Хорватия дорожает на 14% в год: где купить недвижимость в 2026 году, пока новый налог и ограничения Airbnb не съели доходность

Рынок жилья Хорватии в 2026 году оказался значительно горячее, чем ожидалось. После перехода страны на евро, восстановления ипотечного спроса и нескольких рекордных туристических сезонов цены продолжают быстро расти. В первом квартале 2026 года жильё подорожало в среднем на 14,3% год к году, а на Адриатическом побережье — на 12,6%.

Сегодня недвижимость в Хорватии покупают для отдыха у моря, сезонной аренды, переезда и долгосрочного сохранения капитала в евро. Но рынок изменился: появился ежегодный налог на недвижимость, краткосрочная аренда в многоквартирных домах регулируется жёстче, а гражданину Украины для прямого приобретения объекта необходимо учитывать процедуру согласования, действующую для покупателей из стран вне ЕС.

Анализ рынка недвижимости Хорватии в 2026 году

Официальная статистика показывает, что рост рынка не просто продолжается, а ускорился. В первом квартале 2026 года цены на жильё выросли на 3,3% всего за три месяца и на 14,3% по сравнению с первым кварталом 2025 года.

В Загребе годовой рост составил 14,7%. На Адриатическом побережье — 12,6%. В остальных регионах страны цены увеличились сразу на 18,1%.

Особенно быстро дорожает готовое жильё. Вторичная недвижимость выросла в цене на 16,1% за год, тогда как новостройки — на 9,7%. Это важный сигнал: покупатели готовы платить премию за готовый объект, который можно сразу использовать или сдавать.

Цены объявлений тоже остаются высокими. В июле 2026 года средняя запрашиваемая стоимость жилой недвижимости по Хорватии находилась примерно на уровне €3 920 за м² — на 7,25% выше июля 2025 года.

В Далмации средняя цена предложения достигла примерно €4 137 за м². В Сплите — уже около €5 752 за м². В Загребе — €4 086 за м². В Истрии — около €3 852 за м².

При этом средняя стоимость не отражает премиальный сегмент. Первая линия, исторический центр Дубровника, лучшие районы Сплита, Ровинь, Хвар, Опатия и новые виллы возле моря могут стоить в два-три раза дороже среднего показателя региона.

Рост поддерживается сразу несколькими факторами. Нового качественного жилья в лучших прибрежных районах мало, строительство возле моря ограничено градостроительными и природоохранными нормами, а спрос формируют не только хорваты, но и покупатели из Германии, Австрии, Словении, Польши, Чехии и других европейских стран.

Переход Хорватии на евро и вступление в Шенгенскую зону в 2023 году дополнительно упростили расчёты и поездки для покупателей из ЕС.

Но утверждение, что недвижимость на побережье гарантированно будет дорожать на 8–12% ежегодно, использовать в инвестиционной модели нельзя. Текущий рост уже очень высокий, а доступность жилья для местного населения серьёзно ухудшилась.

Правительство отвечает на это новыми налогами и ограничениями туристической аренды. Поэтому следующий цикл рынка может отличаться от периода 2021–2025 годов.

Туризм и рынок аренды

Хорватия остаётся одним из крупнейших туристических рынков Адриатики.

В 2025 году страна приняла более 21,8 млн туристов, которые обеспечили около 110,1 млн ночёвок. Количество прибытий выросло на 2%, ночёвок — примерно на 1%.

На побережье пришлось около 104,6 млн ночёвок.

Истрия сохранила первое место среди туристических регионов — около 30,3 млн ночёвок. Сплитско-Далматинская жупания получила примерно 20,9 млн, Кварнер — 18,5 млн, Задарская — 15,5 млн, Дубровницко-Неретванская — 9,3 млн.

Среди отдельных направлений больше всего ночёвок получили Дубровник, Ровинь, Сплит, Пореч и Умаг.

Но сезонность остаётся высокой. Для обычного апартамента на Адриатике значительная часть дохода по-прежнему формируется с июня по сентябрь.

Истрия, Опатия, Сплит и Дубровник имеют более длинный сезон. На островах и небольших пляжных курортах зависимость от июля и августа значительно выше.

