Париж сделки выросли на 5,7%: где покупать недвижимость во Франции в 2026 году, пока рынок не ушёл в новый цикл

Французский рынок жилья в 2026 году оказался в необычной точке. Покупатели вернулись быстрее, чем начали расти цены: за двенадцать месяцев к концу мая во Франции прошло около 949 000 сделок со вторичным жильём — на 5,7% больше, чем годом ранее, однако сами цены практически стоят на месте. В первом квартале вторичное жильё в метрополии подорожало всего на 0,2% год к году, а предварительные данные нотариусов указывали уже примерно на −0,6% к концу июля. Это не новый бум, а рынок, где сделки снова совершаются, но продавцу всё ещё приходится считаться с бюджетом покупателя.

Для украинцев недвижимость во Франции интересна сразу в нескольких сценариях: квартира для собственного проживания, долгосрочная аренда в университетском или деловом городе, объект на Лазурном Берегу для собственного отдыха, инвестиция в Париже или покупка дома в регионе с существенно меньшим порогом входа. Но Франция — не тот рынок, где достаточно посмотреть цену за квадратный метр. На конечный результат влияют расходы на покупку, налог на недвижимость, энергетический класс DPE, правила регулирования аренды, статус основного или второго жилья и даже конкретный муниципалитет.

Что происходит с рынком недвижимости Франции в 2026 году

После резкого роста стоимости кредитования в 2022–2024 годах французский рынок прошёл через несколько лет коррекции. Покупатели потеряли часть доступного ипотечного бюджета, количество сделок сократилось, а продавцы не сразу были готовы снижать ожидания.

К 2026 году ситуация заметно изменилась.

По данным Нотариата Франции, количество сделок со вторичным жильём за двенадцать месяцев к концу мая достигло примерно 949 000. Годовой рост составил 5,7%. При этом ускорение уже замедлялось: если в феврале годовой прирост количества операций составлял около 11,4%, то к апрелю он снизился примерно до 5,3%. Нотариусы характеризуют происходящее скорее как нормализацию рынка, чем как начало нового ценового бума.

Цены подтверждают эту картину.

В первом квартале 2026 года вторичное жильё во Франции практически не изменилось в цене по сравнению с предыдущим годом. В материковой Франции рост составлял около 0,2%: квартиры прибавили примерно 0,6%, дома потеряли около 0,2%. В регионах за пределами Иль-де-Франс цены в среднем остались на уровне предыдущего года.

Иль-де-Франс выглядел несколько устойчивее. Стоимость вторичного жилья здесь увеличилась примерно на 0,6% год к году, а квартир — примерно на 1%. В самом Париже нотариальная статистика первого квартала также показывала около +1% для квартир. Но оперативные оценки рынка на август уже не дают оснований говорить о сильном росте: средняя цена парижской квартиры держится ниже психологической отметки €10 000 за м².

Главная характеристика французского рынка летом 2026 года — стабильность с очень сильными различиями между городами и типами недвижимости.

Париж почти стоит на месте. Лион постепенно стабилизировался после серьёзной предыдущей коррекции. В Бордо квартиры начали отыгрывать часть падения, тогда как дома всё ещё дешевеют. В Ницце квартиры немного снизились, но рынок остаётся значительно выше уровней пятилетней давности. В Монпелье коррекция продолжается, особенно в сегменте домов.

Именно поэтому вопрос «растёт ли недвижимость во Франции» в 2026 году практически бессмыслен без указания конкретного города, района и типа объекта.

Ипотека оживила сделки, но снова начала дорожать

Одним из главных факторов возвращения покупателей стало удешевление ипотеки относительно пиковых значений 2023–2024 годов.

Однако летом 2026 года ставки перестали снижаться.

По данным Банка Франции, в июне средняя ставка по новым жилищным кредитам без учёта рефинансирования составляла около 3,27% против 3,21% в мае. Объём новых жилищных кредитов без рефинансирования при этом вырос до €13,2 млрд за месяц. Почти все новые французские жилищные кредиты остаются кредитами с фиксированной ставкой.

Для местного покупателя с французским доходом это относительно комфортный рынок по сравнению с периодом, когда ипотечные ставки превышали 4%.

