Австрия снова пошла вверх: где купить недвижимость в 2026 году, пока цены не разогнались — и где украинцу могут отказать в сделке

Рынок жилья Австрии вышел из периода коррекции и снова перешёл к росту. После снижения цен в 2023 году и почти нулевой динамики в 2024-м стоимость недвижимости в 2025 году увеличилась в среднем на 2,6%, а в первом квартале 2026 года годовой рост ускорился до 3,5%. При этом ситуация сильно отличается по регионам: Вена постепенно восстанавливается, Зальцбург и Тироль остаются дорогими и дефицитными, а Грац и часть региональных городов предлагают более разумное соотношение цены и доходности.

Сегодня недвижимость в Австрии покупают для собственного проживания, долгосрочной аренды, сохранения капитала в евро и инвестиций в курортные объекты. Однако для граждан Украины рынок сложнее, чем Германия, Чехия или Италия: граждане стран вне ЕС в большинстве случаев должны пройти процедуру согласования покупки, а правила определяются отдельно каждой федеральной землёй.

Падение австрийского рынка оказалось менее глубоким, чем ожидали после резкого роста ипотечных ставок. В 2023 году жильё подешевело в среднем на 2,6%, а в 2024 году цены практически стабилизировались. Уже в 2025 году недвижимость снова подорожала на 2,6%.

В первом квартале 2026 года рост ускорился. Общий индекс цен на жильё увеличился на 3,5% по сравнению с первым кварталом 2025 года. Вторичное жильё подорожало также на 3,5%, новостройки — примерно на 3,2%.

Это важная корректировка по сравнению со старой версией статьи. Нельзя утверждать, что Вена в 2025 году массово подорожала на 5–6%, а горнолыжные регионы — на 7–10%. Общенациональная официальная статистика показывает существенно более спокойное восстановление.

Средняя фактическая стоимость квартиры по Австрии в 2025 году составила около €4 162 за м². Для частных домов медианная стоимость была значительно ниже — примерно €2 836 за м². При этом средняя цифра скрывает огромный разрыв между Веной, Тиролем, Зальцбургом и менее дорогими регионами.

В Вене средняя стоимость квартиры в 2025 году находилась примерно около €6 000 за м². В первом районе средний показатель превышал €12 000 за м², а уникальные премиальные объекты в историческом центре могут продаваться по €20 000–30 000 за м².

В Зальцбурге средняя цена квартир в 2025 году находилась примерно на уровне €6 000 за м². В более широком регионе Зальцбург средний показатель составлял чуть менее €6 300 за м².

Инсбрук остаётся одним из самых дорогих крупных городов страны. Средняя стоимость квартир находится примерно около €6 500 за м². В лучших локациях, новых проектах и объектах с видом на горы цены значительно выше.

Грац заметно доступнее. В обычном городском сегменте качественные квартиры можно найти примерно по €3 500–5 000 за м², тогда как новые проекты в престижных районах могут стоить €5 000–7 500 за м².

Линц также остаётся более доступной альтернативой Вене, Зальцбургу и Инсбруку. Средняя стоимость квартир в 2025 году находилась приблизительно около €4 500 за м².

Рынок поддерживает ограниченное строительство. Инвестиции в жилищное строительство в Австрии с начала 2022-го до конца 2025 года сократились примерно на 20% в реальном выражении. Это означает, что после восстановления покупательского спроса предложение качественных новых квартир может снова стать недостаточным.

Дополнительный фактор — аренда. В первом квартале 2026 года средняя аренда вместе с эксплуатационными расходами по стране составляла около €10,5 за м² в месяц. Это среднее по всей Австрии, включая регулируемый и социальный фонд, поэтому ставки свободного рынка в Вене, Зальцбурге и Инсбруке намного выше.

Австрийский рынок интересен прежде всего как защитный актив. Здесь сложно получить двузначную доходность, зато качественная недвижимость в сильной локации обладает относительно низкой волатильностью и стабильным спросом.

Туристический сектор Австрии в 2025 году установил абсолютный рекорд. В гостиницах, гостевых домах и туристических апартаментах зарегистрировали 157,27 млн ночёвок — на 1,9% больше, чем в рекордном 2024 году. Количество прибытий выросло на 3,1% и достигло 48,17 млн.

Около 74% всех ночёвок обеспечили иностранные гости. Германия остаётся главным международным рынком: только немецкие туристы сформировали около 58,55 млн ночёвок.

