Венгрия перегрела рынок на 23,5%: где покупать недвижимость в 2026 году, пока Будапешт не стал слишком дорогим - и где уже лучше не входить

Рынок жилья Венгрии прошёл один из самых агрессивных циклов роста в Европе. В 2025 году цены на жильё увеличились в среднем на 23,5% в номинальном выражении, а к концу года Центральный банк уже оценивал рынок примерно на 22,5% выше уровня, который можно объяснить фундаментальными факторами. В начале 2026 года рост замедлился, количество сделок сократилось, а предложение новостроек в Будапеште резко увеличилось. Для покупателя это важный перелом: недвижимость всё ещё дорогая, но рынок уже не такой односторонний, как год назад.

Сегодня недвижимость в Венгрии покупают для постоянного проживания, долгосрочной аренды, обучения детей и сохранения капитала в Центральной Европе. Наиболее ликвидным остаётся Будапешт, однако высокий рост цен заметно ухудшил доходность. Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ и район озера Балатон дают более низкий порог входа, но отличаются по спросу, скорости перепродажи и структуре арендаторов.

2025 год стал исключительно сильным для венгерского рынка. По оценке Национального банка Венгрии, номинальные цены на жильё выросли за год примерно на 23,5%, а в реальном выражении — на 19%. Это был самый высокий реальный годовой рост примерно за 25 лет.

Но уже в первом квартале 2026 года динамика заметно изменилась. По обновлённому индексу Центрального статистического управления Венгрии, совокупная стоимость жилья была примерно на 8,6% выше первого квартала 2025 года. Вторичное жильё подорожало примерно на 9,2%, новостройки — только на 3,9%.

Одновременно рынок потерял часть активности. В первом квартале 2026 года количество сделок сократилось примерно на 18% относительно аналогичного периода прошлого года. Инвесторы стали осторожнее из-за высокой стоимости квартир и низкой доходности относительно цены покупки.

Это важный момент для покупателя. Венгрия уже не находится в ситуации, когда любой объект автоматически дорожает на 20% в год. Цена входа стала критически важной.

Особенно сильно рынок разогрела государственная программа доступного жилищного кредитования Home Start. Она была запущена в сентябре 2025 года и предусматривает льготную ставку до 3% для подходящих покупателей.

К марту 2026 года банки заключили уже около 33 200 договоров на сумму примерно 1,16 трлн форинтов. Более 60% покупок жилья в первом квартале финансировались с использованием кредита против примерно 36% до запуска программы.

Однако для иностранного инвестора нельзя ориентироваться на эти льготные 3%. Средняя годовая полная стоимость обычных жилищных кредитов в июне 2026 года находилась около 7,8%, а доступ иностранца к финансированию зависит от резидентского статуса, дохода, валюты заработка и размера первоначального взноса.

Будапешт остаётся главным рынком страны.

По последним полным официальным данным сделок, в четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья достигла примерно 1,2 млн форинтов за м².

При официальном курсе около 364 форинтов за евро на 18 августа 2026 года это примерно €3 300 за м².

Но средняя цифра существенно занижает стоимость качественных квартир в центральных районах.

В домах без панельной конструкции средняя цена уже составляла около 1,3 млн форинтов за м². Средняя проданная вторичная квартира в Будапеште стоила около 68 млн форинтов — примерно €187 000 по текущему курсу.

Новостройки намного дороже. К концу марта 2026 года средняя стоимость нового жилья в проектах Будапешта достигла около 1,85 млн форинтов за м² — примерно €5 100 за м².

При этом рынок новостроек резко расширяется.

В первом квартале 2026 года в Будапеште одновременно находились в строительстве и продаже примерно 22 000 квартир — на 46% больше, чем годом ранее.

Количество новых квартир, которые оставались доступными для покупки, выросло на 63% и достигло исторического максимума — около 9 490 объектов.

Это означает, что инвестор уже не должен покупать новостройку только из-за дефицита. В 2026–2027 годах конкуренция между новыми проектами может заметно усилиться.

Рынок очень неоднороден.

Внешние районы столицы могут предлагать квартиры примерно от 800 000–1,1 млн форинтов за м².