Поэтому нельзя брать цену аренды €200 за ночь в августе и умножать её на 365 дней. Инвестиционная модель должна учитывать весну, осень, зиму, уборку, комиссии платформ, управление и периоды без гостей.

Реалистичная валовая доходность хорошего туристического объекта обычно составляет около 4–7% в год. В отдельных объектах можно получить 7–9%, но это уже результат удачной цены покупки, сильной локации и профессионального управления.

Чистая доходность после всех расходов чаще оказывается примерно на 1,5–3 процентных пункта ниже валовой.

Почему стоит купить недвижимость в Хорватии

Главное преимущество Хорватии — сочетание европейской юрисдикции, евро, сильного туризма и физически ограниченного прибрежного предложения.

Страна имеет более тысячи островов, островков и скал, но количество земельных участков, где реально разрешено новое строительство рядом с морем, намного меньше.

Поэтому качественный готовый объект с чистыми документами, парковкой и пешей доступностью пляжа остаётся дефицитным активом.

Собственный дом или квартира у моря

Для покупателей, которые хотят проводить несколько месяцев в году на Адриатике, Хорватия остаётся одним из наиболее понятных вариантов в ЕС.

Истрия удобна автомобильной доступностью из Центральной Европы. Сплит и Дубровник имеют международные аэропорты. Задар активно развивается как авиационный туристический узел.

Владельцу нужно учитывать, что второе жильё теперь может облагаться ежегодным налогом на недвижимость.

Инвестиционная аренда

На побережье основной формат — туристическая аренда.

В Загребе лучше работает классическая долгосрочная модель. Аналогичная стратегия возможна в Сплите, Риеке и других крупных городах, где есть постоянное население и рабочие места.

В долгосрочной аренде меньше операционных расходов и сезонности, но потенциальная валовая доходность обычно находится примерно в диапазоне 3,5–5,5%.

Актив в евро

С 2023 года сделки проводятся в евро.

Для инвестора это убирает валютный риск между ценой объекта и национальной валютой, который существовал во времена хорватской куны.

Ограниченное предложение

Первая линия моря, исторические центры, отдельные острова и старые каменные дома имеют ограниченное предложение.

Но дефицит работает только при наличии реального спроса. Дом в удалённой деревне на острове без нормального подъезда и инфраструктуры может продаваться годами, несмотря на красивый вид.

Переезд в Хорватию

Покупка квартиры сама по себе не предоставляет автоматический вид на жительство.

Для длительного проживания требуется отдельное миграционное основание: работа, предпринимательство, семья, учёба, цифровой кочевник или другой предусмотренный законодательством статус.

Недвижимость может подтверждать место проживания, но не заменяет разрешение на пребывание.

Важное правило для украинцев

В исходной версии статьи было указано, что гражданам Украины достаточно принципа взаимности и никакое специальное согласование не требуется.

Это некорректно.

Хорватия официально подтверждает наличие взаимности с Украиной. То есть гражданин Украины в принципе имеет право приобретать хорватскую недвижимость.

Но Украина не является членом ЕС, Европейской экономической зоны или Швейцарией.

Поэтому приобретение недвижимости гражданином Украины проводится по правилам для иностранцев из третьих стран и в общем случае требует согласия Министерства юстиции Хорватии.

Для получения согласия подтверждается взаимность между странами и подаётся пакет документов по конкретному объекту.

Обычно требуются договор или другой документ, являющийся основанием покупки, выписка из земельного реестра, документ о градостроительном статусе недвижимости, паспорт покупателя и доверенность, если процедуру ведёт представитель.

Это необходимо учитывать ещё до внесения невозвратного задатка.

Отдельные категории земли регулируются специальными правилами. Сельскохозяйственные участки, леса и некоторые защищённые территории нельзя оценивать по той же процедуре, что обычную квартиру.

Цены на недвижимость в Хорватии в 2026 году

Средняя запрашиваемая стоимость жилой недвижимости по стране в июле 2026 года составляла около €3 920 за м².

Но разброс между регионами очень большой.

Это цены предложений, а не средние нотариальные цены закрытых сделок.