На Тироль и землю Зальцбург пришлось более половины всех туристических ночёвок страны — около 80,9 млн.

Зимний сезон 2025/26 также установил новый рекорд. С ноября по апрель в Австрии зарегистрировали 74,23 млн ночёвок — на 2,5% больше предыдущего сезона. Тироль и Зальцбург вместе сформировали около 42,9 млн ночёвок, или почти 58% всего зимнего туристического рынка страны.

Это поддерживает стоимость недвижимости в Китцбюэле, Целль-ам-Зее, Заальбахе, Санкт-Антоне, Ишгле и других курортных регионах.

Но высокий туристический поток не означает, что любую квартиру можно свободно сдавать посуточно. В Австрии назначение недвижимости, разрешение на второе жильё и возможность туристической сдачи регулируются намного строже, чем во многих странах Южной Европы.

Австрия подходит покупателям, которым важнее сохранение капитала, качество жизни и предсказуемость законодательства, чем максимальная процентная доходность.

Это рынок с евро, открытым земельным реестром, развитой ипотечной системой и относительно прозрачными сделками.

Особенно сильны Вена, крупные университетские города, озёрные районы и альпийские курорты с ограниченным предложением земли.

Вена, Грац, Зальцбург, Линц и Инсбрук предлагают качественную городскую инфраструктуру, медицину, образование и общественный транспорт.

Для семьи, которая планирует оставаться в Австрии много лет, покупка может быть рациональнее постоянной аренды.

Но сама недвижимость не предоставляет автоматического вида на жительство. Гражданину страны вне ЕС требуется отдельное миграционное основание: работа, бизнес, семья, учёба, финансовая независимость или другой предусмотренный законом статус.

Недвижимость подтверждает наличие жилья, но не заменяет ВНЖ.

Вена — крупнейший рынок аренды страны. Здесь особенно востребованы квартиры площадью 35–70 м² возле метро, университетов и крупных офисных районов.

Средняя валовая доходность инвестиционной квартиры обычно находится примерно в диапазоне 3–4,5%.

В центральной Вене дорогая квартира может приносить только 2–3% валовых.

Во внешних районах столицы, а также в Граце и Линце можно найти объекты с валовой доходностью около 3,5–5%.

Средняя валовая доходность жилой недвижимости по Австрии в начале 2026 года оценивалась примерно в 3,8%.

Чистая доходность ниже после расходов на управление, ремонт, периоды без арендатора и налоги.

Австрийская недвижимость хорошо подходит под горизонт владения 10–20 лет.

Но считать рынок полностью защищённым от падения нельзя. После пика 2022 года цены корректировались, а в реальном выражении снижение было заметно сильнее номинального.

Поэтому покупать любой объект только потому, что он находится в Австрии, неправильно. Главными факторами остаются район, юридический статус, состояние здания и цена входа.

Вена, Грац, Инсбрук, Зальцбург и Линц имеют сильные университеты и стабильный студенческий спрос.

Для инвестора интересны небольшие квартиры с хорошей транспортной связью с университетскими кампусами.

Покупка жилья для ребёнка, который учится в Австрии несколько лет, может иметь экономический смысл, если семья планирует сохранить объект и после окончания обучения.

Австрийские курорты — отдельный инвестиционный класс.

Китцбюэль, Санкт-Антон, Ишгль, Заальбах, Целль-ам-Зее и другие сильные направления имеют ограниченное предложение земли и мощный туристический поток.

Но инвестору нужно различать обычную жилую квартиру, разрешённое второе жильё и туристические апартаменты с обязательной сдачей.

Это юридически разные продукты.

Граждане Украины относятся в Австрии к гражданам третьих стран. В общем случае приобретение недвижимости таким покупателем требует разрешения.

Конкретные правила определяет федеральная земля, в которой расположен объект. Поэтому одного универсального ответа для всей Австрии нет.

Вена также не является полностью свободным рынком для граждан стран вне ЕС. В зависимости от статуса покупателя и обстоятельств сделки может потребоваться разрешение компетентного органа.

При рассмотрении заявления обычно анализируется наличие социального, культурного или экономического интереса и отсутствие противоречия государственным интересам.

В отдельных землях режим может быть проще. Например, официальная федеральная информация отдельно указывает, что в Граце гражданам третьих стран разрешение на покупку может не требоваться.