Но украинскому нерезиденту нельзя ориентироваться на среднюю цифру 3,27% как на готовое предложение банка.

Французские банки анализируют страну налогового резидентства, валюту дохода, трудовой или предпринимательский статус, размер собственного капитала, существующие кредиты и происхождение денег. Для нерезидентов в 2026 году на практике часто требуется около 20–30% собственных средств, а для более сложных профилей или покупателей из стран вне ЕС требования могут быть ещё жёстче.

Кроме первоначального взноса покупатель должен иметь деньги на расходы по сделке. Во вторичном жилье они обычно составляют ещё примерно 7–8% стоимости объекта.

Поэтому квартира за €300 000 не означает, что нерезиденту достаточно €60 000 наличными для 20-процентного первоначального взноса. Только расходы на приобретение вторичного объекта могут добавить ещё около €21 000–24 000.

Финансирование следует проверять до подписания безусловных обязательств.

Почему Франция интересна покупателю в 2026 году

Главное преимущество Франции — не возможность получить максимальную арендную доходность. На европейском рынке существуют страны с более высокой валовой доходностью.

Франция интересна сочетанием размера рынка, ликвидности, евро, развитой юридической системы, устойчивого спроса на аренду и огромного разнообразия локаций.

Постоянное проживание

Для собственного проживания прежде всего подходят Париж и Иль-де-Франс, Лион, Тулуза, Бордо, Нант, Ренн, Страсбург, Лилль и Монпелье.

При этом покупка недвижимости сама по себе не предоставляет гражданину Украины французский ВНЖ.

Право собственности и миграционный статус — разные юридические вопросы. Иностранцу разрешено купить объект, но право проживать во Франции определяется визой, временной защитой, ВНЖ или другим миграционным основанием.

Долгосрочная аренда

Для классической сдачи в аренду интереснее выглядят города, где цена квартиры значительно ниже Парижа, но существует университетский и трудовой спрос: Лион, Тулуза, Марсель, Лилль, Монпелье, Страсбург и отдельные районы Бордо.

В Париже спрос на аренду чрезвычайно высокий, но стоимость покупки настолько велика, что валовая доходность часто оказывается ниже региональной.

Сохранение капитала

Париж, Ницца и отдельные сегменты Лазурного Берега чаще рассматриваются не как инструменты максимального денежного потока, а как ликвидные активы для долгосрочного хранения капитала.

Здесь инвестиционная логика строится вокруг качества адреса, ограниченного предложения и горизонта владения 7–10 лет и более.

Второе жильё

Ницца, Канны, Антиб, Экс-ан-Прованс, районы Прованса, Савойи и побережья подходят покупателям, которые хотят совмещать собственное использование с сохранением стоимости объекта.

Но именно здесь особенно важно учитывать taxe d’habitation на второе жильё. Для основного жилья этот налог отменён с 2023 года, а для второго жилья он продолжает действовать. В отдельных муниципалитетах местная часть налога может дополнительно увеличиваться на 5–60%.

Краткосрочная аренда

Туристическая Франция выглядит привлекательной на бумаге, но Airbnb-модель больше нельзя считать автоматической.

Муниципалитеты получили значительно больше возможностей регулировать туристическую аренду. Для таких городов, как Париж, Бордо, Канны, Лион, Ницца, Страсбург и Тулуза, действуют регистрационные или дополнительные местные требования. С 2026 года регулирование туристического жилья стало ещё более системным.

Поэтому объект нельзя покупать под краткосрочную аренду, сначала рассчитав доходность по Airbnb, а потом проверяя, разрешена ли такая эксплуатация. Порядок должен быть обратным.

Могут ли украинцы покупать недвижимость во Франции

Да.

Во Франции нет общего запрета на приобретение жилой недвижимости иностранцами или нерезидентами. Отдельного разрешения государства для обычной квартиры или дома по модели Финляндии не требуется. Это относится и к покупателям из государств вне Евросоюза.

Но отсутствие запрета не означает отсутствие проверки.