Объект с прямым выходом к морю, панорамным видом, новой отделкой, бассейном и парковкой может стоить значительно выше.

Ориентировочная стоимость объектов

Небольшая квартира в Загребе — от €140 000–220 000.

Квартира с одной спальней в Сплите — примерно €220 000–350 000.

Хорошая квартира в Подстране или Каштелах — от €180 000–300 000.

Апартаменты в Пуле — от €150 000–250 000.

Квартира в Ровине — от €220 000–400 000.

Апартаменты на Хваре — от €250 000–450 000.

Небольшая квартира в Дубровнике — от €250 000–400 000.

Качественный объект в исторической или премиальной части Дубровника — от €500 000.

Дом возле моря в Далмации — от €400 000–800 000.

Современная вилла с бассейном — от €700 000–1,5 млн.

Первая линия моря в сильной локации — от €1,5–2 млн и выше.

Лучшие регионы для покупки недвижимостиДубровник

Дубровник остаётся самым известным международным брендом хорватского побережья.

Исторический центр включён в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, строительство жёстко ограничено, а количество недвижимости внутри старых стен физически не может существенно увеличиться.

Это поддерживает премиальную стоимость.

Для инвестора интересны не только Старый город, но и Лапад, Бабин-Кук, Плоче и Груж.

Главное преимущество — международный спрос и один из самых длинных туристических сезонов на побережье.

Главный недостаток — цена входа. Объект, купленный слишком дорого, может иметь валовую доходность всего 3–5%, несмотря на высокую стоимость посуточной аренды.

При покупке исторической недвижимости нужно отдельно проверять возможности ремонта, фасада, окон и изменения планировки.

Сплит

Сплит в 2026 году стал одним из наиболее дорогих рынков страны.

В июле средняя цена предложения достигла примерно €5 752 за м² — на 11,3% выше, чем годом ранее.

В южной части города средний показатель был уже около €6 354 за м².

Это разрушает старую идею о том, что Сплит является дешёвой альтернативой Дубровнику.

Город интересен благодаря международному аэропорту, университетам, паромному сообщению и собственному круглогодичному населению.

В туристическом центре доходность может быть хорошей, но покупатель сталкивается с высокой ценой входа.

Более доступные варианты находятся в Каштелах, Солине, Подстране и других районах агломерации.

Подстрана, Каштела и Трогир

Пригороды Сплита остаются интересными для покупателей, которые хотят море и доступ к большому туристическому центру, но не готовы платить центральные цены.

В Подстране средняя цена предложения в июле 2026 года была около €4 615 за м².

В Каштелах — примерно €3 765.

Основной спрос приходится на новые квартиры с парковкой, террасой и видом на море.

При покупке нужно внимательно проверять реальное расстояние до пляжа. Формулировка «500 метров до моря» в гористой местности может означать сложный пеший маршрут.

Истрия

Истрия остаётся одним из наиболее устойчивых рынков Хорватии.

Средняя цена предложения по региону в июле 2026 года составляла около €3 852 за м².

Ровинь находился примерно на уровне €4 881 за м², Умаг — €4 419, Пула — €3 527, Медулин — €4 024.

Главное преимущество Истрии — автомобильная доступность для покупателей из Австрии, Германии, Италии и Словении.

Сезон здесь длиннее, чем во многих районах Далмации. Винный, гастрономический и велосипедный туризм поддерживают спрос весной и осенью.

Для аренды интересны Ровинь, Пореч, Умаг, Медулин и Пула.

Для покупки дома с землёй — внутренние районы Истрии, где можно найти каменные виллы и фермерские дома дешевле побережья.

Ровинь

Ровинь — один из самых дорогих рынков Истрии.

Город ориентирован на состоятельную туристическую аудиторию и отличается ограниченной застройкой центра.

Небольшая квартира может стоить от €200 000–300 000.

Хороший объект в центральной части — €300 000–500 000.

Виллы и дома высокого класса — от €700 000 и выше.

Доходность ниже, чем у более дешёвых курортов, но ликвидность качественной недвижимости высокая.

Пула

Пула предлагает более низкий вход при круглогодичной городской жизни.