В более сильных жилых районах стоимость составляет ориентировочно 1,1–1,5 млн.

В центральных районах — 1,4–2 млн форинтов за м².

Новые и премиальные объекты могут превышать 2–3 млн форинтов за м².

Ориентировочный бюджет небольшой квартиры:

• внешние районы — от €120 000–170 000;
• квартира с одной спальней в хорошем районе — €160 000–250 000;
• центральный объект — €220 000–350 000;
• качественная новостройка — от €250 000;
• премиальные квартиры в центре — от €400 000–500 000 и значительно выше.

Для долгосрочной аренды интереснее не самые дорогие исторические районы, а локации возле метро, университетов, офисных центров и крупных транспортных узлов.

В отличие от рынка продажи, рынок аренды пока сохраняет рост.

В июне 2026 года ставки предложения по Венгрии были примерно на 5,2% выше, чем годом ранее. В Будапеште — на 4,7%.

По сравнению с 2021 годом номинальная аренда выросла примерно на 73%.

Наиболее быстро в июне дорожали районы Буды на холмах — примерно на 5,7% за год. Во внешних районах Пешта рост составлял около 2,9%.

Но цены недвижимости выросли значительно быстрее аренды.

Именно поэтому инвестиционная доходность в Будапеште снизилась.

Квартира стоимостью €250 000, которая сдаётся эквивалентно €900–1 000 в месяц, обеспечивает только около 4,3–4,8% валовой доходности.

После налога, содержания, ремонта и периодов простоя результат будет ниже.

Для премиальных квартир в центре валовая доходность может составлять всего 3–4%.

Венгрия интересна сочетанием европейской юрисдикции, развитого рынка аренды, относительно понятной регистрации права собственности и значительно более низких цен по сравнению с Австрией или крупными городами Германии.

Но после роста 2025 года страну уже нельзя считать дешёвым рынком Центральной Европы.

Самая понятная стратегия — небольшая квартира в Будапеште, Дебрецене, Сегеде, Дьёре или Пече.

Основная аудитория:

• студенты;
• сотрудники международных компаний;
• молодые специалисты;
• иностранные сотрудники;
• семьи;
• работники промышленного сектора.

Валовая доходность хорошего объекта обычно находится примерно в диапазоне 4–6%.

В более дешёвых региональных городах можно получить 5–7%, но ликвидность при перепродаже ниже.

Венгрия имеет крупный международный университетский рынок.

Особенно сильны Будапешт, Дебрецен, Сегед и Печ.

Иностранные студенты создают стабильный спрос на небольшие квартиры и объекты с несколькими отдельными спальнями.

Для семьи, которая планирует обучение ребёнка в Венгрии несколько лет, покупка квартиры может частично заменить расходы на аренду и сохранить актив после окончания обучения.

Венгерская недвижимость продемонстрировала огромный рост за последнее десятилетие.

К концу 2025 года общий индекс цен достиг примерно 391% от уровня 2015 года — самого высокого показателя среди стран ЕС в соответствующей статистике.

Но именно поэтому покупать объект исключительно в ожидании дальнейшего роста на 20% ежегодно опасно.

Центральный банк уже оценивает рынок как существенно переоценённый относительно фундаментальных факторов.

Покупка обычной квартиры не предоставляет иностранцу автоматический вид на жительство.

Это важное отличие от рекламных предложений, где недвижимость иногда связывают с венгерской «золотой визой».

В 2026 году программа гостевого инвестора действительно действует, но прямая покупка квартиры в неё не входит.

Доступны два основных инвестиционных варианта:

• не менее €250 000 в паи квалифицированного фонда недвижимости, зарегистрированного Национальным банком Венгрии;
• не менее €1 млн в форме пожертвования определённому высшему учебному заведению.

Разрешение для гостевого инвестора может выдаваться максимум на 10 лет и продлеваться ещё один раз до 10 лет.

При этом обязательного минимального периода постоянного проживания для этой категории нет.

То есть квартира за €250 000 в Будапеште сама по себе не даёт инвестору десятилетний ВНЖ.

Собственная недвижимость может использоваться как место проживания, но миграционное основание оформляется отдельно.

Да, но процедура отличается от покупки гражданином ЕС.