Французский нотариус должен установить личность покупателя, его налоговое резидентство, семейное положение и применимый режим собственности. При международной сделке отдельно проверяется происхождение денежных средств. Банки и нотариусы обязаны контролировать крупные трансграничные переводы в рамках законодательства о противодействии отмыванию денег.

Украинскому покупателю необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие источник капитала. В зависимости от ситуации это могут быть банковские выписки, налоговые декларации, подтверждение зарплаты или предпринимательского дохода, договор продажи другого имущества, документы о наследстве или история формирования накоплений.

Покупка объекта не предоставляет автоматически права на проживание во Франции.

Лучшие города и регионы для покупки недвижимостиПариж

Париж остаётся самым дорогим и одновременно самым ликвидным крупным рынком Франции.

Но психологическая отметка €10 000 за м² уже не является средней ценой всего города.

На начало августа 2026 года средняя стоимость квартиры в Париже находится примерно в диапазоне €9 650–9 850 за м².

Диапазон огромный. Основная масса квартир находится примерно в диапазоне €6 500–16 000 за м². В престижных адресах VI, VII, VIII округов и вокруг Люксембургского сада стоимость заметно превышает общегородскую среднюю. В более доступных северных и восточных кварталах встречаются цены около €7 000–9 000 за м².

При средней цене около €9 700 за м² ориентировочный бюджет выглядит так:

• студия 20 м² — около €190 000–230 000;
• небольшая квартира 30 м² — примерно €270 000–320 000;
• квартира 50 м² — около €450 000–550 000;
• квартира 70 м² — примерно €630 000–800 000;
• качественный семейный объект в престижном районе — от €800 000–1,5 млн и выше.

Средняя предлагаемая аренда квартиры составляет около €33 за м² в месяц. Простое отношение средней аренды к средней цене даёт ориентировочную валовую доходность около 4,1% до расходов и налогов.

Но инвестор не может просто умножить потенциальную аренду на двенадцать. В Париже действует регулирование арендных ставок. Для долгосрочной аренды необходимо проверять допустимый reference rent и возможность применения дополнительной надбавки.

Париж подходит прежде всего для долгосрочного владения и сохранения капитала, а не для погони за максимальной текущей доходностью.

Ницца и Лазурный Берег

Ницца — один из самых интересных французских рынков для иностранного покупателя.

На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €5 200 за м², дома — около €6 450 за м². В наиболее дорогих районах вроде Мон-Борона средняя стоимость значительно выше и может приближаться к €8 500–9 000 за м².

Квартиры в Ницце за год потеряли примерно 1,1%, тогда как дома прибавили около 1,1%. При этом за пять лет квартиры всё ещё примерно на 14% дороже. Рынок фактически удержал значительную часть роста периода после пандемии.

Ориентировочные бюджеты:

• небольшая студия — €120 000–180 000;
• квартира 30–35 м² — €150 000–220 000;
• квартира 50 м² — примерно €230 000–320 000;
• квартира 70 м² — €330 000–500 000;
• хороший объект с видом или близко к морю — от €500 000;
• премиальные квартиры и виллы — €1 млн и значительно выше.

Средняя аренда квартиры оценивается примерно в €20,7 за м² в месяц. На уровне средних городских показателей это соответствует приблизительно 4,8% валовой доходности до расходов.

Но Ницца — именно тот рынок, где необходимо отдельно проверить возможность туристической аренды, правила конкретного дома и муниципальные ограничения.

Канны

Канны значительно меньше Ниццы и сильнее зависят от премиального и второго жилья.

Средняя цена квартиры находится примерно около €6 100 за м².

В районе Круазетт, Калифорни и в современных проектах с видом на море цена может в несколько раз превышать среднюю.

Для инвестиции Канны интересны сезонным спросом, международными событиями и дефицитом качественных объектов, но это рынок с высокой зависимостью от конкретного адреса.

Обычная квартира далеко от моря и премиальный объект возле Круазетт — практически две разные инвестиционные категории.

Лион

После болезненной коррекции предыдущих лет Лион начал стабилизироваться.

На 1 августа 2026 года средняя стоимость квартиры составляла около €4 690 за м², дома — около €5 800. За последний год квартиры прибавили примерно 0,5%, но относительно уровня пятилетней давности всё ещё стоили почти на 10% дешевле.