В Тироле, Зальцбурге и других туристических землях к иностранному покупателю добавляются ограничения по использованию недвижимости как второго жилья.

Это означает, что даже если объект физически можно купить, собственник не всегда может использовать его исключительно как личную дачу или квартиру для отдыха.

Особенно строго регулируются районы с дефицитом постоянного жилья.

Важно: покупка через австрийскую компанию не является универсальным обходным путём. Австрийское юридическое лицо, находящееся под преимущественным контролем иностранцев, само может считаться иностранным покупателем.

Схема «зарегистрировать компанию и автоматически обойти земельное законодательство» некорректна.

Аналогично не следует оформлять недвижимость номинально на гражданина ЕС только для обхода ограничений. Структура собственности должна соответствовать фактическому владельцу и законодательству.

Это ориентиры. Цена конкретного объекта зависит от права использования, состояния, вида, энергетического класса, размера участка и возможности туристической аренды.

В Вене средний рынок значительно неоднороднее, чем кажется по общей цене около €6 000 за м².

Небольшая квартира во внешних районах может стоить примерно €180 000–280 000.

Качественная квартира с одной спальней — примерно €280 000–450 000.

Семейный объект площадью 70–100 м² в хорошем районе — от €450 000–800 000.

В центральных районах аналогичная квартира может стоить €700 000–1,5 млн и выше.

Особенно дороги первый, четвертый, седьмой, восьмой и девятый районы, а также престижные части Дёблинга и Хитцинга.

Внешние районы — Фаворитен, Зиммеринг, Флоридсдорф и Донауштадт — предлагают более низкий порог входа и нередко лучшую арендную доходность.

Зальцбург остается одним из самых дорогих городов страны.

Средняя стоимость квартиры составляет примерно €6 000 за м², а в историческом центре и престижных районах цены значительно выше.

Небольшая квартира может стоить от €250 000–350 000.

Объект с одной спальней — примерно €350 000–550 000.

Семейная квартира — от €500 000–900 000.

Частный дом в городе или престижном пригороде часто стоит от €900 000–1,5 млн.

Средняя стоимость квартиры находится примерно на уровне €6 500 за м².

Небольшие объекты могут начинаться от €250 000–350 000.

Качественная двухкомнатная квартира — от €350 000–550 000.

Семейная квартира — от €550 000–900 000.

В престижных районах и новых домах цена может превышать €10 000 за м².

Главный инвестиционный фактор — хронический недостаток предложения внутри ограниченной альпийской долины.

Грац — один из самых интересных вариантов для покупателя, которому нужна доходность выше венской.

Обычные квартиры стоят примерно €3 500–5 000 за м².

Небольшой объект можно найти приблизительно от €150 000–220 000.

Квартира с одной спальней — от €200 000–320 000.

Семейная квартира — примерно €300 000–500 000.

Новые проекты в Гайдорфе, Санкт-Леонхарде и других сильных районах стоят значительно дороже.

Линц сочетает промышленность, технологический сектор, университеты и более низкий бюджет по сравнению с Веной или Зальцбургом.

Средняя стоимость квартир в 2025 году составляла около €4 500 за м².

Небольшой объект может стоить €170 000–250 000.

Квартира с одной спальней — €220 000–350 000.

Семейный объект — €350 000–600 000.

Китцбюэль нельзя оценивать как обычный город.

Средняя цена квартиры в более широком районе существенно ниже стоимости уникального объекта непосредственно возле центра, трасс или подъёмников.

Хорошие апартаменты могут стоить €10 000–20 000 за м², а самые редкие объекты — €25 000–30 000 за м² и выше.

Небольшая современная квартира может стоить €700 000–1,2 млн.

Пентхаус или крупные апартаменты — €1,5–4 млн.

Современное шале — от €3–5 млн, а лучшие объекты значительно дороже.

В этом сегменте стоимость определяется скорее дефицитом и статусом, чем арендной доходностью.

Целль-ам-Зее интересен сочетанием озёрного и горнолыжного сезона.

Готовые туристические апартаменты могут стоить примерно €300 000–700 000.

Качественные крупные квартиры — €600 000–1 млн.

Объекты возле озера или подъёмника — от €8 000–12 000 за м² и выше.

Отдельные виллы и шале стоят от €1–2 млн.

