Рынок REIT в Украине только формируется, но потенциал большой. Интервью с CFO S1 REIT Вадимом Павлушиным

— В мире становится все более популярным частичное инвестирование в недвижимость — когда инвестор покупает не объект полностью, а долю, что снижает порог входа. Насколько этот тренд, по вашему мнению, уже прижился в Украине и видите ли Вы потенциал его массового развития?

— Тренд коллективного инвестирования в недвижимость уже начинает приживаться — люди начинают понимать, что это. Но массового рынка пока нет. По сравнению с западными странами и Америкой, где REITы очень популярные и большая масса людей инвестируют, мы еще в начале пути.

Я считаю, что этот тренд будет сильно расти в ближайшее время, потому что это большая возможность для людей, которые хотят держать свои средства именно в недвижимости, но не покупать целыми объектами — квартирами или офисами. При этом они могут заходить через механизм коллективного инвестирования: это не требует большого чека и позволяет диверсифицировать инвестиции. Тренд только начинает формироваться, и потенциал у него большой.

— Работают ли украинские REITы по принципам западной модели и насколько они релевантны для украинского инвестора? Например, один из глобальных трендов REIT — повышенное внимание к ликвидности и возможности быстрого выхода из инвестиции. Насколько важна эта опция для украинского инвестора и как Вы оцениваете перспективы развития рынка REITов в Украине?

— Неважно, для какого, собственно, для любого инвестора одним из принципиальных показателей хорошей инвестиции является ликвидность. Это важно в любой инвестиции не только в REITах.

Что касается того, работают ли украинские REITы по принципу западной модели — это не совсем классическая западная модель. В Украине они, как правило, функционируют как паевые фонды, а на Западе это непосредственно REITы. Но принцип действия такой же: фонды аккумулируют деньги инвесторов, покупают недвижимость, управляют ею, а весь доход от арендной деятельности распределяют между участниками фонда.

Главное отличие — западные REITы очень активно торгуются на биржах, потому что там высокие и спрос, и предложение. У нас этот рынок только формируется, поэтому на вторичном рынке они пока не столь активно торгуются. Но ликвидность уже есть: например, наша компания позволяет инвестору выйти из инвестиции очень быстро — через обратный выкуп сертификатов наших фондов.

— То есть на Западе ликвидность обеспечена, в частности, листингом — большинство фондов торгуются на бирже, и это дает дополнительную ликвидность?

— Да, у нас они тоже торгуются на биржах, но пока не столь ликвидные. Я думаю, что со временем, когда появятся хорошие фонды и много инвесторов, они будут торговаться и на вторичном рынке — между покупателем и продавцом, без участия фонда.

CFO S1 REIT Вадим Павлушин

— В горизонте какого периода Украина может прийти к этому — 5−10 лет? Зависит ли это от конкретных условий, например, расширения предложения, количества интересных фондов?

— Рынок REITов только начинает действовать. Чтобы он стал действительно ликвидным, нужен десяток лет. Это зависит не только от самого рынка, но и спроса — сколько людей могут вкладывать деньги. Сейчас в Украине этот круг ограниченный: у многих людей просто нет средств, которые они могли бы инвестировать. В развитых странах у очень большого процента населения есть инвестиционные портфели.

Развитие этого рынка напрямую коррелирует с экономическим состоянием и развитием экономики страны, а также с финансовой грамотностью людей.

Стоит отметить, что REIT может быть одним из инструментов в портфеле клиента. Как правило, люди не инвестируют исключительно в REITы. Они вкладывают в разные инструменты — фондовый рынок, REITы, как часть фондового рынка, и хотят диверсифицировать свой портфель. Рынок акций может стремительно расти или падать, поэтому люди распределяют инвестиции между разными классами активов: акции, недвижимость, золото. REIT — это инструмент паевых вложений в недвижимость. Любой профессиональный инвестор выстраивает свой инвестиционный портфель, где доля REITов обычно не равна 100%. Это одна из составляющих эффективного и диверсифицированного портфеля.

— Наблюдаете ли Вы, что украинские инвесторы начинают воспринимать такие фонды недвижимости именно как часть портфельной стратегии?