Это один из наиболее интересных моментов французского рынка. Покупатель получает крупную экономическую агломерацию, университеты, развитый транспорт и цену примерно вдвое ниже Парижа.

Ориентировочные бюджеты:

• студия — €100 000–150 000;
• квартира 30 м² — около €130 000–170 000;
• квартира 50 м² — €210 000–280 000;
• семейная квартира 70–80 м² — примерно €300 000–450 000.

Средняя аренда квартиры — около €17,5 за м². Это даёт приблизительно 4,5% валовых по средним городским показателям.

В Лионе действует регулирование арендных ставок, поэтому для инвестора критично рассчитать не «желаемую», а юридически допустимую аренду.

Для долгосрочного инвестора Лион выглядит одним из наиболее сбалансированных рынков Франции.

Бордо

Бордо прошёл через одну из самых заметных коррекций среди дорогих региональных городов.

В августе 2026 года средняя цена квартиры составляла примерно €4 375 за м², дома — около €4 943 за м². Квартиры уже показывали около +0,4% за год, тогда как дома оставались примерно на 3,9% дешевле годичной давности. За пять лет и квартиры, и дома всё ещё стоят заметно ниже пиковых уровней.

Ориентировочные бюджеты:

• студия — €90 000–140 000;
• квартира 30 м² — €120 000–160 000;
• квартира 50 м² — €190 000–260 000;
• семейная квартира — €280 000–450 000;
• хороший городской дом — от €400 000.

Средняя аренда квартиры — около €17,1 за м², что соответствует приблизительно 4,7% валовых по средним ценам.

В Бордо также действует специальное регулирование долгосрочной аренды. Сейчас город выглядит значительно интереснее для покупателя, чем во время ценового пика.

Тулуза

Тулуза сочетает авиационно-космическую промышленность, университеты, технологические компании и сравнительно доступную недвижимость.

Средняя цена квартиры на 1 августа 2026 года составляла около €3 560 за м², дома — €4 070. Квартиры за год практически не изменились — около +0,2%, тогда как дома потеряли примерно 2,1%.

Ориентировочно:

• студия — €75 000–120 000;
• 30 м² — около €95 000–125 000;
• 50 м² — €150 000–210 000;
• 70 м² — €210 000–300 000;
• дом — от €280 000–400 000, в хороших районах выше.

Средняя аренда квартиры находится около €15,2 за м². Расчётная валовая доходность по средним показателям — примерно 5,1%.

Для классической долгосрочной аренды Тулуза выглядит интереснее Парижа по денежному потоку.

Марсель

Марсель — один из наиболее неоднородных рынков Франции.

Средняя квартира стоит около €3 620 за м², но диапазон огромный: от примерно €2 200 до более €5 500 за м² для основной массы предложения. В отдельных престижных кварталах возле моря цена значительно выше.

За последний год средняя цена квартир изменилась примерно на −0,3%.

Ориентировочный бюджет:

• недорогая студия — от €65 000–100 000;
• качественная студия — €90 000–140 000;
• 30 м² — €90 000–130 000;
• 50 м² — €150 000–220 000;
• хорошая семейная квартира — €220 000–400 000;
• премиальный объект у моря — значительно выше.

Средняя аренда квартиры составляет примерно €16,8 за м², что теоретически соответствует около 5,6% валовых.

Но в Марселе особенно опасно покупать исключительно по красивой цифре доходности. Два объекта по €3 000 за м² в разных кварталах могут иметь совершенно разную аренду, безопасность, ликвидность и перспективу перепродажи.

Монпелье

Монпелье остаётся сильным студенческим и миграционным рынком, но в 2026 году цены здесь всё ещё корректируются.

Средняя квартира стоит около €3 430 за м², дом — около €3 955. За год квартиры потеряли приблизительно 1,6%, дома — около 6,3%.

Для покупателя это означает больше возможностей торговаться, особенно в сегменте домов.

Квартира площадью 30 м² по средней цене соответствует примерно €100 000, 50 м² — около €170 000, 70 м² — около €240 000.

Средняя аренда квартиры около €16 за м² даёт ориентировочно 5,6% валовых. В городе действует регулирование долгосрочной аренды.

