Рынок земли в условиях войны: без ажиотажа, но с оптимистичными настроениями

Вместе с экспертами анализируем, как изменился рынок земли после полномасштабного вторжения и не поставит ли война под угрозу его окончательное реформирование.

Украинцы не спешат продавать свою землю

Открытие рынка земли — одна из самых ожидаемых реформ в Украине, первый этап которой стартовал два года назад — 1 июля 2021 года. После тридцати лет моратория владельцы земельных паев наконец-то получили право свободно распоряжаться своими наделами. В то же время, покупать землю разрешили только физическим лицам-гражданам Украины, при этом не более 100 гектаров в одни руки.

«Количество подмораторной земли составляло 27,5 миллиона гектаров. За два года пребывания земли в обращении было продано-куплено всего 1% всех подмораторных земель», — сказал заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины по вопросам цифрового развития, цифровых трансформаций и цифровизации Денис Башлык.

Он также добавил, что в странах постсоветского пространства при запуске рынка земли продавалось около 3% земельных участков ежегодно. Приблизительно таких показателей ожидали и в Украине. Однако, помешала война.

«Почти на три месяца после полномасштабного вторжения рынок прекратил работу. К тому же, на значительной части страны не было возможности совершать сделки. В то же время, на подконтрольной территории происходили цивилизованные рыночные отношения, и за счет этого владельцы могли принимать решения, что им самим делать со своими наделами: обрабатывать самостоятельно, или здавать в аренду, или продавать», — подчеркнул генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластен.

На данный момент владельцы не спешат продавать свои паи. Спрос по-прежнему превышает предложение.

«Конечно, участков на продажу достаточно много, но желающих продать свою землю по более или менее рыночной цене с доходностью с 6, 7, 8% не так уж много. Конкуренция на такие участки достаточно большая. За рыночную цену соглашаются продавать собственники, у которых есть отягчающие обстоятельства — болезнь, покупка жилья и прочее», — обращает внимание Дмитрий Пасечник, директор компании «Доброзем».

Большинство пайщиков предпочитают дождаться старта второго этапа реформы, когда на рынок выйдут юрлица и стоимость земли существенно вырастет. Это должно произойти уже 1 января 2024 года.

Земельная реформа продолжается: ставить ли ее на паузу

Некоторые эксперты и депутаты настаивают, что допуск юрлиц на рынок следует отложить до окончания военного положения. В противном случае, по их мнению, это чревато злоупотреблениями, негативным общественным резонансом и политическими спекуляциями.

Такую инициативу исследователь Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE) Роман Нейтер считает совершенно неуместной. Он не видит никаких фактов, говорящих о необходимости отсрочки внедрения второго этапа рынка земли.

«Рынок нужно открывать для юрлиц. Потому что это для них механизм, позволяющий им инвестировать в землю, обрабатывать землю, привлекать кредиты под залог земли. Сейчас всего 6% кредитов, которые находятся под залогом земли. Если земля будет на балансе юрлиц, они смогут значительно улучшить доступ к финансированию», — говорит эксперт KSE.

Разговоры, что крупные аграрные компании все скупят по дешевке и вытеснят мелкие фермерские хозяйства, по мнению Романа Нейтера, не что иное, как очередные мифы. Ведь таким ресурсом в достаточной степени не владеет никто.

«Даже до войны, когда у компаний были хорошие финансовые результаты, ни у одного агрохолдинга не хватало денег, чтобы выкупить всю землю, которая есть у них в аренде. Плюс, если мы говорим о малых с/х производителях, это преимущественно люди, у которых до 50 га, и она принадлежит им, у них самая большая доля собственного земельного банка, по сравнению с крупными компаниями, которые работают, в основном, на арендованной земле», — объяснил эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования KSE.

За невозможность отсрочки допуска на рынок юрлиц выступает также Роман Сластен. Он предупреждает, что последствия такого решения будут крайне негативными.

«Во-первых, это непрогнозируемость рынка. Для инвестиционной привлекательности Украины точно нехорошо, когда у нас каждый год меняются правила. Второй момент — это, по сути, дополнительное ограничение и для тех, кто намерен продать земельный участок. Владельцы земель, а их около 7 миллионов человек, фактически будут лишены возможности получить большую стоимость за свою землю», — подчеркнул генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ).

