Страхование предмета ипотеки: как оптимизировать расходы

Заключение собственником имущества договора страхования имеет своей целью обеспечить компенсацию ущерба данного имущества в случае его уничтожения или повреждения в результате событий, определенных договором страхования. Именно ожидаемая компенсация затрат на восстановления объекта имущества есть для владельца смыслом сотрудничества со страховой компанией при добровольном страховании, а если речь идет об ипотеке – то такое сотрудничество есть неизбежным.

Как известно, страхование предмета ипотеки есть обязательным. Такая норма избавляет собственника недвижимости от необходимости принятия решения о страховании предмета ипотеки, однако ничто не избавляет его от необходимости выбора условий договора страхования. А заключать договор нужно «с умом», не переплачивая лишние деньги. Поэтому предлагаем разобраться, как влияет на величину страхового платежа страховая сумма и тариф. Страховая сумма зависит от стоимости имущества, перечня страховых рисков, наличия франшизы и ее размера. На величину тарифа влияние оказывают наличие и размер франшизы, порядок оплаты платежа.

Исходя из факторов влияния рассмотрим основные вопросы, которые должен обдумать и дать себе ответы страхователь, прежде, чем подписывать договор, подготовленный страховой компанией:

1. Какой должна быть страховая стоимость?

2. Какие риски следует страховать и чем мы действительно рискуем?

3. Кто получает возмещение в случае наступления страхового случая, кто будет выгодоприобретателем?

Вопрос первый – «страховая стоимость»

Традиционно, согласно ст. 5 ЗУ «Об ипотеке», стоимость предмета ипотеки определяется по согласованию сторон между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки профессиональным оценщиком. На практике получил распространение именно второй вариант, особенно если речь идет о банковском кредитовании. При этом оценщиком определяется действительная стоимость предмета ипотеки. Что следует понимать под действительной стоимостью?

Регулированию вопроса посвящено постановление КМУ N 358 от 06.04.2011 г., которым утвержден «Порядок и правила обязательного страхования ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи» (далее – Правила). В вопросе определения стоимости предмета страхования Правила дают ссылку на Национальные стандартах оценки» (далее – НСО). Исходя из определения, данного в НСО, действительная стоимость имущества для целей страхования – это стоимость восстановления (стоимость замещения) или рыночная стоимость имущества, определенная согласно условиям договора страхования (Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», п. 3).

Рассмотрим по порядку. Согласно НСО:

Стоимость восстановления – определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки;

Стоимость замещения – определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть равноценной ему заменой;

Рыночная стоимость – стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки имущество в сделке между покупателем и продавцом, после проведения адекватного маркетинга, в сделке, предполагающей, что каждая сторона действовала компетентно, благоразумно и без принуждения.

При этом п. 22 Правил позволяет по согласованию сторон страховать имущество по его восстановительной стоимости. Этим, как правило, пользуются при страховании промышленной недвижимости, и никогда не используют при страховании жилья. А зря. Тем более, что для целей страхования следовало бы нормативно закрепить понятие стоимости восстановления (замещения), указав, что речь идет только об улучшениях земельного участка. Т.е. стоило бы определять стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельной составляющей, которая не подвержена риску уничтожения/повреждения. Это вполне соответствует международной практике и идеологии страхования: сумма возмещения не может быть больше, чем величина ущерба. Ущерб же может быть нанесен только строению, но никак не земельному участку.

При этом Правила на нормативном уровне закрепляют расчет страхового платежа от полной стоимости объекта недвижимости – «страховая сумма по договору обязательного страхования ипотеки определяется в размере полной стоимости имущества, являющего предметом ипотеки, но не меньше стоимости (указанной в договоре ипотеки» (п. 19 Правил). Возникает вопрос – почему не меньше стоимости предмета ипотеки, а не величины кредита? Ведь полная стоимость определяется исходя (исходя – но не равна ей!) из стоимости действительной (п. 20 Правил), то, снова-таки, приходим к тому, что оценщиком может быть определена как рыночная, так и нерыночные виды стоимости – восстановления/замещения. Помним, что полная стоимость определяется только исходя из действительной – т.е. не равна ей, действительная используется как база.

Правила уточняют, какие элементы затрат включаются в понятие стоимости восстановления:

— материалы, оборудование и оснащение, необходимые для восстановления застрахованного имущества;

— оплата работ, услуг по восстановлению застрахованного имущества, включая зарплату;

— доставка материалов к месту ремонта и другие затраты, необходимые для восстановления застрахованного имущества до состояния, в котором оно находилось на момент наступления страхового случая.