Лилль

Лилль интересен инвесторам благодаря университетам, близости Бельгии и крупному рынку аренды.

Средняя стоимость квартиры — около €3 375 за м². Средняя аренда — примерно €16,5 за м². Это создаёт простую расчётную валовую доходность около 5,9% — одну из наиболее интересных среди крупных городов в этом сравнении.

Квартиры при этом подешевели примерно на 1,6% за год.

Ориентировочно €100 000 позволяют рассматривать небольшую квартиру, а диапазон €150 000–220 000 уже открывает значительно более широкий выбор.

Но Лилль также входит в систему регулирования аренды.

Сколько стоит квартира во Франции в 2026 году

Ориентиры на август 2026 года выглядят следующим образом:

*Это простой расчёт годовой аренды относительно средней стоимости покупки. Он не учитывает простой, налоги, taxe foncière, расходы copropriété, ремонт, управление, страхование и расходы приобретения.

Реальная доходность ниже красивой цифры из объявления

Французский рынок необходимо считать не по gross yield, а по денежному потоку после обязательных расходов.

Например, квартира за €180 000 приносит €900 в месяц. Годовая аренда — €10 800. Формальная валовая доходность составляет 6%.

Но покупатель вторичного жилья должен добавить примерно 7–8% расходов приобретения. Если взять 7,5%, инвестиция уже увеличивается до €193 500.

После этого появляются taxe foncière, страхование, расходы copropriété, ремонт, возможная управляющая компания, период без арендатора и налог на доход.

Фактическая чистая доходность может оказаться ближе к 3–4%, хотя в объявлении объект выглядел как инвестиция под 6%.

Особенно внимательно нужно считать старые дома с высокими коммунальными платежами и крупными запланированными работами copropriété.

DPE стал одним из главных инвестиционных рисков

Во Франции энергетический сертификат DPE нельзя воспринимать как второстепенный документ.

С 1 января 2025 года обычное жильё класса G уже нельзя сдавать по новому или продлённому жилищному договору аренды. С 2028 года ограничение распространится на класс F, а с 2034 года — на класс E.

Это означает, что квартира класса F, купленная в 2026 году «дёшево под аренду», имеет очень короткое инвестиционное окно.

Через два года для продолжения обычной аренды потребуется повышение энергетического класса.

Для инвестора вопрос должен звучать не «на сколько продавец готов уступить?», а «сколько будет стоить довести объект хотя бы до допустимого класса?».

В старой городской застройке утепление может зависеть не только от владельца квартиры, но и от решения всего copropriété.

Это особенно важно в Париже, Лионе, Бордо и других городах с большим количеством исторических зданий.

Расходы при покупке недвижимостиВторичное жильё

Ориентир — примерно 7–8% стоимости объекта.

С 2025 года французские департаменты получили возможность временно повысить свою часть налога на переход права. В большинстве департаментов для соответствующих сделок общий уровень taxe de publicité foncière достигает около 6,32%, что является основной частью совокупных расходов приобретения.

При квартире за €300 000 разумно закладывать примерно €21 000–24 000 расходов приобретения. При €500 000 — около €35 000–40 000.

Новостройки

Для объектов, которые соответствуют налоговому определению нового жилья и продаются в соответствующем режиме, расходы значительно ниже — обычно около 2–3%.

Но нельзя считать любую квартиру в доме младше пяти лет автоматически подходящей под сниженный режим. Например, перепродажа недавно построенной квартиры одним частным лицом другому может не получить те же льготные расходы, что первоначальная покупка у застройщика.

Ежегодные налоги собственникаTaxe foncière

Собственник недвижимости ежегодно платит taxe foncière. Единой ставки на всю Францию нет.

Сумма зависит от кадастровой арендной стоимости объекта и ставок конкретного муниципалитета. Поэтому утверждение «во Франции налог на недвижимость составляет 1% от цены» некорректно.

Для конкретного объекта необходимо запросить последнее налоговое уведомление продавца.

Taxe d’habitation для второго жилья

Если квартира или дом используется как résidence secondaire, taxe d’habitation сохраняется. Для основного места проживания этот налог отменён.