Австрия — рынок консервативного инвестора. Базовая модель — не купить объект, быстро перепродать и заработать 20%, а получать умеренный денежный поток и удерживать качественный актив длительное время.

Наиболее предсказуемый формат.

Лучше всего работают квартиры площадью примерно 30–65 м² рядом с метро и рабочими центрами.

Ориентировочная валовая доходность составляет 3–4,5%.

В первом районе и других премиальных локациях она может быть ближе к 2–3%.

Во внешних районах при хорошей цене покупки иногда возможно около 4–5%.

Арендное законодательство необходимо анализировать для конкретного здания.

Австрийский закон об аренде применяется по-разному в зависимости от возраста дома, типа объекта и формы собственности.

В части старого фонда размер аренды регулируется значительно строже, чем в новых домах.

Поэтому нельзя рассчитывать инвестиционную квартиру только по ставкам новых объявлений.

Для текущей доходности эти города зачастую интереснее Вены.

В качественном объекте валовая доходность может составить около 3,5–5%.

Студенческий и корпоративный спрос поддерживает небольшие квартиры.

При этом перепродажа может занимать больше времени, чем в Вене.

Туристические апартаменты способны приносить 4–7% валовых при эффективном управлении.

Но необходимо учитывать обязательную сдачу через оператора, комиссию управления, уборку, ремонт, коммунальные платежи и ограничения личного использования.

Если оператор обещает «гарантированные 7%», нужно выяснить, считается доход от цены без НДС или от полной цены, включены ли эксплуатационные расходы и что происходит после завершения гарантийного периода.

В курортных регионах распространены объекты, юридически предназначенные для туристического использования.

Владелец может пользоваться ими только определённое количество недель, а остальное время объект сдаёт профессиональный оператор.

Плюс — понятная модель управления и потенциальный доступ к курортной недвижимости, где обычное второе жильё ограничено.

Минус — ограниченная свобода использования и зависимость от управляющей компании.

Перед покупкой нужно проверить назначение объекта в градостроительной документации, разрешённый формат эксплуатации и условия договора управления.

Стратегия «купить, отремонтировать и продать» возможна в Вене, Граце, Линце и других городах, но значительно сложнее, чем кажется.

Расходы на вход высокие.

Сам налог на приобретение составляет 3,5%. Дополнительно оплачиваются реестр, юрист, агент и ремонт.

При продаже прибыли применяется отдельный налог на доход от недвижимости.

Поэтому увеличение стоимости объекта на 10% ещё не означает 10% прибыли инвестора.

Офисы, небольшие магазины, медицинские помещения и логистика могут приносить около 4–6,5% валовых.

Но коммерческий рынок Австрии после повышения ставок оказался под большим давлением, чем жилой.

К концу 2025 года доля проблемных кредитов банков в сегменте коммерческой недвижимости выросла до 8,3%.

Для частного покупателя без опыта качественная жилая квартира обычно проще и безопаснее коммерческого объекта.

Туристический рынок Австрии рекордный, но правила сдачи постоянно ужесточаются.

Особенно это касается Вены.

С июля 2024 года обычную квартиру в Вене нельзя без специальных оснований сдавать туристам более 90 дней в календарном году.

Для превышения 90 дней необходимо получить специальное разрешение. В ряде случаев требуется также согласие других собственников дома.

Поэтому покупка обычной венской квартиры исключительно под Airbnb стала значительно рискованнее.

Перед сделкой необходимо проверить не только общие правила города, но и назначение конкретного объекта, правила дома и наличие разрешения.

В горнолыжных регионах ситуация обратная: некоторые объекты изначально проектируются именно для туристического использования и не разрешены как постоянное свободное второе жильё.

После восстановления 2025–2026 годов вероятен умеренный рост, а не возвращение к двузначной динамике периода дешёвых кредитов.

Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз.

Наиболее устойчиво могут выглядеть Вена, Зальцбург, Инсбрук и сильные курортные районы, где новое предложение физически ограничено.

Выше среднего потенциал также может быть у небольших энергоэффективных квартир в Граце, Линце и внешних районах Вены.

Слабее могут выглядеть большие квартиры с низкой регулируемой арендой, устаревшие дома с дорогой модернизацией и курортные объекты, купленные с чрезмерной премией за статус.

Австрия не относится к странам с дешёвыми транзакционными расходами.

Покупателю нужно закладывать существенно больше рекламной стоимости квартиры.