Граждане Украины относятся к покупателям из стран вне Европейской экономической зоны.

Для стандартной покупки квартиры или дома им обычно требуется административное разрешение на приобретение недвижимости от компетентного государственного органа.

Для граждан ЕС и ЕЭЗ такое разрешение на обычную жилую недвижимость, как правило, не требуется.

Разрешение оформляется под конкретного покупателя и конкретный объект.

Поэтому перед внесением безвозвратного задатка договор желательно составлять с условием успешного получения разрешения.

Сельскохозяйственная земля регулируется значительно строже и не должна рассматриваться по той же процедуре, что городская квартира.

Главное преимущество Будапешта — ликвидность.

Здесь самый большой выбор квартир, крупнейший рынок труда, международные компании, университеты и туризм.

Для долгосрочной аренды интересны районы с хорошим доступом к метро и трамваю.

Центральные 5-й, 6-й и 7-й районы дороже и сильнее связаны с туризмом.

8-й, 9-й, 11-й, 13-й и 14-й районы могут предложить более сбалансированное соотношение стоимости и аренды.

Внешние районы дают более высокий процент доходности, но хуже подходят иностранному туристу или студенту.

Валовая доходность: ориентировочно 3,5–5,5%.

Ликвидность: высокая.

Главный риск: высокая цена входа.

Дебрецен — один из наиболее дорогих региональных городов Венгрии.

В четвёртом квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья составляла примерно 971 000 форинтов за м² — около €2 660 по текущему курсу.

Город поддерживают университет, международные студенты, фармацевтика и крупные промышленные инвестиции.

Особенно большое влияние на рынок оказывает развитие автомобильного производства и новых предприятий.

Небольшая квартира может стоить ориентировочно €100 000–160 000.

Хорошая квартира с одной спальней — €130 000–200 000.

Новостройки — выше.

Валовая доходность: около 4,5–6%.

Главный плюс: сильный арендный спрос.

Главный минус: цены уже близки к отдельным районам Будапешта.

Дьёр — один из сильнейших промышленных городов страны.

Средняя стоимость вторичного жилья в конце 2025 года была около 907 000 форинтов за м² — примерно €2 490.

Город расположен между Будапештом, Веной и Братиславой и имеет сильный автомобильный промышленный кластер.

Это поддерживает корпоративную аренду и спрос со стороны специалистов.

Небольшие квартиры можно рассматривать примерно от €90 000–140 000.

Хорошие современные объекты — €140 000–220 000.

Валовая доходность: 4–5,5%.

Для инвестора Дьёр интереснее небольших туристических городов благодаря постоянному рынку труда.

Сегед — крупный университетский город на юге страны.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в четвёртом квартале 2025 года составляла примерно 882 000 форинтов за м², или около €2 420.

Основной инвестиционный спрос формируют студенты, медицинский университет и местные специалисты.

Небольшая квартира может стоить от €85 000–130 000.

Квартира с одной спальней — примерно €110 000–170 000.

Валовая доходность: около 4,5–6%.

Главный плюс: стабильная студенческая аренда.

Главный минус: меньшая ликвидность по сравнению с Будапештом.

Печ остаётся более доступным университетским рынком.

Средняя цена вторичного жилья составляла около 782 000 форинтов за м² — примерно €2 150.

При этом за год город показал один из самых сильных приростов среди крупных региональных центров — более 30%.

Это означает, что старые представления о Пече как о дешёвом городе быстро устаревают.

Небольшая квартира может стоить примерно €70 000–110 000.

Качественный объект с одной спальней — €100 000–150 000.

Валовая доходность: около 5–6,5%.

Покупать имеет смысл возле университета, центра и транспортных маршрутов.

Веспрем стал одним из самых дорогих региональных рынков.

Средняя цена — около 905 000 форинтов за м².

Город выигрывает от близости Балатона, промышленности и высокого качества городской среды.

Но для чистой инвестиционной аренды стоимость уже довольно высокая.

Доходность обычно ниже Печа или Сегеда.

Балатон — крупнейший курортный рынок страны.

Средняя стоимость вторичного жилья в агломерации в конце 2025 года составляла около 880 000 форинтов за м² — примерно €2 415.