В напряжённых рынках муниципалитет может установить дополнительную надбавку на второе жильё в пределах от 5% до 60% муниципальной части налога.

Для Ниццы, Канн, Парижа или другого дорогого рынка второго жилья этот пункт необходимо проверять до покупки.

IFI — налог на крупное недвижимое состояние

Отдельный риск появляется у состоятельных покупателей.

В 2026 году Impôt sur la fortune immobilière применяется, если чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости превышает €1,3 млн.

Для налогового нерезидента Франции учитывается прежде всего французское недвижимое имущество.

Поэтому покупателю виллы на Лазурном Берегу за €2–3 млн необходимо просчитывать не только расходы покупки и ежегодный taxe foncière, но и потенциальный IFI.

Налогообложение аренды для украинского нерезидента

Доход от французской недвижимости является доходом французского источника и облагается налогом во Франции.

Для пустой аренды он относится к категории revenus fonciers. Для меблированной аренды используется другой режим — как правило, категория BIC.

Для налогового нерезидента применяется французский прогрессивный расчёт с минимальной ставкой. Для доходов 2025 года, декларируемых в 2026 году, минимальная ставка составляет 20% до установленного порога и 30% выше него, если расчёт по средней ставке на основе мирового дохода не даёт более выгодный результат.

Недвижимые доходы также могут подпадать под социальные сборы.

Для украинца конкретная итоговая нагрузка зависит от налогового резидентства, вида аренды и применимого международного соглашения.

Между Францией и Украиной действует конвенция об избежании двойного налогообложения, предусматривающая правила распределения права налогообложения доходов и имущества между двумя государствами.

Поэтому налоговую модель необходимо строить под конкретного владельца, а не копировать калькуляцию французского резидента.

Налог при продаже

Для обычной инвестиционной недвижимости прибыль от продажи физическим лицом облагается французским налогом на прирост стоимости.

Для нерезидента базовая ставка налога на plus-value immobilière составляет 19%. Для резидентов государств за пределами ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут также применяться социальные сборы до 17,2% в зависимости от статуса собственника.

Французская система предусматривает уменьшение налогооблагаемой базы в зависимости от срока владения.

Полное освобождение от подоходного налога на прирост стоимости достигается после 22 лет владения, а от социальных сборов — после 30 лет.

Поэтому Франция значительно лучше подходит для долгосрочного владения, чем для схемы «купить сегодня, отремонтировать и через год продать дороже».

Процедура покупки для гражданина Украины1. Определение бюджета

Считать нужно не цену объекта, а полный бюджет.

Для вторичного жилья: цена объекта + примерно 7–8% расходов приобретения + ремонт + мебель + возможные расходы кредита.

2. Проверка финансирования

Если используется ипотека, предварительно необходимо выяснить, готов ли французский банк финансировать покупателя с конкретным налоговым резидентством и доходом.

Средняя французская ипотечная ставка не равна индивидуальной ставке нерезидента.

3. Подбор объекта

На этапе подбора необходимо анализировать не только район и цену.

Для квартиры проверяются:

• DPE;
• площадь по закону Каррез;
• размер charges de copropriété;
• протоколы собраний copropriété;
• запланированные капитальные работы;
• taxe foncière;
• существующая аренда;
• возможность долгосрочной или туристической эксплуатации;
• состояние крыши, фасада, лифта и общих частей.

4. Предложение о покупке

Покупатель может направить письменное offre d’achat.

К этому документу нельзя относиться как к обычной заявке о заинтересованности. Условия предложения должны быть сформулированы аккуратно.

5. Compromis de vente или promesse de vente

После согласования основных условий подписывается предварительный договор.

При compromis de vente обе стороны принимают существенные обязательства. На этом этапе обычно вносится депозит порядка 5–10% стоимости.

Для покупателя жилой недвижимости действует обязательный десятидневный период, в течение которого он может отказаться от сделки без объяснения причины.

6. Условие получения ипотеки

Если покупка предполагает кредит, это должно быть отражено в предварительном договоре.

Для потребительского жилищного кредита законодательство предусматривает condition suspensive — сделка зависит от получения финансирования.