— REIT — один из инструментов в составе инвестиционного портфеля. Здесь могут быть и депозиты, и облигации, и золото, и акции любых компаний. REITы занимают свою долю. Есть большая категория инвесторов, которые просто любят такой класс активов, как недвижимость, — считают, что это нечто физическое, в отличие от акций компании. Они видят эту недвижимость, видят, что она есть, что их доля в ней растет. REITы помогают таким людям инвестировать через механизм паевых инвестиций.

— Если говорить о волатильности и перспективе рецессии рынков, то насколько REIT выгодно отличается от других типов активов? Насколько недвижимость больше или меньше защищена, и почему инвестору следует диверсифицироваться, в частности, и в REITы?

— Недвижимость — не столь волатильная, как большинство других активов. Сейчас мы видим, как рынки лихорадит: что угодно может давать плюс-минус 20% за день. Недвижимость никогда не реагировала так стремительно на перемены. Есть статистика, что на длинном промежутке времени недвижимость всегда растет в цене и позволяет не только сэкономить деньги, но и заработать за счет капитализации. А в виде REITов это еще и регулярный доход — недвижимость работает, генерирует прибыль, которая распределяется между инвесторами.

— А как насчет инфляционной защиты?

— Обычно при росте экономики растет количество денег на рынке, растут цены на аренду и, соответственно, недвижимость. То есть при инфляционных процессах недвижимость всегда начинает расти в цене, а соответственно, растет и стоимость той доли недвижимости, которая принадлежит инвестору REITа.

— То есть даже текущая ситуация для недвижимости может пойти в плюс — онакак минимум точно не пострадает?

— Мы, наоборот, сейчас ожидаем положительную динамику. Наша страна в таком положении, что недвижимость недооценена — нет полноценного рынка, нормально не работает экономика. Но рано или поздно это должно закончиться, экономика заработает, и с ее ростом пойдут вверх и цены на недвижимость. Сейчас именно тот момент, когда можно воспользоваться возможностью зайти в недвижимость недорого, учитывая перспективы роста.

— Почему инвестиционные сертификаты S1 REIT являются более выгодной альтернативой классическим банковским инструментам, в частности, депозитам, в 2026 году, особенно учитывая влияние инфляции на «тело» вклада?

— Банковский вклад дает фиксированную доходность — это плюс, с одной стороны. Но сейчас эта доходность, учитывая налогообложение депозитов, ниже. У инвестиционных фондов недвижимости более привлекательные условия налогообложения, по сравнению с классическими депозитами.

Следует упомянуть и об инфляции. Разница вот какая. Если положить деньги на депозит, сумма фиксированная — она не застрахована от инфляции. На эту сумму получаешь проценты, но когда через год забираешь тело депозита, оно уже частично «съедено» инфляцией.

В случае с недвижимостью — она, как правило, в цене не падает. А мы в Украине всю недвижимость оцениваем в валюте, долларах. Так сложилось исторически. Так что можно рассчитывать не только на то, что тело не «съест» инфляция, а наоборот — на капитализацию, если цены на недвижимость растут. Даже сейчас цены на недвижимость, по сравнению с прошлым годом, постепенно начинают расти во многих городах, в том числе в Киеве.

То есть для классического депозита тело уже «съелось» бы инфляцией, а для сертификатов REITа, если стоимость недвижимости растет, тело, наоборот, растет за счет капитализации. Плюс инвестор еще и получает дивиденды в течение всего времени инвестирования.

В долларовых вкладах инфляцию также следует учитывать. Если взглянуть на валютные депозиты, то вы по факту просто даете свои доллары на хранение. Ставки в надежных банках очень маленькие — до 1%. Такие ставки не позволяют приумножать, только сохранить. Долларовая инфляция выше ставок по долларовым вкладам. Учитывая еще и налогообложение дохода, долларовый депозит — просто неинтересный инструмент. Банк — это место, где можно надежно хранить деньги, если доверяешь учреждению, чтобы не держать их дома. Но это не об инвестиции.

Прибыльный дом S1 ВДНХ возле станции метро «Выставочный центр» в Киеве

— Каковы основные риски инвесторов в недвижимость сегодня и как они отличаются от рисков в классических инвестиционных инструментах (облигации, акции и т. п.)?

