О сроках эксплуатации домов

Учитывая те темпы, которыми строят в городе и проезжая мимо очередного новостроя, у меня возникает вопрос: каков же срок эксплуатации будет у новостроек? Реальный.

По старым домам понятно, я нашла такую информацию:

Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки

Сталинки довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070
Сталинки послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105
Хрущевки — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015
Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет
Современные панельные 100-120 лет
Современные блочные — 100 лет

Срок годности

Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет. К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки» после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

По данным «Столичная недвижимость»

Следует понять чрезвычайно важную на сегодняшний день вещь: массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе. За последние 5-7 лет мы уже вошли в полосу стремительно нарастающего износа жилищного фонда, который в ближайшие 10 лет может привести к исчезновению целых районов. Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно), то дома станут поточно и массово выходить из строя точно так, как они когда-то возводились.

Во-первых, панельные дома рассчитаны на копеечные по цене тепло, электричество, воду. Отсюда низкие теплотехнические показатели наружных стен (дома, как говорится, холодные), и значительные потери в сетях тепло- и водоснабжения. Отсюда и общая ситуация – сегодня многоквартирные дома в эксплуатации очень и очень дороги.

Во-вторых, железобетонные дома чувствительны к соблюдению сроков капитального ремонта и при его задержках быстро изнашиваются. Ремонтировать дом, с сохранением его убийственных для бюджетов казённых и личных технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, — дороже, чем построить новый.

В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.

Срок жизни панельного дома ограничен во времени (всего-то 50лет) и зависим от соблюдения сроков капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается. Дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нём неудержимо падает, он постепенно превращается в трущобу вместе с окружающими его такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растёт, приближаясь к рыночной цене энергоносителей. А энергоносителей требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да ещё подаваемых с перебоями.

Срок службы алюминиевой проводки в жилых домах — 30 лет для скрытой, 20 лет — для открытой.

Cтроительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2; где: Иф1, Иф2 — физический износ на данный год; Иф.пер. — физический износ на год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 — прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 — период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда — это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ — экономические показатели износа (амортизация); Иф — физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 — 1.4 * Иф) / j; где: j — ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 — 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 — 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 — 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 — 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 — 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 — 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забежные» ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 — 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 — 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: «Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений» учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Таблица 1

________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

Таблица 2

___________

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.