Для украинского нерезидента важно не указывать нереалистично короткий срок получения кредита.

7. Юридическая проверка нотариусом

Нотариус проверяет право собственности, ограничения, ипотечные записи, градостроительный статус, документы объекта и право преимущественной покупки государственных или муниципальных органов, если оно применимо.

8. Проверка источника денег

До окончательного расчёта необходимо предоставить подтверждение происхождения капитала.

Нотариус и банк могут запросить дополнительные документы. Это нужно делать заранее, особенно если деньги поступают из нескольких стран или от продажи другого актива.

9. Acte authentique

Окончательная сделка оформляется нотариальным актом.

После подписания и расчёта покупатель становится собственником, а нотариус выполняет регистрационные формальности.

Главные риски покупки во ФранцииКупить объект класса F только потому, что он дешевле

С 2028 года сдавать такое жильё по обычной долгосрочной модели станет невозможно без улучшения энергетического класса. Скидка €20 000 может обернуться ремонтом на €40 000.

Не проверить copropriété

Дешёвая квартира в хорошем районе может находиться в доме, которому предстоит фасад, крыша, лифт или масштабная энергетическая реконструкция. Доля владельца в этих работах может составлять десятки тысяч евро.

Посчитать доходность по цене объявления

Нужно учитывать 7–8% расходов приобретения вторичного жилья. Это сразу уменьшает реальную доходность капитала.

Игнорировать регулирование аренды

Париж, Бордо, Лион, Лилль и Монпелье входят в число территорий со специальными правилами ограничения долгосрочной аренды.

Нельзя брать рыночную ставку с сайта объявлений и автоматически считать её будущим доходом.

Купить второй дом и забыть про taxe d’habitation

Для résidence secondaire этот налог сохраняется. В некоторых муниципалитетах действует высокая надбавка.

Считать туристическую аренду гарантированной

Местные власти получают всё больше полномочий ограничивать meublés de tourisme. Регистрация, изменение назначения, правила copropriété и муниципальные квоты могут изменить экономику объекта.

Выбирать город только по валовой доходности

Лилль или Марсель могут показать более высокий gross yield, чем Париж. Но внутри города качество районов сильно различается.

Доходность должна сравниваться вместе с риском арендатора, ликвидностью и потенциальным сроком продажи.

Игнорировать ликвидность сельской недвижимости

Дом во французской глубинке за €80 000 выглядит фантастически дёшево для покупателя из крупного города. Но низкая цена может отражать именно отсутствие спроса.

Продажа такого объекта в будущем может занять значительно больше времени, чем квартиры в Лионе или Тулузе.

Прогноз рынка недвижимости Франции

Главная ошибка — ожидать нового общенационального скачка цен только потому, что количество сделок выросло.

На середину 2026 года рынок выглядит скорее стабилизировавшимся.

Предварительные нотариальные показатели указывали примерно на −0,6% год к году к концу июля. Одновременно количество сделок уже приближается к нормальному уровню около 950 000 операций за двенадцать месяцев.

Поэтому базовый сценарий выглядит следующим образом:

Это сценарная оценка, а не гарантированный прогноз.

Для роста должны одновременно сохраниться доступное финансирование, экономическая стабильность и восстановление покупательной способности.

Сильнее среднего могут выглядеть качественные объекты в дефицитных районах Парижа, Лазурного Берега и экономически растущих городах.

Слабее — энергетически неэффективное жильё, объекты с дорогостоящими работами copropriété и недвижимость в территориях со слабой демографией.

Что покупать при разных бюджетахДо €100 000

В Париже и Ницце этот бюджет практически исключает обычную качественную квартиру.

Реальные варианты появляются в Марселе, Лилле, некоторых районах Тулузы, небольших региональных городах и периферии.

Основная задача — не купить объект только из-за низкой цены. При бюджете €70 000–100 000 ликвидность важнее размера квартиры.

€100 000–200 000

Это наиболее интересный диапазон для инвестиционной покупки.

Можно рассматривать:

• студию или небольшую квартиру в Лионе;
• квартиру в Тулузе;
• объект в Марселе;
• небольшую квартиру в Бордо;
• Монпелье;
• Лилль;
• отдельные варианты Ниццы.

