Купити квартиру в Києві під час війни: на що звернути увагу і хто реально будує нове житло

Повномасштабна війна, розв’язана росією проти України, внесла серйозні корективи в плани українських девелоперів. Десятикратне падіння продажів, повне замороження ринку у зв’язку із закриттям реєстрів, дефіцит кваліфікованих будівельників, які пішли на фронт захищати країну, врешті відкриття реєстру наприкінці весни, хоча б часткове, але повернення покупця, проте все та сама невизначеність і сум’яття в лавах забудовників, а також реальна криза попиту — це лише частина випробувань, яка випала на долю українського ринку нерухомості у 2022 році.

Ми спостерігаємо справжній 10-бальний шторм, результатом якого, я переконана, стане трансформація і переформатування ринку. Частина компаній, яка наразі не знайде в собі сили виконувати свої безпосередні зобов’язання — спорудження житла — без сподівання тут і зараз заробити більше грошей, продавши обіцянки, а не реальний продукт, піде з ринку. Не допоможе ні ім’я, напрацьоване роками, ні попередні здобутки.

Якщо ви плануєте зараз чи у близькому майбутньому купівлю квартири в новобудові київського регіону, саме час дати чесну відповідь на два питання — що й у кого купувати. Реальним мірилом стане динаміка будівництва тут і зараз, а також концепція та формат житла, в якому прагнуть жити українці. Пропоную детальніше з цим розібратись.

Як оцінити реальну динаміку будівництва ЖК у період війни

У перші місяці війни була поправка на невизначеність, хаос і сум’яття — це нормальна реакція, яка властива людині. Тож замороження майданчиків по всій країні — хоч і болісний, проте вимушений крок. Однак з частковим вирівнюванням ситуації на фронті — воєнному та дипломатичному у першу чергу — від частини країни, яка опинилась в тилу, просили одного: кожен на своєму місці наближайте перемогу.

Для будівельного сектору це означає створення робочих місць, виконання взятих обов’язків перед інвесторами раніше, сплата податків, запуск виробничих процесів в суміжних галузях, які залучені до спорудження житла. А їх, нагадаю, понад 40.

Будівельним компаніям слід було повертатись до роботи: починати з аудиту майданчиків, які певний час були у простої, перелаштовувати логістичні ланцюжки постачання будівельних матеріалів, запускати роботи й нарощувати темпи.

І якщо проаналізувати інформаційний простір, офіційні канали девелоперів та їхні заяви, зараз вже понад 70% проєктів, які вийшли на ринок до 24 лютого, повернулись до будівництва. Щоправда, в реальності цей показник майже на третину менший: будують геть не всі, хто про це активно заявляє. Дехто лише створює видимість, і не більше.

Найбільший відсоток реального будівництва в західних областях, а номінального, на жаль, — в Києві та області. В області прикладом активного відновлення будівельних робіт можуть бути Бровари, адже на відміну від Бучі, Ірпіня чи Вишгорода, тут повернення забудовників відбулося швидше. Наприклад, Alliance Novobud вийшов на всі три свої броварські майданчики (втім, як і на київські) ще на початку квітня, як тільки минула пряма небезпека. В Києві такий позитивний приклад подали будівельники ЖК Нова Англія (Royal House)

Ось три кроки, які допоможуть зараз оцінити реальні темпи будівництва:

1. Вам треба проаналізувати дані про динаміку спорудження з фотозвітами чи реальною картинкою. Причому останній варіант краще: виділіть час і протягом місяця раз на тиждень приїжджайте на об’єкт спостерігати за тим, що там відбувається. Краще обирати будні, а не вихідні, і чергувати дні та час, щоб побачити, чи змінюється картинка в різний час.
2. Якщо проєкт має попередні заселені черги, вважайте, що вам пощастило: є незаангажовані свідки та люди, які вже встигли оцінити продукт — середовище для життя, яке створює компанія. Не нехтуйте можливістю дізнатись з перших вуст, які реалії: Скільки будівельників на майданчику? Чи постійно працюють? Чи помітні візуальні зміни? Як давно компанія реально відновила роботу
3. Реальна динаміка будівництва з поправкою на війну має бути не менше 1 поверху чи 8-10% готовності на місяць. В теплий період компанія мала максимально спорудити каркас будинку, завершити кладку поверхів, зайнятись склінням, в холодний виконувати оздоблювальні роботи за температурним режимом.

На що звернути увагу, аби не потрапити в довгобуд у війну:

1. На майданчику тривалий час відсутні будівельники або їхня кількість мінімальна: дві-три людини вряди-годи створюють видимість активної роботи.
2. На офіційних сторінках в соцмережах представники компанії припинили відповідати на запитання інвесторів, коли буде відновлення будівництва чи видача ключів або відповідають шаблонними фразами на кшталт «як тільки ми відновимо роботи, ви дізнаєтесь про це першими» (до речі, реальна відповідь компанії).
3. В офіційних джерелах (зокрема динаміці, яку публікує сама компанія) немає актуальної інформації про роботи та ступінь їхньої готовності.

Хто реально будує нове житло сьогодні

Поступове відновлення робіт на майданчиках в Києві та області почалось ще наприкінці весни, однак з кількома поправками на війну. По-перше, більшість компаній зосередила свою увагу винятково на комплексах зі ступенем готовності не менше 70%, хоча в їхньому портфелі є комплекси з нижчою готовністю. Вони досі чекають на свій зоряний час. Так, наприклад, вчинив Інтергал-Буд, який до війни мав один із найбільших портфелів проєктів в Києві. Аж 12 проєктів, з них лише 8 офіційно будується зараз. Щоправда, темпи й реальні роботи на майданчиках далекі від бажаних і навіть прийнятних. Про це далі.