Стандартный налог составляет 3,5% стоимости объекта.

При квартире за €500 000 налог составит €17 500.

За внесение нового собственника в земельный реестр стандартно взимается 1,1% стоимости объекта.

Для недвижимости за €500 000 это ещё €5 500.

Если используется ипотека, регистрация залогового права обычно стоит дополнительно 1,2% суммы зарегистрированного залога.

Подготовку договора и регистрацию обычно ведёт адвокат или нотариус.

Ориентировочная стоимость составляет 1–3% цены объекта.

Для дорогой недвижимости часто согласуется индивидуальный фиксированный тариф.

Для объектов стоимостью выше €48 448 максимальная комиссия агента для одной стороны обычно составляет до 3% цены плюс 20% НДС.

То есть фактический максимум — 3,6%.

Условия необходимо проверять до подписания предложения о покупке.

В отличие от аренды, нельзя автоматически считать, что комиссию за продажу полностью оплачивает продавец.

Без агентской комиссии покупатель обычно должен заложить примерно 6–8% сверх стоимости объекта.

С агентом и дополнительными юридическими расходами реальный бюджет может приблизиться к 10–12%.

В старой версии статьи налог на аренду был ошибочно связан со ставкой 27,5%.

Это неверно.

Доход от аренды относится к обычному налогооблагаемому доходу физического лица и облагается по прогрессивной шкале.

В 2026 году применяются следующие предельные ставки:

При расчёте налогооблагаемой прибыли учитываются допустимые расходы, включая амортизацию здания, проценты по финансированию, ремонт, управление и другие затраты.

Для нерезидента правила имеют дополнительные особенности, поэтому налоговый расчёт нужно делать индивидуально.

При продаже недвижимости прибыль в общем случае облагается налогом на доход от недвижимости по ставке 30%.

Старое правило о том, что после десяти лет владения можно продать объект без налога, больше не действует.

Оно было отменено ещё в 2012 году.

Существуют исключения.

Наиболее важное — освобождение при продаже основного места проживания, если выполняются предусмотренные законом условия.

Также отдельные правила действуют для самостоятельно построенных зданий и старых объектов, приобретённых до изменения законодательства.

Для инвестиционной квартиры базовая финансовая модель должна учитывать потенциальный налог при продаже.

Собственник оплачивает эксплуатационные расходы дома, резерв на ремонт и коммунальные услуги.

Для обычной квартиры можно ориентироваться примерно на €200–500 в месяц в зависимости от площади и дома.

В зданиях с лифтом, консьержем, бассейном или сложной инженерией расходы выше.

В горнолыжных комплексах сервис и управление могут стоить несколько тысяч евро в год.

Дополнительно существует ежегодный земельный налог, но его база значительно ниже рыночной стоимости недвижимости, поэтому для обычной квартиры он обычно не является главным расходом собственника.

Процедура начинается не с выбора квартиры, а с проверки права конкретного покупателя приобрести недвижимость в конкретной федеральной земле.

Это принципиально отличает Австрию от Германии или Чехии.

Юрист определяет:

• гражданство
• вид на жительство
• место постоянного проживания
• цель покупки
• землю расположения недвижимости
• тип объекта
• назначение объекта.

После этого выясняется, требуется ли разрешение иностранному покупателю.

При подборе нужно одновременно оценивать коммерческие и юридические параметры.

Особенно важно установить, является ли объект:

• обычным жильём
• основным местом проживания
• разрешённым вторым жильём
• туристическими апартаментами
• объектом с обязательной арендой.

В курортных землях эти категории нельзя смешивать.

В Австрии распространено письменное предложение покупателя.

После принятия продавцом оно может стать юридически обязательным.

Поэтому нельзя подписывать такой документ как безобидную «резервацию».

До подписания желательно включить условия:

• получения иностранного разрешения
• одобрения ипотеки
• юридической проверки
• отсутствия неизвестных обременений.

Проверяется зарегистрированный собственник, ипотека, залоги, сервитуты и другие права третьих лиц.

Для квартиры дополнительно изучаются документы дома, распределение долей и обязательства сообщества собственников.

Нотариус или адвокат не отвечает за техническое состояние здания.

Для дорогостоящего объекта желательно привлечь независимого строительного специалиста.

Нужно проверить крышу, фасад, окна, отопление, влажность, электрику, энергетический сертификат и план капитального ремонта.