Средняя цена предложения в июле 2026 года составляла около €3 527 за м².

В южной части города стоимость приближалась к €3 900 за м².

Пула интереснее Ровиня для долгосрочной аренды и постоянного проживания.

Здесь есть аэропорт, университет, больница и полноценная городская инфраструктура.

Хвар

Хвар остаётся премиальным островным рынком.

Средняя цена предложения в муниципалитете Хвар в июле 2026 года была около €4 575 за м², но хорошие объекты в городе Хвар и на первой линии стоят значительно дороже.

Главный плюс — международная узнаваемость и высокий чек туриста.

Главный минус — сезонность и сложная логистика.

Для квартиры, которая сдаётся туристам, необходимо заранее рассчитать стоимость уборки, доставки, ремонта и управления.

Виллы в лучших локациях начинаются примерно от €800 000–1,2 млн и могут стоить несколько миллионов.

Брач, Корчула и Вис

Эти острова предлагают более спокойную альтернативу Хвару.

Брач имеет хорошее паромное сообщение со Сплитом и развитую туристическую инфраструктуру.

Корчула интересна историческими городами, винным туризмом и более длинным сезоном.

Вис — наиболее ограниченный рынок, где новое строительство и предложение объектов существенно ниже.

На островах особенно важно проверить право подъезда к дому, подключение к воде и канализации, границы участка и разрешённость строительства.

Задар

Задар остаётся одним из наиболее перспективных компромиссов между ценой и туристическим спросом.

Международный аэропорт активно используется лоукостерами, а город работает круглый год.

По цене Задар обычно дешевле Сплита, Дубровника и лучших районов Истрии.

Квартиры можно рассматривать и под туристическую, и под долгосрочную аренду.

Для инвестора особенно интересны компактные объекты с парковкой в пределах 10–20 минут от исторического центра.

Шибеник

Шибеник за последние годы заметно вырос как самостоятельный туристический рынок.

В городе ниже цены, чем в Сплите, а рядом расположены Примоштен, Водице, национальные парки Крка и Корнаты.

Квартира может стоить примерно от €150 000–250 000, хороший новый объект у моря — от €250 000–400 000.

Ликвидность ниже Сплита, но и цена входа заметно доступнее.

Опатия и Кварнер

Опатия ориентирована на более спокойный премиальный отдых.

Регион удобен для автомобильных покупателей из Австрии, Словении, Италии и южной Германии.

В отличие от небольших островных курортов, Опатия и соседняя Риека работают круглый год.

Качественная квартира стоит примерно от €250 000–450 000.

Премиальные объекты с видом на море — от €500 000.

Виллы — от €700 000–1 млн и выше.

Для постоянного проживания это один из наиболее сильных вариантов хорватского побережья.

Загреб

Загреб — совершенно другой инвестиционный рынок.

Здесь нет зависимости от моря и летнего сезона.

Спрос формируют местные семьи, студенты, государственные учреждения, международные компании и специалисты.

В июле 2026 года средняя цена предложения составляла около €4 086 за м² — на 16,6% больше, чем годом ранее.

Средняя запрашиваемая аренда находилась около €16 за м² в месяц.

Небольшие квартиры рядом с трамваем, университетами и деловыми районами подходят для долгосрочной аренды.

Валовая доходность обычно составляет около 4–5,5%.

Главный технический риск — состояние домов после землетрясений 2020 года. Старую недвижимость необходимо проверять конструктивно, а не только визуально.

Инвестиции и доходность недвижимости

Хорватия остаётся интересным инвестиционным рынком, но доходность 8–10% нельзя использовать как стандарт.

Туристическая аренда

Реалистичная валовая доходность хорошего объекта на побережье составляет примерно 4–7%.

Получить выше можно, если квартира была куплена по хорошей цене, расположена близко к морю и управляется эффективно.

Управляющая компания обычно получает 15–30% выручки.

Дополнительно собственник оплачивает уборку, бельё, коммунальные услуги, мелкий ремонт, страхование и комиссии платформ бронирования.

Долгосрочная аренда

В Загребе валовая доходность может составлять около 4–5,5%.

В Сплите и Риеке — примерно 3,5–5%.