По-друге, частина компаній взагалі тривалий час не бралась до роботи, обравши варіант не повертатись на майданчики до абсолютної перемоги у війні. Схожі заяви робили, наприклад, у свій час ENSO, Saga Development, Київміськбуд. Усі згодом передумали, проте час швидкоплинний, тож тепер їм треба удвічі завзятіше братись за аудит та поновлення робіт.

ENSO оголосили про повернення до роботи 26 серпня, тож можна дати час на розгойдування, хоча наразі кожен день простою на вагу золота і перетворюється на додаткові тижні очікування ключів для інвесторів, це треба розуміти.

А от Київміськбуд почав ворушитись лише на незначній частині об’єктів — 7 із 30 станом на липень, нещодавно промайнула інформація про відновлення ще кількох ЖК. Без вищої математики можете порахувати обсяги, а спостереження за динамікою від липня дасть зрозуміти, що обсяг виконаних робіт незначний навіть з поправкою на війну.

Найкраща ситуація з цієї трійки в Saga Development: вони запустили реальні аудити, згодом склали графіки відновлення робіт, почали виводити на майданчики будівельників. Темпи робіт з поправкою на війну, але динаміка за останні пару місяців на більшості майданчиків помітна краще. Між тим є компанії (і не одна, що тішить), які без поправки на війну майже на рівних умовах (якщо не брати до уваги кількість проєктів, звичайно, але це суперечливий пункт. Взяли на себе зобов’язання за 10, 20, 30 ЖК, то будьте ласкаві їх виконати) працюють активно на своїх майданчиках і видають результат. Але про все по черзі.

Отже, як я оцінюю, хто реально будує у війну в київському регіоні (столиця та область), а хто — або створює видимість роботи, або взагалі не береться і за холодну воду? Є два рівні оцінки:

1. Відповідність заявленої динаміки реальним темпам: чи дійсно є прогрес на майданчиках та який він? Скільки будівельників працюють станом на зараз?
2. Комунікація з клієнтами: наскільки післяпродажний сервіс адекватний та активний? Чи готує компанія апдейти за майданчиками вчасно, надає адекватні інформативні відповіді на незручні питання на кшталт «коли плануєте поновлювати?», «чому цей поновили, а цей досі ні?» тощо. Цей показник важливий: адже якщо не будуєш, сказати тобі нічого. В хід йдуть відмовки.

Розуміючи, як влаштований ринок нерухомості, чим він живе і дихає, мені було цікаво спостерігати, як за війну змінилась і риторика, і вчинки багатьох визнаних раніше лідерів своїх сегментів. Я навмисне моніторила інформаційний простір, заїжджала на об’єкти, аналізувала і порівнювала заявлене й бажане. У більшості компаній обсяг потужностей ледве сягає 40-60%.

Це стосується добре відомих брендів, як, Stolitsa Group, Ковальська чи Інтергал-Буд. До слова, обсяги реально відновлених робіт в останньої компанії на запущених майданчиках об’єктивно не перевищують 50%. Тобто девелопер працює десь наполовину очікуваних від неї потужностей. Причому є комплекси, де роботи, які вимагають до двох місяців кропіткої роботи (наприклад, благоустрій частини території біля збудованих будинків), розпочали ще влітку, але досі не завершені.

На підтвердження моїх слів — реальна динаміка з благоустрою, скажімо, в ЖК «Озерний Гай Гатне». Навіть з поправкою на порушенні логістичні ланцюжки, необхідність заміни частини вітчизняних матеріалів (виробники втратили потужності, треба шукати альтернативи), втрату кваліфікованих кадрів запитань до одного із беззаперечних лідерів ринку до війни залишається чимало.

Маю надію, що ситуація покращиться. Бо справа не в одній конкретній компанії, навпаки — більшість тих, хто відновив роботу, працює ще з нижчими показниками або будує ривками: цей місяць активно, наступний — частковий простій. Або заявляють у звітах більше, ніж є насправді. Середній показник залучених потужностей на майданчиках не перевищує 30%: це стосується людських ресурсів, використання техніки та темпів.

Звідси й беззаперечний факт: більшість комплексів здаватимуться із затримкою від 8 місяців й вище. Проте є й ті, чиї слова відповідають діям. І з упевненістю можу сказати, що станом на зараз на 90% і вище своїх можливостей будують лише три компанії. Вони повністю виконують взяті на себе зобов’язання, кропітка робота та запас міцності допоміг їм уникнути перенесень й шалених затримок, як у решти, а дехто навіть наростив темпи.

Йдеться про К.А.Н Девелопмент (ЖК Respublika, ЖК «Файна Таун», ЖК Unit.Home), Royal House (ЖК Нова Англія) та Alliance Novobud. Останній девелопер з цієї трійки, до слова, має найбільше комплексів — п’ять, з яких три будуються у Броварах (KronaPark II, ЖК «Лавандовий» та Madison Gardens) і два в Києві — ЖК Illinsky House, ЖК Montreal House). При цьому роботи вони відновили й ведуть без суб’єктивного пріоритету — і в столиці, і в передмісті, що особливо тішить в контексті розбудови просторів для життя з багатофункціональною інфраструктурою та рекреаційним потенціалом в містах-сателітах зі зручною транспортною розв'язкою та близькістю до Києва.

маю надію, що подібних прикладів реального відновлення більшатиме, адже ринок потребує покупця, а останній — чесності і впевненості, що отримає ключі від свого житла без затримки у понад рік і більше.