— Основной риск сейчас в Украине военный: существуют риски повреждения объектов. Но они не столь высокие, чтобы не инвестировать. В конце концов, можно сделать диверсификацию и купить сертификаты в разных фондах. Военные риски учтены в доходности инструмента: чем выше риск, тем, как правило, выше доход.

— А в контексте макроэкономики — какие риски Вы видите? К примеру, уменьшение стоимости недвижимости, падение арендных ставок, ведь аренда генерирует кэш-флоу и формирует дивидендный доход. Как эти риски могут быть нивелированы?

— Риск того, что недвижимость упадет в цене, есть, но он коррелирует с доходностью инструмента. Нужно понимать: если вы хотите получать инвестиционный доход, нужно смотреть на длинном горизонте.

Через год-полтора, возможно, есть риск обесценения. Но исторические данные показывают, что недвижимость на длинном промежутке времени постоянно растет в цене — это статистика за десятки и сотни лет. Колебания цены — это риск для инвестора, который хочет заработать за год. Но инвестиции — это регулярность на долгом промежутке времени, когда люди откладывают средства, например, ежемесячно, чтобы накопить на пенсию.

Что касается других инструментов: депозиты, как я уже сказал, сейчас не столь привлекательные — учитывая инфляцию, они, в лучшем случае, ее покрывают. Депозит — инструмент краткосрочный, а недвижимость — долгосрочный.

Акции — это больше история для профессиональных инвесторов. Просто покупать акции, не проводя анализа, рискованно — это близко к казино. Компании, которые быстро росли, так же быстро могут обанкротиться.

— А если говорить об индексных фондах — S&P 500 и подобных? Они позиционируются, как инструменты для непрофессиональных инвесторов, без глубокой экспертизы. Насколько здесь есть риски, по сравнению с недвижимостью?

— Индексные фонды — отличный инструмент. Но для инвесторов очень важна диверсификация. Вложить деньги только в индекс — интересно, но еще интереснее — частью в индекс, а частью — в REIT. Если рынки акций начнут стремительно падать, рынок REITов, вероятнее всего, будет держаться лучше. Если вы не хотите активно пересматривать портфель ежемесячно, просто диверсифицируйте ваш капитал по разным классам активов. Одно другого не исключает.

— Есть ли дополнительные риски для украинского инвестора, связанные с заведением денег на зарубежные счета для покупки тех же акций?

— Во-первых, сейчас есть ограничения на вывод денег за границу — месячный лимит, и напрямую это сделать невозможно. Во время войны это очень сложно. Во-вторых, есть риски держать активы за границей. К примеру, человек инвестировал через американского брокера в фондовый рынок США. Если, не дай Бог, он умирает — в Украине наследование достаточно простое: обращаешься к нотариусу, заводится дело, становишься наследником. А если активы за границей, это очень проблематично — вернуть их наследникам будет очень сложно.

— А как насчет ОВГЗ — один из самых популярных активов в Украине?

— Риски, безусловно, есть. Инструмент интересный, но есть риск серьезной девальвации гривны в любой момент, и проценты по ОВГЗ могут не перекрыть эту девальвацию на коротком промежутке, как это уже бывало, когда девальвация достигала 50−100% буквально за короткое время. ОВГЗ — это все же гривневый инструмент.

А недвижимость исторически привязана к доллару. Даже если на рынках начинается хаос и недвижимость немного падает в цене, со временем она восстанавливает свою стоимость. Даже сейчас, когда страна находится в войне, недвижимость держится. Если будет сильная девальвация, недвижимость поначалу может упасть в цене даже в валюте — но не так сильно, как гривневые активы. Недвижимость — это квазивалютный актив, который больше ориентируется на валюту.

Плюс большой потенциал послевоенного роста.

— А что вы скажете о золоте — сейчас оно тоже на хайпе из-за быстрого роста стоимости?

— Золото всегда было консервативным инструментом — это больше о том, чтобы не потерять, а не чтобы заработать. Хотя золото тоже часто падало в цене. Сейчас золото очень волатильное: как растет, так может и обвалиться. Недвижимость не такая волатильная.

Золото, как инструмент инвестирования, — это больше для профессиональных игроков, за ним нужно следить, вовремя входить и выходить. К тому же в реалиях Украины спекулировать на золоте можно только на зарубежных площадках. У физического золота в банках очень большой спред между покупкой и продажей. Плюс физическое золото, купленное в одном банке, могут не купить в другом. Это совсем неликвидный инструмент.