Преимущество — отсутствие сильной сезонности и меньшие операционные расходы.

Покупка на стадии строительства

Новостройки на Адриатике дорожают, но старое правило «купить на котловане и гарантированно получить +20%» больше не работает.

В первом квартале 2026 года официальная годовая динамика новых квартир составляла 9,7%, тогда как готового жилья — 16,1%.

Это означает, что сейчас готовая вторичная недвижимость может дорожать быстрее нового предложения.

Нужно сравнивать цену строящегося проекта с готовыми аналогами в радиусе нескольких километров.

Покупка объекта под ремонт

Старый каменный дом или квартира в историческом центре могут дать хороший результат после ремонта.

Но необходимо заранее проверить возможность строительных работ.

В охраняемых исторических зонах нельзя свободно менять фасад, окна, крышу и другие элементы.

Реконструкция старого каменного дома у моря может стоить €1 500–3 000 за м² и выше.

Земельные участки

Покупка земли значительно сложнее квартиры.

Необходимо проверить кадастровую категорию, границы, доступ к дороге, градостроительную зону и возможность строительства.

Участок «с видом на море» не означает, что на нём разрешено построить виллу.

Сельскохозяйственная земля регулируется отдельно.

Для украинского покупателя такой объект требует предварительной юридической проверки до подписания любого договора.

Новые ограничения краткосрочной аренды

Это одно из главных изменений рынка.

С 2025 года Хорватия ужесточила правила перевода квартир в многоквартирных домах в краткосрочную туристическую аренду.

Для нового использования квартиры под посуточное размещение требуется согласие двух третей совладельцев здания.

Дополнительно необходимо получить согласие непосредственных соседей сверху, снизу и по сторонам.

Поэтому инвестору уже недостаточно купить обычную квартиру в Сплите или Дубровнике и предположить, что её автоматически удастся зарегистрировать под Airbnb.

До внесения задатка нужно проверить существующий статус объекта и возможность получения разрешения.

Это особенно важно для квартир в исторических центрах, где доля туристического жилья уже очень высокая.

Для легального размещения также требуется соответствующее разрешение на предоставление услуг проживания и регистрация гостей в системе eVisitor.

Налоги и расходы в 2026 году

Хорватский налоговый режим заметно изменился.

Главное изменение — ежегодный налог на недвижимость.

Налог при покупке

При покупке вторичной недвижимости, если сделка не облагается НДС, покупатель платит налог на передачу недвижимости в размере 3% рыночной стоимости.

Для объекта за €300 000 это €9 000.

Если продажа облагается НДС, налог на передачу 3% не применяется.

Для новостроек стандартный НДС уже включается застройщиком в цену при соответствующей налоговой модели.

Утверждение о специальном НДС 5% на обычную новую квартиру до 150 м² использовать не следует.

Ежегодный налог на недвижимость

С 1 января 2025 года Хорватия ввела новый ежегодный налог на жилую недвижимость.

Ставка составляет от €0,60 до €8 за м² полезной площади в год.

Конкретную сумму устанавливает город или муниципалитет.

В 2026 году минимальные €0,60 за м² применяют 125 городов и общин. Максимальный диапазон €5–8 за м² установили 84 муниципалитета.

Квартира площадью 60 м² может, таким образом, иметь налог от €36 до €480 в год в зависимости от муниципалитета.

Основное постоянное жильё освобождается.

Также освобождается квартира, которая сдаётся для постоянного проживания минимум 10 месяцев в году.

Туристическая квартира, которая не является основным жильём владельца, в общем случае налогом облагается.

Таким образом, фраза «в Хорватии нет ежегодного налога на недвижимость» с 2025 года неверна.

Налог на долгосрочную аренду

Доход физического лица от обычной аренды недвижимости облагается по ставке 12% по установленным налоговым правилам.

Фактическая налоговая база определяется с учётом предусмотренных законом расходов.

Туристическая аренда

Для частных арендодателей действует специальная паушальная система.

Налог рассчитывается не просто как 12% от всей выручки, а исходя из количества зарегистрированных койко-мест или единиц размещения.