В старых венских домах будущая модернизация может стоить собственникам десятки тысяч евро.

Если оно требуется, заявление подаётся в компетентный орган соответствующей земли.

Рассматривается конкретная сделка и конкретный покупатель.

Срок может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Нельзя заранее гарантировать положительное решение.

Поэтому договор должен содержать условие, защищающее покупателя в случае отказа.

Основной договор обычно готовит австрийский адвокат или нотариус.

Подписи сторон должны быть официально удостоверены для регистрации собственности.

В договоре фиксируются цена, объект, порядок оплаты, передача, снятие старых ипотек и условия регистрации.

Безопасная схема предполагает перевод денег на специальный доверительный счёт адвоката или нотариуса.

Средства перечисляются продавцу после выполнения условий сделки.

Покупатель не должен переводить всю сумму напрямую продавцу до юридического оформления перехода права.

Австрийский банк, нотариус или адвокат проводят обязательную проверку происхождения средств.

Покупателю могут потребоваться:

• банковские выписки
• налоговые декларации
• документы о зарплате
• договор продажи бизнеса или недвижимости
• документы о наследстве
• подтверждение накоплений.

Для украинского покупателя возможность международного перевода нужно проверить до подписания безусловного договора.

Оплата через третьих лиц или конвертация цифровых активов не отменяет требований финансового мониторинга. Вся цепочка происхождения средств должна быть документально объяснима.

После выполнения условий, уплаты налогов и получения необходимых разрешений документы подаются в земельный реестр.

После регистрации покупатель становится официальным собственником.

Для простой сделки процесс может занять несколько недель.

Если требуется иностранное разрешение, финансирование или дополнительные согласования, процедура занимает несколько месяцев.

Австрийские банки кредитуют иностранных покупателей, но нерезиденту получить ипотеку значительно сложнее.

Банк оценивает:

• источник дохода
• валюту дохода
• страну проживания
• ВНЖ
• объём собственных средств
• объект
• возраст покупателя
• кредитную историю.

Нерезиденту разумно рассчитывать на первоначальный взнос 30–50% и самостоятельную оплату всех транзакционных расходов.

Для резидента с постоянным доходом в Австрии условия могут быть существенно лучше.

Стоимость финансирования в 2026 году снизилась относительно пиковых значений 2023–2024 годов, но эпоха ипотек под 1–2% не вернулась.

Ключевая ставка ЕЦБ в июне 2026 года составляла 2,4% по основным операциям рефинансирования, поэтому ипотека остаётся ощутимым расходом.

Вена — главный рынок для международного покупателя.

Здесь самая высокая ликвидность, большой рынок долгосрочной аренды, международные работодатели, университеты и развитый транспорт.

Для инвестиций особенно интересны второй, третий, десятый, пятнадцатый, двадцатый, двадцать первый и двадцать второй районы.

Первый, четвертый, седьмой, восьмой, девятый и девятнадцатый районы больше подходят под сохранение капитала и премиальное проживание.

Ориентировочная валовая доходность: 2,5–4,5%.

Ликвидность: высокая.

Доступность для покупателя вне ЕС: требуется индивидуальная юридическая проверка.

Грац интересен более низким бюджетом и университетским спросом.

В городе работают технологические, автомобильные и исследовательские компании, а большой студенческий сектор поддерживает аренду.

Качественные квартиры стоят заметно меньше венских.

Ориентировочная валовая доходность: 3,5–5%.

Ликвидность: средняя или высокая для небольших городских квартир.

Важное преимущество: федеральная информация прямо приводит Грац как пример территории, где гражданину третьей страны разрешение может не требоваться. Однако конкретную сделку всё равно необходимо проверить юридически.

Линц подходит покупателям, которые ищут сочетание промышленной экономики, университетов и умеренной стоимости.

Цена квадратного метра ниже, чем в Вене, Зальцбурге и Инсбруке.

Арендный спрос поддерживают крупные работодатели.

Ориентировочная доходность: 3,5–4,5%.

Зальцбург — дорогой и дефицитный рынок.

Главные драйверы — туристический поток, ограниченная территория, высокий уровень доходов и близость к Альпам.

Для инвестора это прежде всего актив сохранения стоимости.

Доходность: около 2,5–4%.

Покупателю из страны вне ЕС необходимо особенно внимательно проверять разрешение и назначение объекта.