Для долгосрочной аренды этот диапазон позволяет получать значительно более высокую доходность, чем аналогичный процентный возврат в Париже.

€200 000–400 000

Появляется настоящий выбор.

Можно сравнивать небольшую квартиру в Париже с качественным объектом 50–80 м² в большинстве крупных региональных городов.

В Ницце становится доступна полноценная квартира, в Лионе — качественный семейный объект, в Бордо — квартира в хорошем районе, в Тулузе или Марселе — большой объект или несколько небольших стратегий.

В этом диапазоне особенно важно решить, что важнее: ликвидность, собственное использование или денежный поток.

€400 000–700 000

Покупатель получает доступ к хорошему Парижу, сильным объектам Лазурного Берега и премиальной региональной недвижимости.

На этом уровне уже имеет смысл сравнивать не только города, но и структуру собственности, наследственное планирование и потенциальный IFI при дальнейшем увеличении французского портфеля.

От €700 000 до €1,3 млн

Это диапазон качественной недвижимости Парижа, больших объектов Ниццы, домов Прованса и части премиального побережья.

Доходность перестаёт быть единственным критерием. Возрастает значение сохранения капитала, качества адреса и будущей ликвидности.

Выше €1,3 млн

Появляется дополнительный налоговый вопрос — IFI.

Для налогового нерезидента французская недвижимость может попасть под Impôt sur la fortune immobilière при превышении соответствующего чистого порога.

На этом уровне структуру покупки нужно проектировать до сделки, а не после неё.

Где Франция выглядит наиболее интересно в 2026 году

Для сохранения капитала — Париж и лучшие районы Лазурного Берега.

Для баланса между ценой и ликвидностью — Лион.

Для долгосрочной аренды — Тулуза, Лилль, Марсель и Монпелье после тщательного отбора района.

Для покупки после глубокой предыдущей коррекции — Бордо.

Для собственного отдыха и международного спроса — Ницца и Канны.

Для покупателя с небольшим бюджетом — не Париж, а региональные города, где €100 000–150 000 всё ещё позволяют приобрести полноценный объект.

Но французский рынок 2026 года лучше всего вознаграждает не того, кто угадывает направление индекса цен, а того, кто правильно выбирает конкретную недвижимость.

Квартира с хорошим DPE, небольшими расходами copropriété, понятной арендой и сильной локацией может быть хорошей инвестицией даже на стагнирующем рынке.

А квартира со скидкой 15% может оказаться плохой покупкой, если через два года её нельзя будет сдавать без капитального ремонта.

Почему покупатели выбирают Homium

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Францию для собственного проживания, долгосрочной инвестиции, приобретения второго жилья и формирования европейского недвижимого портфеля.

Подбор начинается не с количества комнат, а с цели покупки и полного доступного бюджета.

Для инвестиционного объекта сравнивается стоимость покупки с законно допустимой арендой, расходами copropriété, taxe foncière, возможным периодом простоя и налогообложением.

Отдельно проверяется DPE и стоимость потенциальной энергетической модернизации, поскольку в 2026 году этот показатель напрямую влияет на возможность будущей сдачи объекта.

Для квартир в copropriété анализируются протоколы собраний, запланированные работы, доля расходов владельца, состояние общих частей и действующие ограничения.

Для второго жилья учитываются taxe d’habitation и возможная муниципальная надбавка.

Если объект приобретается для туристической аренды, до сделки проверяются местные регистрационные требования, правила изменения назначения и ограничения copropriété.

При ипотечной покупке заранее анализируется возможность французского финансирования для нерезидента, размер собственных средств и необходимые условия предварительного договора.

Для международного расчёта подготавливается подтверждение происхождения капитала и банковский маршрут перевода средств.

При дорогих объектах дополнительно оценивается потенциальное применение IFI и целесообразность предварительной налоговой консультации.

Французский рынок в 2026 году даёт покупателю больше времени на анализ и переговоры, чем несколько лет назад. Использовать это преимущество разумнее для глубокой проверки объекта, а не только для попытки получить максимальную скидку.

Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию о покупке недвижимости во Франции можно посмотреть на странице https://homium.ua/france/