Открытие рынка для юрлиц с 1 января считает целесообразным также Дмитрий Пасечник, директор «Доброзема». Исходя из опыта запуска рынка для физлиц, он предполагает, что не все будет гладко, будут возникать трудности и проблемы, потребуется, минимум, 1−2 года, чтобы рынок реально заработал. Но запускать его нужно однозначно, и не тратить попусту время.

«Могу привести пример из IT-сферы — лучше запустить на рынок продукт, который будет не очень идеальным, но уже будет давать результат и опыт, чем месяцами или годами отшлифовывать его до идеала, и тратить время, и не получать доход», — провел аналогии Дмитрий Пасечник.

На языке цифр

Основным достижением рынка земли за время его работы является то, что он продолжил работу даже в условиях войны. Естественно, активность снизилась, но идет постепенное восстановление характеристик.

«Когда только открылся рынок сельскохозяйственной земли, количество сделок купли-продажи было небольшим, постепенно оно нарастало и в течение нескольких месяцев достигло около 10−15 тысяч. Начало войны фактически обнуло все достижения, но когда рынок перезапустился, количество сделок сначала достигло 4−5 тыс., затем 6−7 тыс., сейчас поднялось где-то до 7−8 тыс. в месяц», — детализировал Роман Сластен.

В целом, согласно последним данным Госгеокадастра, за время работы рынка земли количество заключенных сделок превысило 198 тыс., в целом, владельцев сменили более 433,6 тыс. га.

По размеру площадей, по которым были заключены соглашения, лидируют Харьковская (47 078 га), Днепропетровская (41 671 га), Полтавская (37 008 га), Кировоградская (35 624 га) и Винницкая (29 642 га) области.

В разрезе данных платформы «Доброзем», расклады по областям несколько иные. Так, большой спрос в компании отмечают на участки в Полтавской, Черкасской, Кропивницкой и областях западной Украины. Меньше внимания уделяется Харьковской, Сумской, Черниговской, Херсонской, Николаевской и Одесской областям.

«Но нужно учитывать, что где спрос больше, там и цена выше, а доходность в пределах 5−6%. И, наоборот, где спрос меньше, стоимость гектара ниже, доходность — 7−8%», — отметил директор «Доброзема».

Официальная стоимость гектара украинской земли составляет в среднем 39 751 грн. По уровню цен на землю лидирует Киевская область — 89,9 тыс. грн/га, Ивано-Франковская — 84 тыс. грн/га и Львовская — 78,6 тыс. грн/га.

Однако, Роман Нейтер обращает внимание, что официальные данные могут представлять заниженные показатели, поскольку только около половины сделок проходит в официальной базе, и они происходят по цене не выше уровня нормативно-денежной оценки, то есть минимально-возможной цены для бывших подмораторных земель.

«Мы видим, что в гривневом выражении цены растут, но в долларовом — они существенно просели после российской агрессии за счет девальвации гривны», — сказал эксперт KSE.

При этом он отметил, что от месяца к месяцу наблюдается рост цены гектара на несколько процентов.

Игроки рынка: кто они и их главные «боли»

Жизнь участников рынка земли, а это, главным образом, пайщики и агропроизводители, никогда не была безоблачной, война только ухудшила положение дел.

В тяжелейшей ситуации оказались аграрии. На них одновременно свалились проблемы с логистикой, финансированием, потерей части промышленных объектов и угодий.

В то же время, агропроизводителям постоянно приходится решать вопросы с пайщиками. Во-первых, своевременно выплачивать им арендную плату — это при любых обстоятельствах для них принципиально. Во-вторых, в условиях открытого рынка и тяжелого экономического положения, время от времени к ним обращаются арендодатели, которые хотят продать землю. Если фермер не обеспечит продажу участка, пайщик может сбыть его конкуренту или еще кому-то, мотивы которого совершенно неизвестны фермеру.

«Если же агропроизводитель будет покупать участки, то это невероятное обременение для его бюджета. Именно поэтому наша компания и пытается находить проверенных пассивных инвесторов, у которых целью является выкуп и продление сроков аренды для фермера. Для нас агропроизводитель — это один из клиентов», — отмечает Дмитрий Пасечник, директор «Доброзема».

На ограниченном доступе к финансированию фермеров, особенно малых, настаивает также Роман Нейтер. Решить эту проблему комплексно, по его мнению, поможет полноценный запуск Фонда частичного гарантирования кредитов.

