Сколько на самом деле стоит земля в Украине и много ли на ней можно заработать

Особенности рынка

Весной этого года Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра сообщила, что общая площадь проданных сельскохозяйственных участков превысила 1 млн гектаров. Всего на то время было заключено около 335 тыс. сделок и их количество продолжает расти — по итогам прошлого года, количество сделок увеличилось на 11%.

Самое большое количество сделок зафиксировано в традиционных сельскохозяйственных регионах — Сумской, Полтавской и Винницкой областях.

Как отметил глава Госгеокадастра Дмитрий Макаренко, динамика рынка была календарно-неравномерной из-за шока, вызванного полномасштабным вторжением, но в целом развитие рынка было плавным и последовательным.

По его словам, объем привлеченных в рыночное обращение участков находится в пределах 3% от общей площади сельскохозяйственных земель страны, что можно сопоставить с европейскими консервативными показателями. В то же время рынок после открытия в июле 2021 года ни одного полного года не функционировал в мирных условиях, и если бы не этот фактор, то объемы могли бы быть значительно выше.

Несмотря на войну, на рынке хватает желающих купить землю, зато не хватает продавцов. По словам руководителя проектов в агро Fortior Capital Владимира Нагорного, спрос на землю от открытия рынка стабильно превышает предложение в 2−3 раза. Это говорит о том, что абсолютное большинство владельцев паев не готовы с ними расставаться, выбирают стабильный арендный доход или ждут подорожания участков.

По словам Владимира Нагорного, чаще всего землю покупают:

• компании-арендаторы (малые и средние — на юрлицо-арендатора, крупные — на структуры бенефициаров);
• менеджеры среднего и высшего звена агрокомпаний;
• другие работники агропредприятий;
• предприниматели из смежных отраслей (техника, трейдинг, агросервисы).

А вот притока на рынок денег айтишников, который ожидался в 2021 году, не произошло. Эксперт считает, что они составляют до 10% среди профессиональных инвесторов. Иными словами, землю покупают в основном те, кто в ней разбирается.

Сколько официально стоит земля

По данным Госгеокадастра, по заключенным сделкам средняя стоимость земли составила около 75 тыс. грн, а это по текущему курсу менее $1 700. Для сравнения: в 2021 году, на момент открытия рынка, гектар стоил в среднем 36,5 тыс. грн, а это равнялось $1 350.

Исходя из данных, с момента открытия рынка цена выросла на 105% в гривневом эквиваленте, а ежегодно росла примерно на 15,5%. В долларах рост составляет ориентировочно 26% за весь период и примерно 4,7% в год.

Вместе с тем эксперты часто говорят о том, что цена участков в официальной статистике существенно снижена, поскольку сделки часто заключаются по нормативно-денежной оценке (НДО), чтобы снизить уплату налогов. То есть по цене, ниже которой землю запрещено продавать, а остальные средства выплачиваются наличными и не попадают в государственные отчеты.

По словам исследователя KSE Агроцентр Романа Нейтера, более половины сделок купли-продажи соответствуют или отличаются не более чем на 2% от НДО.

Второй фактор искажения официальной статистики — значительное влияние на нее продажи рекреационных участков и земель под застройку недалеко от крупных городов. Поэтому, например, по данным Госгеокадастра, в Ивано-Франковской области средняя стоимость гектара составляет 179 тыс. грн, в Киевской — 178 тыс. грн, а вот в Черкасской и Кировоградской — 68,6 и 58 тыс. грн. Хотя эти регионы обладают преимущественно хорошим качеством почв и отдалены от линии фронта.

Сколько на самом деле стоит земля

Для того, чтобы оценить стоимость сельхозучастков, «Минфин» проанализировал отчетность компаний, занимающихся торговлей землей. Они могут как покупать паи в интересах своих клиентов, так и продавать их.

Компания Zeminvest оценила изменение стоимости земли с 2021 года по настоящее время в 15 областях. По ее данным, только в двух из них рост цены оказался ниже, чем по средним показателям Госстата по стране, — в Одесской области участки подорожали на 89%, в Тернопольской области — на 95%. В Днепропетровской области земля подорожала на 273%, а в Черкасской — на 322%. Также в ряде областей подорожание составило около 200%.

Для более детального анализа не будем брать самые высокие и самые низкие показатели. Предположим, в 2021 году вы купили участок в Полтавской области, тогда он стоил 45 тыс. грн, или около $1 665.

Сейчас, по оценкам Zeminvest, цена земли в области 135 тыс. грн (для сравнения: Госгеокадастр оценивает ее в 90 тыс. грн), или $3 013.

Таким образом, с момента открытия рынка земли стоимость участка подорожала на 200% в гривне, или же на 81% в долларах.

Если считать ежегодный рост стоимости земли по годам, то в гривне будет 24,6%, а в долларах — 12,7% в год. Это уже значительно выше, чем доходность ОВГЗ.