Но объекты непосредственно возле воды, новые апартаменты и дома с панорамным видом стоят значительно дороже.

Наиболее известны Шиофок, Балатонфюред, Тихань, Кестхей и другие курортные города.

Небольшая квартира может стоить примерно €100 000–180 000.

Хороший объект возле воды — €180 000–350 000.

Дом или вилла — от €250 000–500 000.

Премиальный объект на первой линии может стоить €1 млн и выше.

Главный риск Балатона — сезонность.

В летние месяцы ставки аренды высокие, но зимой спрос значительно ниже.

Для чисто инвестиционной покупки Будапешт зачастую предсказуемее.

Последние полные официальные региональные данные по вторичному рынку выглядят примерно так:

Пересчёт в евро ориентировочный, по курсу около 364,4 HUF за €1 на 18 августа 2026 года.

Для инвестиции намного важнее конкретный район, состояние дома и аренда, чем средняя городская цена.

Квартира возле университета может стоить на 20–30% дороже средней и при этом быть выгоднее дешёвого объекта на периферии.

Венгрия установила туристический рекорд.

В 2025 году в объектах размещения зарегистрировали около 47,2 млн ночёвок — на 5,1% больше, чем годом ранее. Международный туризм рос быстрее внутреннего.

Для инвестора главным туристическим рынком остаётся Будапешт.

Но в 2026 году Airbnb стал значительно сложнее.

С 1 января 2025 года до 31 декабря 2026 года в Будапеште действует мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочного размещения.

Это означает, что покупка обычной квартиры в 2026 году не позволяет просто получить новую лицензию и сразу запустить Airbnb.

Дополнительно с 1 января 2026 года в 6-м районе Будапешта краткосрочная сдача частных квартир фактически запрещена — разрешённое количество дней установлено на уровне нуля.

Для инвестора вывод простой: квартиру в центре Будапешта нельзя покупать под туристическую модель без проверки уже существующей лицензии и районных правил.

Стратегия долгосрочной аренды в 2026 году намного предсказуемее.

Ориентировочная валовая доходность:

• Будапешт — 3,5–5,5%;
• Дебрецен — 4,5–6%;
• Дьёр — 4–5,5%;
• Сегед — 4,5–6%;
• Печ — 5–6,5%;
• Мишкольц — 6–8% потенциально, но с существенно большей проблемой ликвидности;
• Балатон — 3–6% в зависимости от формата.

Наиболее рациональный формат — квартира площадью примерно 30–60 м².

Большая дорогая квартира обычно имеет более низкую процентную доходность.

Дебрецен, Сегед, Печ и Будапешт подходят для квартир возле университетов.

Можно покупать двух- или трёхкомнатный объект и сдавать комнаты отдельно.

Такой формат иногда даёт доходность выше обычной аренды на 1–2 процентных пункта.

Но управление сложнее, а износ выше.

В старых домах Будапешта можно приобрести квартиру с устаревшим ремонтом и повысить её ликвидность.

Но после роста стоимости материалов и труда простая формула «ремонт добавит 20–30% к цене» уже не работает автоматически.

Перед сделкой необходимо рассчитать:

• электрику;
• сантехнику;
• отопление;
• окна;
• кухню;
• ванную;
• кондиционирование;
• общее состояние дома.

Особенно важно состояние фасада, крыши и лифта.

Главный вопрос 2026 года — не дефицит, а цена.

Средняя стоимость нового жилья в Будапеште уже достигла примерно 1,85 млн форинтов за м².

Одновременно количество объектов в продаже достигло исторического максимума.

Поэтому инвестор должен сравнивать новостройку с готовой квартирой.

Если новый объект стоит 2 млн HUF за м², а готовая квартира в соседнем современном доме — 1,5 млн, покупатель фактически заранее оплачивает значительную часть будущего роста.

После повышения цен более чем на 20% в 2025 году повторение такого результата несколько лет подряд выглядит малореалистично.

Базовый сценарий разумнее строить значительно осторожнее:

Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз.

В пользу рынка работают кредитование, рост доходов, университетский спрос и ограниченное предложение качественного жилья.

Против дальнейшего быстрого роста — переоценённость, снижение количества сделок и значительное увеличение предложения новостроек.