— Как именно реализуется механизм защиты капитала от девальвации гривны, если все расчеты в Украине осуществляются в нацвалюте, но доходность S1 REIT декларируется в долларах?

— REIT-фонды — это инвестиционные фонды недвижимости, а недвижимость у нас исторически оценивается в валюте. Даже если гривна девальвирует, валютная составляющая этой недвижимости сохраняется. На промежутке хотя бы 10 лет недвижимость в валюте будет только расти в цене. Так что хотя это и гривневый инструмент, он обеспечен активом, цена которого привязана к доллару.

— Если смоделировать ситуацию: завтра девальвация, курс гривны по отношению к доллару — 70. В моменте стоимость недвижимости просядет, но она вернется к долларовым показателям?

— Утверждать, что он точно вернется быстро, невозможно. Когда-нибудь вернется — безусловно. Это зависит от экономической ситуации. Но если подходить пессимистично, то вообще не стоит инвестировать. Мы все верим в победу, восстановление, запуск экономики — и в этом случае недвижимость в валюте будет только дорожать, вне зависимости от курса гривны. На коротком промежутке — год, два, три — может не отыграть. Но на горизонте до 10 лет, если все будет хорошо, недвижимость вернется к предыдущей цене и должна подорожать.

— Какие налоговые преимущества получает инвестор REIT-фонда, по сравнению с другими финансовыми инструментами?

— Для физического лица-инвестора в REIT-фонды другая ставка налогообложения дивидендов: 9%, вместо обычных 18%. Это об НДФЛ. В два раза меньше. То есть, если доходность инструментов одинаковая, для инвестора доходность в REITах будет выше только за счет более низкого налогообложения.

— А при продаже доли облагается налогом только инвестиционная прибыль — разница между ценой покупки и продажи, а не все тело. Все верно?

— Да. Облагается налогом только разница между ценой продажи и покупки. Аналогия с депозитом: положил тысячу гривен, получил 15 гривен процентов — облагаются налогом эти 15 гривен.

При продаже доли в REITах возникает инвестиционная прибыль. Она облагается налогом уже по ставке 18% НДФЛ и 5% военный сбор от суммы прибыли. Но повторюсь, что налоги начисляют исключительно на разницу между суммой покупки и суммой продажи инвестиционных сертификатов.

— А по сравнению с классическим единоличным владением недвижимостью? Если владелец продает квартиру, которой владел менее трех лет, возникает достаточно высокий налог — и не от разницы, а от суммы продаж (5% НДФЛ + 5% военный сбор — первая продажа в течение года; 18% НДФЛ + 5% — вторая и последующая продажа в течение года).

— Здесь другое налогообложение. Продажа физической недвижимости — это не инвестиционная прибыль, это просто доход. Инвестиционная прибыль — это прибыль от работы с финансовым инструментом: ценные бумаги, депозиты. Квартира считается не инвестицией, а активом.

Если ты продаешь квартиру, то платишь налоги со всей суммы продажи. Даже если недвижимость в цене не выросла — купил за 100 тысяч, продал за 100 тысяч — все равно заплатишь налог.

А в случае с REIT — купил за 100 тысяч, продал за 100 тысяч — ничего не платишь, потому что нет инвестиционной прибыли.

Кроме того, физическая недвижимость значительно менее ликвидная. Если нужны деньги срочно, имея сертификат REIT, подаешь заявку сегодня и сегодня получаешь деньги на счет. Физическая недвижимость — даже если быстро найдешь покупателя, придется дать дисконт хотя бы 20−25%, а потом нотариальное оформление, процесс продажи. Это достаточно длительный процесс.

— Портал «Минфин» писал о запланированной прибыльности ваших фондов свыше 8% годовых. Как сложилась фактическая доходность фондов S1 REIT за первый год?