По просьбе «Минфина» компания Твое Коло предоставила редакции отчетность об операциях по покупке и последующей продаже участков. То есть это исключительно те случаи, когда инвестор купил землю, какое-то время держал ее в собственности, а затем продал и сделка уже закрыта. Это не секретная информация, ведь детали этих кейсов компания регулярно публикует в своем телеграм-канале.

Доходность по разным участкам здесь существенно отличается, ведь существует много факторов, влияющих на цену. Но средняя годовая доходность в гривне по полностью закрытым сделкам в 2026 году составляет 42% в гривне и 36% в долларах.

У внимательных читателей сразу может возникнуть вопрос, почему доходность в гривне и долларах мало отличается. Дело в том, что в тех случаях, которые мы рассматривали ранее, сравнивались цены лета 2021 года с нынешними. Здесь же речь уже идет о сделках, когда инвесторы покупали участки уже после начала полномасштабной войны, — соответственно, самая существенная девальвация гривны их не затронула.

Также следует учитывать, что в этой доходности уже учтено получение арендной платы, что несколько улучшает общую картину. В то же время расходы по проведению операций и управлению землей здесь тоже учтены, поэтому эту доходность можно считать «чистой».

Рассмотрим более подробно один из конкретных кейсов. Принципиально не будем брать самую низкую или самую высокую доходность, а найдем показатели, близкие к средним.

В случае, который более подробно рассмотрим, инвестор купил участок в Кременецком районе Тернопольской области в сентябре 2023 года. Площадь участка составляла около 1,5 гектара. Цена покупки одного гектара к тому времени составляла 99,8 тыс. грн, или $2 729.

В декабре 2025 года инвестор продал свой участок. Цена продажи гектара теперь уже составляла 235,4 тыс. грн, или $5 539. Кроме того, за время владения землей он получил доход от аренды — 22 217 грн ($523). После учета оплаты нотариальных действий, уплаты комиссии, вознаграждения управляющему и налогам прибыль инвестора составляет 144,6 тыс. грн ($2 741), а это 83,5% в гривне. Годовая доходность в этом случае достигает 37,34% в гривне и 26% в долларах.

Если сравнивать доходность с ОВГЗ, то она будет примерно в три раза опережать гривневые бумаги и более чем в 8 раз долларовые.

В то же время следует уточнить, что эти показатели нельзя назвать средними по рынку. Земли, купленные через профессиональные управляющие компании, обычно дорожают быстрее. В частности, благодаря тому, что учитываются качество почв, осадки в регионе, расположение участка, конкуренция между потенциальными арендодателями, нынешний срок аренды. Также Твое Коло пытается объединять участки отдельных инвесторов, чтобы продать их вместе — агрокомпаниям такие пакеты более интересны и они готовы за них доплачивать.

«Доходность земельной инвестиции закладывается еще до покупки участка. Мы сознательно работаем только в отдельных аграрных регионах и оцениваем не только качество почвы, количество осадков или логистику, а в первую очередь будущий сценарий продаж. Для нас принципиально, чтобы конкретный участок был потенциально интересным по меньшей мере трем покупателям, ведь именно конкуренция создает возможность получить более высокую цену, по сравнению с продажей отдельного пая. Наше ключевое преимущество состоит в том, что мы не работаем с каждым участком, как с отдельным паем. Мы заранее проектируем выход из инвестиции, консолидируем активы разных инвесторов в единые земельные массивы и создаем земельный продукт под нужды агрокомпаний. Еще до того, как предложить участок инвестору, мы оцениваем, с какими активами его можно будет объединить и какие потенциальные покупатели могут быть заинтересованы в сложившемся массиве», — объясняет CEO «Твое Коло» Андрей Усенко.

По его словам, агрокомпаниям нужны не отдельные паи по 2−3 гектара, а готовые земельные массивы. Именно поэтому Твое Коло консолидирует участки разных инвесторов в предложении площадью более 30 гектаров. «Такие земельные пулы могут стоить минимум на 30% дороже совокупной стоимости отдельных участков. Еще один важный критерий — срок действия договора аренды. Для агропроизводителя значительно более ценная земля, которую он сможет интегрировать в свой земельный банк уже сейчас или в течение ближайших 1−3 лет. Именно сочетание правильной локации, конкуренции между потенциальными покупателями, консолидации земель и прогнозируемого спроса позволяет системно продавать участки с доходностью от 15% годовых в долларах», — объясняет эксперт.

Парадокс украинского рынка земли состоит в том, что официально гектар стоит менее $2 тыс., но найти качественный участок по такой цене очень сложно. Из-за распространенного занижения стоимости сделок государственная статистика часто показывает лишь нижнюю границу рынка, в то время как реальные цены и доходность могут быть совсем другими. Именно поэтому инвестору следует смотреть не только на официальные цифры, но и на практику реальных сделок и экономику конкретного участка.

Автор:

Заместитель главного редактора Олексій Писарев

Пишет на темы: Инвестиции, фондовый рынок, forex, макроэкономика