Лучше рынка могут выглядеть компактные квартиры возле метро и университетов.

Слабее — переоценённые новые проекты и большие квартиры с низкой арендной доходностью.

В Венгрии покупатель должен учитывать достаточно высокий налог на приобретение.

Стандартная ставка составляет 4% рыночной стоимости объекта.

При покупке квартиры за €200 000 налог будет эквивалентен примерно €8 000.

Для дорогой недвижимости стоимостью свыше 1 млрд форинтов действует отдельный механизм расчёта: 4% на часть стоимости до 1 млрд HUF и 2% на превышение с законодательным максимальным пределом налога.

Существуют льготы для отдельных категорий покупателей и сделок, но иностранному инвестору разумнее изначально считать полные 4%.

Венгерская сделка с недвижимостью оформляется с участием адвоката.

Юрист проверяет документы, готовит договор и подаёт документы на регистрацию права.

Стоимость обычно согласовывается индивидуально и зависит от цены и сложности сделки.

Для бюджета разумно резервировать примерно 0,5–1,5% стоимости.

На венгерском рынке агентскую комиссию часто оплачивает продавец.

Типичный диапазон — около 2–5% плюс НДС.

Однако структура комиссии должна проверяться в конкретной сделке.

В Венгрии нет единого общенационального ежегодного налога на жилую недвижимость в виде фиксированного процента от рыночной стоимости.

Муниципалитеты могут устанавливать местные налоги на здания и землю.

Поэтому расходы различаются между Будапештом и региональными городами.

Перед покупкой дома, коммерческого объекта или дорогой квартиры нужно проверить правила конкретного муниципалитета.

Обычная долгосрочная аренда физическим лицом облагается подоходным налогом по ставке 15%.

Налог начисляется не обязательно на всю валовую арендную плату.

Собственник может использовать один из двух основных способов определения облагаемого дохода.

Первый — стандартный норматив расходов 10%. В этом случае 90% полученной арендной платы признаётся доходом и облагается ставкой 15%.

Второй — учёт фактически подтверждённых расходов, включая разрешённые расходы на содержание, ремонт и амортизацию.

Социальный взнос на обычный доход от сдачи недвижимости не начисляется.

Для иностранного владельца дополнительно необходимо учитывать соглашение об избежании двойного налогообложения и налоговое резидентство.

Прибыль физического лица от продажи недвижимости может облагаться подоходным налогом по ставке 15%.

Но налоговая база уменьшается в зависимости от срока владения.

• в год покупки и следующий год учитывается 100% рассчитанной прибыли;
• на второй последующий год — 90%;
• на третий — 60%;
• на четвёртый — 30%;
• с пятого года облагаемая часть становится нулевой.

То есть если недвижимость принадлежит физическому лицу не менее пяти лет по установленным правилам расчёта, налог на прибыль от стандартной продажи может отсутствовать.

Это делает Венгрию значительно удобнее для долгосрочной инвестиции, чем для постоянного флиппинга.

Сначала необходимо определить цель:

• собственное проживание;
• долгосрочная аренда;
• обучение ребёнка;
• перепродажа;
• туристическая аренда.

Для каждого сценария подходят разные районы.

Квартира в 5-м районе Будапешта может быть сильным активом сохранения капитала, но иметь значительно меньшую доходность, чем квартира возле университета в Дебрецене.

Адвокат получает актуальную выписку и проверяет:

• собственника;
• ипотеку;
• арест;
• сервитуты;
• право пользования;
• долги;
• другие зарегистрированные ограничения.

Нельзя передавать крупный задаток до проверки права продавца.

В Венгрии задаток часто составляет около 10%.

Но для иностранного покупателя договор должен учитывать необходимость разрешения на приобретение недвижимости.

Если разрешение не получено, порядок возврата денег должен быть прописан заранее.

Гражданину Украины для стандартного объекта обычно необходимо получить соответствующее административное разрешение как покупателю из страны вне ЕЭЗ.

Пакет документов готовит адвокат.

Проверяются данные покупателя, объект и юридические основания приобретения.

Процесс увеличивает срок сделки, поэтому нельзя ориентироваться исключительно на стандартные сроки, которые агент называет гражданину ЕС.