В наиболее туристически развитых муниципалитетах местная ставка на одно место должна находиться в диапазоне €100–300 в год.

Для второй категории — €70–200.

Для третьей — €30–150.

Для менее туристических муниципалитетов — €20–100.

Конкретную ставку принимает местный орган власти.

Дополнительно могут возникать туристические сборы и другие обязательства.

Налог при продаже

Если физическое лицо продаёт недвижимость менее чем через два года после приобретения, полученная налогооблагаемая прибыль облагается по действующей ставке 24%.

После двух лет доход от стандартной единичной продажи обычно не облагается.

Но есть важное исключение: если человек продаёт более трёх объектов одного типа в течение пяти лет, может возникнуть налоговая обязанность независимо от обычного двухлетнего правила.

Поэтому Хорватию нельзя описывать просто формулой «после двух лет налог всегда ноль».

Дополнительные расходы

Юридическая проверка — обычно около 1–2% или фиксированная сумма по договору.

Нотариальное удостоверение подписей — зависит от количества документов и стоимости услуг.

Комиссия агентства — часто 2–3% плюс НДС, но определяется договором.

Техническая проверка — индивидуально.

Перевод документов — индивидуально.

Услуги управления туристической арендой — обычно 15–30% выручки.

На вторичном рынке разумно резервировать примерно 5–8% сверх стоимости объекта, если учитывать налог, агентскую комиссию, юриста, переводы и оформление.

Процедура покупки недвижимости для украинцев

Процедура начинается с проверки права конкретного гражданина Украины приобрести выбранный объект.

Проверка взаимности и необходимости согласия

Хорватия подтверждает принцип взаимности с Украиной.

Но поскольку Украина находится вне ЕС и ЕЭЗ, покупателю необходимо пройти административную процедуру получения согласия на приобретение права собственности.

Это принципиальная разница по сравнению с гражданами ЕС.

Получение налогового номера

Для сделки потребуется хорватский персональный идентификационный номер OIB.

Его оформляют через налоговую службу.

Получить номер можно лично или через представителя по доверенности.

Проверка объекта

Перед задатком необходимо проверить земельную книгу и кадастр.

Особое внимание уделяется тому, совпадает ли зарегистрированная площадь с фактической.

На побережье часто встречаются террасы, дополнительные этажи, гаражи, бассейны или пристройки, которые не полностью отражены в документах.

Проверяются разрешение на строительство и разрешение на использование.

Для участка отдельно изучается градостроительный план.

Предварительный договор

Задаток часто составляет около 10%.

В договоре необходимо предусмотреть условие получения иностранным покупателем необходимого государственного согласия.

Если такого условия нет, отказ госоргана потенциально может создать спор относительно возврата задатка.

Также фиксируются цена, срок основной сделки, объект и юридические гарантии продавца.

Получение согласия

В Министерство юстиции подаётся заявление с документами по конкретному объекту.

Проверяются взаимность, юридический статус объекта и документы покупателя.

Этап может существенно увеличить общий срок сделки.

Поэтому старый ориентир «вся покупка за 4–8 недель» для гражданина Украины нельзя считать универсальным.

Основной договор

После выполнения юридических условий подписывается основной договор купли-продажи.

Подпись продавца, необходимая для регистрации права, удостоверяется нотариально.

Для иностранного покупателя используется официальный перевод, если он не владеет хорватским языком на необходимом уровне.

Расчёт

Для крупной сделки лучше использовать прозрачный банковский или депозитный механизм.

Платёж должен соответствовать договору.

Украинскому покупателю необходимо заранее проверить ограничения международного перевода и документы о происхождении средств.

Использование платежей через третьих лиц без отражения структуры сделки создаёт банковские и юридические риски.

Регистрация права

После получения необходимых разрешений документы подаются в земельный реестр.

Именно регистрация права закрепляет покупателя как собственника.

Отдельно производится налоговое оформление сделки.

Ипотека

Хорватские банки могут кредитовать иностранных покупателей, но условия для нерезидента жёстче.

Наиболее сильная позиция у покупателя, который имеет хорватский ВНЖ, стабильный официальный доход в ЕС и собственный капитал.

