимости недвижимости на уровне 8−10%, особенно в сегменте новостроек и курортных локаций.
Отдельно стоит обратить внимание на рынок аренды. Высокие цены на покупку жилья и жесткие требования банков существенно ограничивают возможность приобретения недвижимости для значительной части населения. Сегодня для покупки даже относительно недорогого объекта стоимостью около 200 тысяч евро покупатель должен иметь значительный объем собственных средств на первоначальный взнос, налоги и сопутствующие расходы. Это автоматически увеличивает спрос на аренду.
Кэшфлоу, сезонность и модели дохода
На сегодняшний день средняя доходность в курортных регионах находится в диапазоне 7−9% годовых до налогообложения. После уплаты налогов инвестор, как правило, получает 5−7% net, что для европейского рынка считается очень сильным показателем.
Для сравнения: в Германии, Австрии или скандинавских странах жилая недвижимость часто дает 3−4% годовых. При этом в Испании владелец получает не только более высокую доходность, но и более быструю капитализацию самого актива, особенно в курортных регионах.
Основная модель дохода в Испании строится вокруг краткосрочной аренды. В классических курортных зонах это, как правило, не посуточная, а понедельная аренда. Семьи приезжают на одну-две недели в высокий сезон, и именно этот формат дает максимальную доходность. Самые сильные месяцы — июль, август и часть сентября. Дополнительный спрос формируют рождественские и новогодние периоды.
В крупных городах, таких как Барселона, Валенсия, Аликанте или Малага, ситуация несколько иная. Там лучше работает краткосрочная аренда на несколько дней или уикенд, поскольку структура спроса больше завязана на туризм, деловые поездки и короткие путешествия.
Многие владельцы сегодня используют смешанную модель. В высокий сезон квартира сдается понедельно по максимальной ставке, а в остальной период переходит в среднесрочную аренду на несколько месяцев. Такой формат позволяет балансировать между доходностью и стабильной загрузкой объекта в течение года.
Отдельно стоит обратить внимание на стратегию входа через новостройки. Наиболее интересные возможности сегодня дает покупка на этапе presale или старта продаж. В большинстве случаев инвестор вносит 20−50% стоимости на первом этапе, а остальную сумму выплачивает уже после ввода объекта в эксплуатацию или закрывает через ипотеку. За это время цена самого объекта, как правило, успевает существенно вырасти, а инвестор фиксирует стоимость на ранней стадии проекта.
Недвижимость у моря как часть долгосрочной стратегии
За последние годы я все чаще вижу, что инвесторы перестают воспринимать курортную недвижимость исключительно как покупку «для себя» или эмоциональную историю о жизни у моря. Сегодня это часть стратегии диверсификации капитала. Люди распределяют активы между разными странами, валютами и юрисдикциями, и Испания в этой системе занимает очень сильную позицию.
При этом важно понимать, что курортная недвижимость — это один из немногих активов, который сочетает инвестиционную логику с личной ценностью для владельца. Он не просто покупает квадратные метры, а получает возможность жить в другом ритме, проводить время с семьей у моря, приезжать сюда в любое время года и параллельно иметь актив, который работает и генерирует доход.
Именно поэтому интерес к таким объектам продолжает расти даже в периоды глобальной нестабильности. В мире, где люди все больше ценят мобильность, качество жизни и безопасные юрисдикции, курортная недвижимость в Испании постепенно переходит из категории lifestyle-покупок в категорию долгосрочных инвестиционных решений.
Комментарии - 7