Купить землю или зайти в земельный фонд: что выбрать инвестору

Земля как актив

«Желающих купить качественный участок по-прежнему больше, чем желающих его продать», — отмечает соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest и земельного рынка Доброзем Александр Чёрный. Таким образом, рынок по-прежнему находится на стороне продавца, и эти тенденции сохранятся, считает он.

По словам эксперта, он вышел на рынок в 2021 году, когда это был «голубой океан» — еще никто до конца не понимал, как он будет работать. С тех пор предложения растут, цены подтверждают рост в официальной статистике, а надежность инструмента больше не вызывает тех вопросов, которые были на старте.

Эксперт по земельным инвестициям и инвестор фонда «Грунтовно» и ZemliaUA Сергей Крамаренко добавляет, что рынок уже имеет четкие масштабы: годовой оборот достигает десятков миллиардов гривен, а курс Украины на евроинтеграцию делает рост стоимости земли прогнозируемым. В частности, это доказывает опыт стран Балтии, где после открытия аграрного рынка земля выросла в цене в десять раз: с 500 до 5000 евро за гектар. Для Украины, по его мнению, эта траектория повторится, вопрос лишь во времени.

Специалисты сходятся и в оценке потенциала роста. В течение 5−7 лет средние цены на черноземные почвы, по прогнозу Крамаренко, могут выйти на уровень $9−11 тыс. за гектар, на менее продуктивные — $5,5−7 тыс. По его расчетам, это соответствует четырехкратному росту стоимости актива в горизонте 7−10 лет. Сергей Крамаренко подкрепляет этот прогноз собственным кейсом: когда он входил в сертификаты «Грунтовно», средняя стоимость земельного актива в портфеле фонда составляла около 64 тыс. грн за гектар. Сегодня это 100−102 тыс., и потенциал для роста остается значительным.

Прямое владение или фонд

Александр Черный проводит четкую грань между двумя инструментами: покупка участка — это инвестиция в актив, а покупка сертификатов фонда — это инвестиция в команду, идею и стратегию, которую эта команда выбрала.

При прямом владении инвестор получает право собственности на конкретный участок и прямые договоры аренды с агропроизводителем. «Для меня сегодня нет ничего лучше, когда инвестор, купив инвестицию, имеет право собственности, имеет прямые договоры аренды, и поэтому в любом случае является наиболее защищенным в этом», — объясняет он. Все остальные показатели — ликвидность, возможность продажи — уже являются надстройкой над этой базовой защитой.

Сергей Крамаренко смотрит на вопрос иначе и часть капитала держит в прямых долях, часть — в сертификатах фонда «Грунтовно». «Мне понятна стратегия, понятна тактика, понятно, что фонд покупает и как это происходит», — объясняет он свой выбор в пользу фонда.

Ликвидность, диверсификация, контроль: считаем разницу

Наиболее заметная практическая разница между этими двумя инструментами — скорость получения средств. При продаже земельного пая закон требует соблюдения процедуры преимущественного права арендатора: нотариус направляет проект договора, арендатор имеет право первоочередного выкупа и может не торопиться с ответом. Реальный срок от принятия решения до получения средств, по словам Крамаренко, — 2−2,5 месяца, в лучшем случае месяц при хороших отношениях с арендатором. В фонде выход из актива занимает до недели с момента подачи заявки на продажу.

Второе преимущество фонда — делимость. Имея полмиллиона гривен в сертификатах с номиналом 1000 грн за штуку, инвестор может продать ровно ту долю, которая ему нужна, и оставить остальное в земле, отмечает Крамаренко.

Третье преимущество, по словам эксперта, — это географическая диверсификация. Частный инвестор с ограниченным капиталом, как правило, покупает землю в одном регионе и полностью зависит от его динамики. Например, рассказывает Крамаренко, его знакомый в 2021 году вложил значительную сумму в землю Сумской области — качественный чернозем по выгодной цене. После начала полномасштабного вторжения стоимость этих участков упала в 3−4 раза из-за близости к зоне боевых действий. А вот если у фонда есть активы в ряде областей, то проблемы с отдельным участком повлияют на общий результат не более чем на несколько процентов.

Александр Черный соглашается с преимуществами фонда в части ликвидности, но предостерегает: в этом удобстве есть нюансы. Продать сертификаты можно либо на вторичном рынке — но покупатель логично захочет дисконт по отношению к цене первичного размещения — либо обратно управляющей компании. Условия такого выкупа прописаны в инвестиционной декларации фонда, и их стоит читать до входа, а не после. В частности, отмечает он, фонд «Грунтовно» устанавливает, что выкупает сертификаты на 25% дешевле их стоимости.

Правда, по словам Сергея Крамаренко, в данном случае происходит активная торговля на вторичном рынке, а сертификаты торгуются в диапазоне 1230−1270 грн., то есть разница в цене покупки и продажи невысока и на практике инвесторам не нужно обращаться в фонд для выкупа.

Отдельно спикеры затронули вопрос стоимости управления. Как отмечает Александр Черный, оно создает дополнительную нагрузку и, соответственно, это отражается на доходности.

В целом же преимущества инвестиций в землю не вызывают сомнений у специалистов. Вопрос лишь в том, сколько контроля инвестор готов отдать в чужие руки и сколько работы взять на себя. В зависимости от ответа на этот вопрос и стоит выбирать свой путь инвестирования.