Первоначальный взнос часто составляет 20–40%, для нерезидента может быть выше.

Ставка зависит от банка, статуса покупателя, срока и объекта.

Ориентироваться на универсальные «4–5,5%» без конкретного банковского предложения не стоит.

Для инвестиционной покупки финансовую модель лучше строить так, чтобы объект оставался устойчивым даже при более дорогом кредите и снижении туристической загрузки.

Основные рискиНезаконные перепланировки

Один из самых распространённых рисков на побережье.

Фактический дом может быть больше зарегистрированного.

Покупатель должен проверять всю площадь, а не только основную часть здания.

Земельная книга и кадастр

Кадастровая информация и запись права собственности выполняют разные функции.

Нельзя ограничиваться одной выпиской.

Необходимо убедиться, что продавец зарегистрирован собственником и объект корректно идентифицирован.

Туристическая аренда

После ужесточения правил покупать квартиру только ради Airbnb значительно рискованнее.

Разрешение нужно проверять до сделки.

Новый ежегодный налог

Туристическая или пустующая квартира теперь может иметь ежегодный налог €0,60–8 за м².

Сумма небольшая относительно цены объекта, но старое преимущество «нулевой ежегодный налог» больше не существует.

Сезонность

Высокий доход июля и августа не отражает весь год.

На островах этот риск особенно высокий.

Перегретые цены

При официальном росте жилья на 14,3% за год и более чем 12% на побережье нельзя считать нынешний темп нормальным долгосрочным уровнем.

Чем выше цена входа, тем сильнее инвестиция зависит от дальнейшей капитализации.

Состояние старых зданий

В исторических центрах ремонт может быть дорогим.

Каменные стены, крыши, влажность, электрика и инженерные системы требуют отдельной технической проверки.

Землетрясения

Загреб и отдельные регионы страны находятся в сейсмически активной зоне.

Для старых объектов важно проверять состояние несущих конструкций и историю повреждений.

Островная логистика

Ремонт на острове может быть существенно дороже материка.

Доставка строительных материалов, мебели и техники зависит от паромов.

Слабая ликвидность отдельных объектов

Не каждый дом с видом на море является ликвидным.

Сложный подъезд, отсутствие парковки, крутой склон, старые документы и необходимость большого ремонта резко сокращают число покупателей.

Прогноз цен до 2030 года

После очень сильного роста 2025–2026 годов разумно ожидать постепенного замедления.

Это сценарная оценка, а не гарантия.

Лучше рынка могут выглядеть готовые юридически чистые квартиры в Сплите, Загребе, Истрии и Задаре, а также редкие объекты первой линии.

Более слабую динамику могут показать переоценённые туристические апартаменты, объекты без права краткосрочной аренды и недвижимость в небольших курортах с большим объёмом нового строительства.

Для инвестора сейчас важнее не угадать следующий процент роста Хорватии, а купить объект по цене, которую поддерживает реальный арендный спрос.

Почему покупатели выбирают Homium

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Хорватию для собственного проживания, отдыха, туристической аренды и долгосрочных инвестиций.

Перед подбором определяется юридическая возможность покупки конкретного типа недвижимости гражданином Украины.

Отдельно сравниваются Загреб, Истрия, Сплитско-Далматинский регион, Задар, Шибеник, Кварнер, Дубровник и острова.

По инвестиционному объекту рассчитывается реальная, а не рекламная доходность с учётом сезонности, налогов, управления и нового ежегодного налога на недвижимость.

Перед внесением задатка проверяются земельная книга, кадастр, разрешение на строительство, разрешение на использование, площадь и обременения.

Для апартаментов под туристическую аренду отдельно проверяется возможность получения или сохранения разрешения с учётом новых требований к согласию совладельцев дома.

Для дома или земельного участка анализируются подъездная дорога, градостроительная зона, коммуникации и ограничения строительства.

При международном расчёте заранее проверяется происхождение средств и банковский маршрут.

При необходимости организуются получение OIB, работа с местным юристом, перевод документов, государственное согласование покупки и регистрация собственности.

После сделки можно организовать меблировку, техническую приёмку и управление арендой.

Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата денег. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/croatia