— Цифры говорят сами за себя. Мы планировали консервативно, а получилось еще лучше. Дай Бог так держать, но это не значит, что мы можем обещать такую доходность и дальше. Мы хорошо работали, а наши инвесторы хорошо заработали. Давайте на конкретном примере. Фонд S1 ВДНХ, запланированная доходность — 8,2% в валюте. По факту — значительно выше. В конце 2025 года активы фонда прошли независимую оценку, по результатам которой их стоимость выросла на 5,7% в валюте. Откуда эти цифры? Мы покупали недвижимость по цене 2 124 доллара за квадратный метр, а по состоянию на 31 декабря цена была уже 2 244. Разница — это и есть чистая капитализация активов. По состоянию на конец февраля этого года общая фактическая доходность фонда S1 ВДНХ в годовом измерении достигла 15,8% в валюте.

— То есть на старте, когда прописывали проспект фонда, прогнозы были максимально консервативными?

— Да, безусловно. Мы не закладывали оптимистические модели. Пытались просчитать все как можно более консервативно. Получилось лучше — это хорошо. Надеемся на продолжение, но гарантировать не можем.

— Какое соотношение в общей доходности (например, 15,8% по S1 ВДНХ) занимает арендный поток (кэш-флоу), а какое — капитализация активов?

— Если грубо, дивидендная доходность нашего фонда составляет чуть меньше 10% годовых в валюте, а остальное — капитализационный доход.

— Вернемся к ликвидности. Как вы оцениваете ликвидность фондов S1 REIT и насколько легко инвесторам войти и выйти из инвестиции?

— Это наши инвесторы могут оценивать. Но мы стараемся, и, насколько знаю, ни разу не задержали — постоянно выкупаем день в день. Если заявка подана до обеда, в тот же день мы выплачиваем денежные средства на брокерский счет.

— А много заявок на выход в целом?

— Нет, на самом деле единицы. Как правило, люди хотят провести эксперимент — проверить, насколько легко выйти из инвестиции. Им говорят, что инструмент ликвидный, они могут сомневаться, поэтому продают небольшой объем, видят, что это действительно работает, и потом снова покупают. Или у человека сложились обстоятельства и срочно нужны деньги. Те, кто тестирует ликвидность, обычно возвращаются, — видят, что инструмент привлекательный и действительно ликвидный.

— Есть ли какие-то отличия между S1 ВДНХ и S1 Obolon, с точки зрения инвестиционной привлекательности?

— Это разные фонды с разной природой. S1 ВДНХ — это фонд готовой недвижимости, которая уже работает и приносит доход сегодня. S1 Obolon — фонд, инвестирующий в будущую недвижимость, которая запланирована и в ближайшее время, в следующем году, уже заработает.

Инвестиционная привлекательность всегда коррелирует с риском. Фонд с готовой недвижимостью менее рискованный — у него уже есть готовый актив. Поэтому мы прогнозировали более низкую, но более стабильную доходность для S1 ВДНХ — это более консервативный фонд.

S1 Obolon более рискованный, потому что недвижимость еще не построена, а для любого строительства есть определенные риски, тем более, в нашей стране. Но, по прогнозам, он на определенном промежутке должен дать инвестору лучший результат.

Прибыльной дом S1 Obolon возле станции метро «Минская» в Киеве

— Как часто проводится независимая оценка активов фондов и как она влияет на пересчет стоимости сертификатов?

— Независимая оценка проводится ежегодно, по состоянию на 31 декабря — конец финансового года. Проводят ее независимые оценщики. Это и требование, и наша практика для понимания реальной стоимости активов фондов.

Влияет она напрямую: если переоценка в плюс — стоимость сертификатов растет, в минус — падает. В начале нового года эта переоценка уже учтена в отчете.

В S1 Obolon также проводилась переоценка, хотя это стоимость имущественных прав на строящуюся недвижимость. В течение года мы самостоятельно переоцениваем активы, в частности на курс, а в конце года проводим независимую оценку.

— Как осуществляется надзор за деятельностью фондов со стороны НКЦБФР (Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку) и что это означает для безопасности денег частного инвестора?

— Фонды достаточно зарегулированные со стороны НКЦБФР — это структура, которая контролирует, чтобы фонды работали в рамках законодательства и не допускали нарушений. Это минимизирует риски для инвесторов.

Существуют псевдофонды, которые функционируют в непонятном правовом поле — они не подотчетны Комиссии, никто их не контролирует, они обещают что-то, и есть риски мошенничества. У классических инвестиционных фондов, наоборот, есть постоянная отчетность, постоянный надзор за использованием средств. Для работы необходима лицензия, есть определенные нормативы, прописанные в законодательстве.