«Сейчас у фермеров есть проблемы с доступом к финансированию, они не могут купить земли столько, сколько хотели бы. Банки отказывают им в выдаче кредитов из-за отсутствия хорошей отчетности. То есть для финучреждений это слишком рисковые клиенты, чтобы с ними работать. Этот фонд, за небольшое повышение стоимости кредитов, предоставит гарантии их возврата. Это значительно упростит доступ к финансированию малых производителей», — отметил эксперт KSE.

Достаточно проблем и у пайщиков. В частности, они получили право свободно распоряжаться своей землей, но продать ее в любой удобный момент не всегда могут. Есть такой фактор, как «преимущественное право орендатора». Он обязывает продавцов ждать ответа от арендатора: будет ли он покупать или нет, и это может затягиваться на месяцы. Иногда фермер делает это специально.

«Наша компания всегда пытается найти достойного инвестора для покупки таких участков. К тому же, наши покупатели — это в 99% пассивные инвесторы, которые хотят зарабатывать на арендной плате и будущей капитализации. Фермеру это позволяет не переживать за свой земельный банк», — предлагает путь решения Дмитрий Пасечник, директор «Доброзема».

Еще одна проблема рынка, на которую обратил внимание эксперт — это выплата неофициальной части арендной платы. Это влияет на снижение стоимости земельного участка.

«Именно от официальной арендной платы зависит цена, которую покупатели могут предложить: чем она больше, тем выше цена для продавца. Для наших покупателей это очень важно, потому что они хотят иметь гарантии, что агропроизводитель будет выплачивать эти средства ежегодно, а не как ему удобно», — отметили в «Доброземе».

Кроме того, по мнению экспертов, рынок нуждается в определенной либерализации. Сейчас процесс купли-продажи очень забюрократизирован и транзакционные издержки слишком высокие. Так, по словам Романа Нейтера, средняя стоимость заключения соглашения у нотариуса без комиссий посредникам составляет 12−15 тыс. грн.

«Если исходить из официальной цены на га в 39 тыс. грн, то взяв небольшой участок, например в 1 га, треть его стоимости — это транзакционные расходы», — подчеркивает эксперт.

Учитывая это, привлекательность покупки земли уменьшается. Как следствие, часть участков выпадает с рынка исключительно из-за высокой стоимости оформления сделки.

Прогнозы

Эксперты положительно оценивают функционирование рынка земли в Украине и оптимистично смотрят на его перспективы.

«Ожидаем, что количество сделок купли-продажи постепенно будет увеличиваться. Также есть ожидания увеличения стоимости сельскохозяйственной земли, по крайней мере, динамика положительная как в 2022, так и в 2023 году, идет постепенный рост», — говорит Роман Сластен.

Восходящие тенденции подтверждают и в «Доброземе». Компания возобновила работу в конце 2022 года, за это время через платформу было проведено более 400 сделок, количество которых с каждым месяцем растет, и есть постоянный поток желающих продать участки.

Единственным сдерживающим фактором для рынка является война. Она оказывает существенное влияние на прибыльность ведения сельского хозяйства в Украине, в частности, растениеводства.

«Сейчас есть сложности с нарушением экспорта из-за блокады морских портов. Это приводит к сокращению внутренних цен, а значит, и к сокращению заработков аграриев. Проблема в том, что цена, которую они готовы заплатить за аренду сельхозземли, зависит от доходности аграрного бизнеса, и сейчас она снижается. Это может негативно влиять на цену земли в среднесрочной и долгосрочной перспективе, если не будут решены проблемы с экспортом», — говорит эксперт.

Впрочем, рынок рано или поздно возьмет свое. Ведь земля, как отмечает Дмитрий Пасечник из Доброзема, остается достаточно надежной инвестицией, ее не могут уничтожить ракеты, плюс фермер до последнего будет делать все, чтобы выплатить арендную плату.

«Сейчас средняя доходность по участкам, которые мы покупаем на инвесторов, составляет 7% чистыми. Но мы понимаем, что с каждым годом и с еще большим ростом спроса, доходность будет падать. Несмотря на это, существуют очень хорошие перспективы капитализации», — отметили в «Доброземе».

Впрочем, на настоящий бум на рынке, по убеждению экспертов, можно надеяться только через 1−2 года после окончания войны — именно тогда спрос будет набирать обороты и цены будут стремительно расти.