Чего не хватает нашему рынку недвижимости

На круглом столе «Перспективы государственных жилищных программ», который организовал ЛигаИнформ, говорили много разного. Но две мысли высказанные участниками этого круглого стола были очень интересны, и поэтому, наверное, стоит об этом «вставить свои пять копеек».

Первая мысль: Почему в Украине нет доходного жилья?

Например, в Берлине, около 90% жилья – это доходное жилье. Другими словами жилье, которое специально строится с целью сдачи в аренду. Получается довольно интересный и, если верить немецким товарищам, прибыльный бизнес. Строится многоэтажный дом, а собственник дома, он же заказчик строительства, содержит дом и сдает его только в аренду, но при этом не продает. В результате, дом у него находится на полном оперативном контроле. Ему проще решать проблемы по содержанию дома и по его ремонту, и при этом за счет поступления арендной платы, он получает гарантированный доход. Естественно в том же Берлине, есть элитные квартиры, и есть, если можно так выразиться, квартиры «для наших людей», которые дешевле. Сервис там явно уступает немецкому, но умудряется превосходить сервис наших ЖЭКов.

Логика в этой идее есть. У нас многие строители сталкиваются с проблемой продажи построенных квартир, так как квартиры продаются долго, или продаются в рассрочку. Поэтому было бы логично не продавать квартиры, а сдавать в аренду. Если не строители, то заказчики строительства могли бы заняться таким бизнесом. Понятное дело, что такого рода бизнес не стоит развивать в глухой провинции, но в Киеве и городах-миллионниках это был бы перспективный бизнес.

Что мешает и мешает существенно.

Не то, что Вы подумали. Как раз коммунальные службы, и опасность, что дом могут забрать, это не проблема. Дом в собственности, и никто его не заберет. Разница только в том, что это не одноквартирный дом, а многоквартирный. Но на права собственности на недвижимость это не влияет. С коммунальными службами всегда можно договориться, правда, за счет головной боли и подарочных наборов. Но это бизнес, и как любой бизнес у нас, без «подарочных наборов» он не будет работать.

А что же тогда? Главная проблема – длительный срок окупаемости проекта. Согласно информации сайта http://realt.ua/ средняя стоимость жилья в Киеве на текущий момент 11227 грн за 1м², а стоимость аренды 167 грн за 1 м². Получается, что срок окупаемости при таком соотношении стоимости покупки жилья и аренды составляет 5 лет и 6 месяцев. Это без учета затрат на содержание жилья, без учета налогов, без учета стоимости денег и вообще без многих других факторов, которые так или иначе влияют на доходность этого бизнеса. Для Германии срок в 5 лет, это супер, они берут за основу 10 лет, когда говорят об окупаемости жилья. Но для нас это долго. Слишком дорогие получатся деньги, чтобы инвестировать в этот проект. В любом случае, если это не кредитные деньги, то простое дисконтирование денежных потоков по текущей стоимости денег в Украине превращает эти пять лет в далекие десять, а то и двенадцать лет. Бизнес консервативный, но очень неукраинский.

Вот если ли бы этим бизнесом занялись нерезиденты с их стоимостью денег и их подходами к окупаемости проектов, вот это было бы интересно и реально. Осталось дело за малым – сагитировать их вкладывать деньги в нашу страну и ничего не бояться. Или… Но это уже другая тема.

Вторая мысль: Нужно молодежь и лиц, которые нуждаются в жилье обеспечить социальным жильем, но в аренду.

Чтобы было понятно, что такое «социальное» жилье. Это типа наших старых гостинок. Как говорят строители: «жилье по 4 тыс. грн за метр». Это даже не эконом-жилье, а «минус эконом-жилье». Тут главное жилье, а уже об «элитности» никто и не поднимает вопрос. При этом строители в один голос заявляют, что они готовы построить такое жилье «по 4тыс. грн за метр», но при условии, что заказчиками строительства будет местная власть, точнее коммунальные предприятия города, и участки, соответственно, будут выделять бесплатно. Право же, будет смешно, если коммунальное предприятие, оно же заказчик строительства, будет платить взносы в свой местный бюджет за участок. В таком случае можно будет достигнуть эффекта снижения цены строительства за счет удешевления затрат на участок и отсутствие затрат на подключение дома к коммуникациям. А что касается экономии на строительных технологиях, то есть даже разработки украинских НИИ, которые позволяют при соблюдении строительных норм и СНиПов удешевить строительство на 20-30% за счет новых технологий. Осталось дело за малым – за местной властью.

Радикальное отличие социального жилья от существующего жилья, которое строится за счет денег госбюджета, в том, что оно может сдаваться в аренду, но оно не может быть приватизировано никогда. Предполагается, что коммунальные предприятия будут содержать эти дома, как умеют, и сдавать в аренду по тарифам, установленным местной властью (они по логике должны быть невысокими), тем, кто стоит на очереди на получение бесплатного жилья. Фактически, человек вместо жилья в собственность получает возможность жить в арендуемом коммунальном жилье, при этом платить небольшую плату. При этом, если он накопит денег, купит себе постоянное жилье, он освободит жилье и его можно будет сдать другим лицам.

Предполагается, что таким образом можно, причем радикально, решить проблему первого жилья для молодых специалистов, для молодых семей, или для пожилых людей, которые не могут самостоятельно накопить себе на жилье. История многих других стран, примеры коммунального жилья, которое сдается в аренду нуждающимся, очень разнообразны. Многие приводят в пример США или Францию, где даже безработные имеют возможность получить социальное жилье и жить там годами, не работая или не имея постоянной работы. Аналогичная схема работает в Германии, Испании, Италии и даже Канаде…

В этом случае, даже несмотря на то, что из госбюджета не так много денег выделяют на решение проблем очередей на квартиру, но в целом, эти деньги не пропадали бы, как сейчас. А то получается, что за счет государства строят жилье, а потом бесплатно передают его физическим лицам, которые его продают, и требуют новое. И так продолжается бесконечно. Вот чтобы этот порочный круг прервать и предлагается не выдавать жилье, а сдавать в аренду, хотя и бессрочную…