Основной договор готовит венгерский адвокат.

В нём указываются:

• цена;
• график оплаты;
• объект;
• условия передачи;
• существующие обременения;
• срок освобождения квартиры;
• мебель;
• ответственность сторон.

Иностранному покупателю нужен точный перевод документа, если он недостаточно владеет венгерским языком.

Банк или участники сделки могут запрашивать документы о происхождении средств.

Покупателю необходимо иметь:

• банковские выписки;
• подтверждение дохода;
• договор продажи другого имущества;
• документы о наследстве;
• налоговые декларации;
• подтверждение накоплений.

Украинскому покупателю следует заранее проверять действующие ограничения международных переводов до внесения невозвратного задатка.

После подписания договора адвокат направляет документы в земельный реестр.

Право нового собственника регистрируется после выполнения договорных и административных условий.

При передаче фиксируются:

• ключи;
• состояние квартиры;
• показания счётчиков;
• мебель;
• оборудование;
• документы.

После этого переоформляются коммунальные договоры и обязательства перед управляющей организацией дома.

Центральный банк оценивает рынок как существенно переоценённый.

Это не означает обязательного обвала, но покупка квартиры на 20–30% дороже аналогов становится особенно опасной.

Цены выросли быстрее аренды.

Объект, который три года назад давал 6%, сегодня может приносить только 4%.

В Будапеште количество продаваемого нового жилья находится на максимуме за много лет.

Часть проектов будет конкурировать за одного и того же покупателя.

В 2026 году новая туристическая аренда в Будапеште практически закрыта из-за общегородского моратория на новые регистрации.

В 6-м районе действует полный запрет.

Покупать квартиру «под Airbnb» без существующего законного статуса нельзя.

Исторические дома Будапешта могут иметь красивый фасад и очень дорогие будущие ремонтные работы.

Нужно проверять финансовое положение дома и решения собственников.

Квартира в Мишкольце может показывать 7–8% валовых, но продаваться значительно дольше Будапешта или Дебрецена.

Доходность не должна быть единственным критерием.

Венгрия использует форинт, а не евро.

Для инвестора из Украины, который оценивает капитал в евро или долларах, изменение курса напрямую влияет на итоговый результат.

На 18 августа 2026 года официальный курс составлял около 364,44 HUF за €1, но курс может заметно меняться.

При бюджете до €100 000 выбор в Будапеште ограничен. Рациональнее смотреть Печ, Сегед, Мишкольц и отдельные небольшие квартиры в региональных городах.

При бюджете €100 000–180 000 наиболее интересны компактные квартиры в Дебрецене, Сегеде, Дьёре и внешних районах Будапешта.

Для долгосрочной аренды это один из лучших диапазонов.

При бюджете €180 000–300 000 уже можно выбирать качественную квартиру в Будапеште или хороший объект в одном из крупнейших региональных городов.

Здесь я бы отдавал приоритет готовой недвижимости с понятной реальной арендой перед дорогим строящимся проектом.

При бюджете от €300 000 стоит сравнивать центральный Будапешт с несколькими более доходными объектами в региональных городах.

Для чистой инвестиции одна премиальная квартира не всегда будет лучшим вариантом.

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Венгрию для собственного проживания, обучения детей, долгосрочной аренды и сохранения капитала.

Перед подбором определяется юридическая возможность покупки и необходимость административного разрешения для конкретного покупателя.

По инвестиционным объектам сравниваются Будапешт, Дебрецен, Дьёр, Сегед, Печ, Балатон и другие рынки.

Перед внесением задатка проверяются собственник, земельный реестр, ипотека, обременения и состояние объекта.

Для квартиры под аренду рассчитывается реальная доходность после налога, содержания, ремонта и простоя.

В Будапеште отдельно проверяется возможность законной краткосрочной аренды с учётом моратория на новые регистрации и районных ограничений.

При международной оплате заранее анализируются происхождение средств и банковский маршрут.

Если покупка связана с переездом или инвестиционным ВНЖ, миграционная стратегия рассматривается отдельно, поскольку обычная покупка квартиры не предоставляет резидентский статус.

Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/hungary