Комиссия может проводить как плановые, так и внеплановые проверки — если возникнут подозрения в нарушениях.

Кроме того, существует депозитарная система: когда мы продаем сертификаты, они учитываются в Центральном депозитарии, работу которого также регулирует НКЦБФР. Эту ценную бумагу невозможно украсть или сделать с ней что-нибудь противоправное — это дополнительная защита для инвесторов.

— В настоящее время активами фондов являются квартиры в прибыльных домах девелопера Standard One. Есть ли планы расширить перечень активов, возможно, создать фонд с другим типом недвижимости или в сотрудничестве с другим девелопером?

— Планов много. К примеру, расширить список активов и сделать фонды с другими типами недвижимости. В частности, коммерческой. Только недавно мы зарегистрировали наш третий фонд в портфеле компании. В его активах — коммерческие площади торгового центра в столице. Из интересного — там будет гораздо меньший порог входа для инвестирования, всего 1 000 гривен. Ожидаемая доходность — 10,4% годовых в валюте.

Что касается того, готовы ли мы работать с другими девелоперами, то на начальном этапе работа именно с девелоперским продуктом Standard One логичная — это наш материнский бренд. Пока потенциал, который дает Standard One в рамках своего портфеля продуктов, далеко не исчерпан. Мы думаем не только о доходной жилой недвижимости, но и о создании фондов на базе ритейлов и гостиничных объектов.

Поэтому на сегодняшний день планов работать с другими девелоперами нет. Но если поймем, что хотим большей доли рынка, и найдем то, что не может предложить Standard One, мы теоретически могли бы рассмотреть такое предложение.

— Новые фонды будут похожи на S1 Obolon, с выплатой дивидендов уже после завершения строительства и начала арендной деятельности? Предусматриваются ли изменения?

— Наш третий фонд объединит преимущества предыдущих двух предложений. Это будет объект на этапе строительства, как S1 Obolon, но с возможностью выплаты дивидендов еще до начала арендной деятельности.

Механизм такой: фонд может покупать недвижимость (а точнее — имущественные права на нее) по оптовым ценам на раннем этапе девелопмента. Этот актив постепенно растет в цене, в соответствии с ходом строительства. Применяется более частая переоценка активов, и у фонда может возникать прибыль от прироста стоимости еще до получения арендного дохода. Законодательство позволяет распределять эту прибыль среди инвесторов.

— За счет чего фонд может выплачивать дивиденды до момента появления арендаторов и генерации арендного потока (кэш-флоу)?

— Есть несколько механизмов. Во-первых, как я уже отметил, — прибыль от переоценки актива: недвижимость на этапе строительства растет в цене, и этот прирост стоимости является прибылью фонда, которую можно распределять.

Во-вторых, у фонда могут быть свободные средства, временно не вложенные в недвижимость, и он может инвестировать их в другие финансовые инструменты — например, ОВГЗ. Доход от таких инвестиций также распределяется среди инвесторов. Прецедент на рынке есть: фонд аккумулировал средства, вкладывал их в ОВГЗ, получал доходность и распределял среди инвесторов.

Это, конечно, не классический REIT, классический REIT, такой как S1 ВДНХ, работает с готовой недвижимостью. Но для фондов со строящейся недвижимостью это рабочий и законный механизм.

— Какие цели компания S1 REIT ставит перед собой до конца 2026 года?

— Планы очень амбициозные. В настоящее время в разработке около шести новых фондов, хотя не все из них еще четко детализированы. Часть идей уже в процессе реализации, а некоторые фонды еще находятся на уровне концепции.

Среди планов — фонды коммерческой недвижимости на Позняках и Оболони, жилой недвижимости в новых локациях, гостиничной недвижимости, а также фонд коммерческой недвижимости под рестораны. В рамках одной локации может быть как один фонд с миксом жилой и коммерческой недвижимости, так и два отдельных фонда.

Все ли шесть идей превратятся в реальные фонды уже в этом году — сказать сложно. Но мы видим потенциал, видим отзыв: инвесторы активно интересуются — и текущие, и те, которые следят за нашей деятельностью. По объему привлеченных инвестиций мы ожидаем кратный рост, по сравнению с прошлым годом — на порядок больше.