Инсбрук сочетает университетский город и альпийский туристический рынок.

Физическое ограничение земельных участков создаёт хронический дефицит жилья.

Цены одни из самых высоких в Австрии.

Доходность обычной городской квартиры — около 2,5–4%.

Главный риск для иностранца — строгие земельные правила Тироля и ограничения второго жилья.

Китцбюэль — премиальный международный актив.

Это рынок для покупателя, который ставит сохранение капитала и собственное использование выше текущей доходности.

Цена хорошего шале может исчисляться несколькими миллионами евро.

Арендная доходность часто ниже 3–4% относительно стоимости объекта.

Для иностранца юридический допуск к покупке является одним из главных вопросов.

Регион интересен круглогодичным туризмом.

Зимой работают горнолыжные курорты, летом — озеро, горные маршруты и активный отдых.

Инвестиционные туристические апартаменты могут приносить около 4–6% валовых.

Необходимо проверять обязательный договор управления и ограничение личного использования.

Это один из сильнейших лыжных регионов страны.

Стоимость качественных апартаментов высока, а часть предложения предназначена исключительно для туристической эксплуатации.

Валовая доходность может составлять 4–6%.

Рынок ограниченный, поэтому хорошие объекты сохраняют спрос, но быстро продать переоценённую квартиру может быть сложно.

Каринтия заметно доступнее Зальцбурга и Тироля.

Клагенфурт имеет постоянный городской спрос, а Вёртерзе — премиальный летний сегмент.

Средняя стоимость квартиры по Каринтии в 2025 году составляла примерно €4 300 за м².

Квартиры в Клагенфурте могут стоить от €180 000–300 000.

Хорошая недвижимость возле озера — €400 000–1 млн и выше.

Доходность: около 3–4,5%.

Главный риск для украинского покупателя — не цена, а юридическая возможность приобрести и использовать объект так, как он планирует.

Особенно это касается Тироля, земли Зальцбург и курортных муниципалитетов.

Второй риск — перепутать туристические апартаменты с обычным вторым жильём.

Если объект имеет обязательное туристическое использование, собственник не может просто прекратить сдачу и использовать его круглый год как личную квартиру.

Третий риск — низкая доходность.

Квартира в Вене стоимостью €600 000 при аренде €1 500 в месяц приносит только 3% валовых до расходов и налогов.

Четвёртый риск — старый жилой фонд.

Ремонт крыши, фасада, отопления и повышение энергетического класса здания может потребовать крупных дополнительных взносов.

Пятый риск — регулируемая аренда.

Ставка действующего арендатора может быть существенно ниже рыночных объявлений, а быстро повысить её невозможно.

Шестой риск — налог при продаже.

Налог в 30% на облагаемую прибыль означает, что Австрия плохо подходит для частых спекулятивных перепродаж.

Седьмой риск — курортная премия.

Объект стоимостью €1,5 млн может давать такой же годовой денежный поток, как квартира за €700 000 в менее престижной локации.

Поэтому статус курорта не равен высокой инвестиционной доходности.

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Австрию для переезда, долгосрочной аренды, курортного использования и сохранения капитала.

Первый этап — проверка не объекта, а юридического статуса покупателя. До начала активного поиска определяется, может ли клиент приобрести недвижимость в выбранной федеральной земле и потребуется ли специальное разрешение.

После этого сравниваются регионы, стоимость квадратного метра, реальная аренда, эксплуатационные расходы и ликвидность.

Для городской недвижимости анализируются земельный реестр, действующие арендаторы, состояние дома, резерв на ремонт и возможность законного повышения арендной платы.

Для курортной недвижимости отдельно проверяются назначение объекта, возможность второго проживания, обязательная туристическая аренда и договор с управляющей компанией.

Перед внесением денег проводится юридическая проверка собственника, ипотек, сервитутов и других зарегистрированных ограничений.

При необходимости организуется технический аудит квартиры, дома или шале.

Для международной оплаты заранее готовятся документы о происхождении средств и проверяется банковский маршрут, чтобы сделка не остановилась уже после подписания договора.

При покупке с ипотекой анализируются требования банков, размер первоначального взноса и реальная стоимость финансирования.

После сделки можно организовать приёмку, меблировку, эксплуатацию и управление арендой.

Перед бронированием необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, условия возврата денег и ответственность сторон. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/austria/