Как видим, стоимости приобретения подобного земельного участка здесь нет. Т.е., определение восстановительной стоимости, данное в НСО, для целей страхования нуждается в корректировке.

Тем более, что расчет делается не от суммы кредита, а от рыночной стоимости недвижимости, включая стоимость земельного участка и доли собственника. При этом выгодоприобретателем, как правило, всей суммы есть банк. Например, при рыночной стоимости квартиры 100 тыс. долларов США, первоначальном взносе 30 тыс.долларов США и стоимости местоположения 40 тыс.грн. (для нового жилья в престижном районе), вместо логически обоснованной суммы ежегодного страхового платежа (по умолчанию в договор вписывается тариф 0,3%, но бывает и меньше – надо договариваться!):

($100 тыс. – $30 тыс. -$40 тыс.)*0,3% = $90 в год в действительности приобретателем недвижимости в кредит платится:

$100 тыс.*0,3% = $300.

Но рискует ипотекодержатель только суммой $30 тыс., ибо еще 30 ему не принадлежат, а с частью имущества, стоимостью $40 тыс. – ничего не произойдет. При этом, максимальный ущерб, который может быть нанесен предмету ипотеки, даже если его сравняют с землей – $60 тыс. И именно эта сумма есть рискованной и, за вычетом доли ипотекодателя, должна быть застрахована в пользу ипотекодержателя.

Кроме того, п. 19 фактически фиксирует завышенный страховой платеж, ибо рассчитывается он от стоимости недвижимости в период максимальных цен на рынке недвижимости, а большинство действующих договоров ипотеки заключалось именно тогда. За последние три года стоимость предмета ипотеки значительно уменьшилась, доля ипотекодержателя уменьшилась, а страховой платеж остался прежним. Вопрос: в чью пользу писался сей документ?

Договор страхования заключается на весь период действия ипотечного договора, почему бы не внести в него норму о возможном пересмотре страховой стоимости на мере изменения рыночной ситуации? Тем более, что существует практика переоценки залога.

Итак, логика подсказывает, что главным и практически всегда единственным объектом страхования дома есть конструктивные элементы, а квартиры – отделка. Причем именно конструктивные элементы, а не дом. Ибо понятие дома как жилья подразумевает выполнение определенной функции, которую данный объект выполняет с учетом своего места расположения, которое не подвержено рискам. Поэтому восстановительная стоимость конструктивных элементов есть наиболее адекватным ориентиром страховой суммы.

Следовательно, п. 19 Правил нуждается в пересмотре как ущемляющий права ипотекодателя.

Вопрос второй – какие риски нам угрожают?

Рассмотрим, к примеру, «типовой договор» страхования имущества. Он включает в себя страхование от рисков:

— пожар, задымление как следствие пожара, повреждение водой из автоматических систем пожаротушения, попадание молнии;

— взрыв, поджег;

— падение пилотируемых летательных аппаратов, их обломков или груза;

— буря, вихрь, ураган, смерч, сильный ветер, шквал, шторм, тайфун;

— град;

— сильный снегопад, обмерзание льдом, схождение снежных лавин, сель;

— паводок, сильный ливень, затопление грунтовыми водами;

— оседание грунта, горный обвал, падение деревьев, камнепад;

— землетрясение;

— сильный туман, сильный мороз, сильный ветер, сильная жара, песчаная буря;

— залитие водой из водопроводных, канализационных и отопительных систем и соседних помещений;

— ложный выброс воды из автоматических систем пожаротушения;

— кража со взломом и ограбление, акты вандализма, их сопровождающие;

— злоумышленные действия третьих лиц;

— наезд движущейся техники.

Если сравнить с Правилами – этот перечень в точности повторяет риски, перечисленные в п. 12 документа как допустимые для целей страхования. Но! Это риски, которые можно страховать, но не обязательно все они одновременно присущи каждому конкретному объекту страхования. Рискну предположить, что, практически, не существует места на Земле, где зданию одновременно угрожают затопление, горный обвал, схождение селевых потоков, снежных лавин, но при этом и шторм, смерч, тайфун, ураган… Разве только, оно построено в аду.

Однако зачастую «стандартные типовые договора» с легкостью перечисляют все возможные риски, упоминаемые в учебниках по страхованию недвижимости. Хотя там, помимо такого перечня, даются четкие рекомендации по его использованию. Что характерно, подобный диктат наблюдается только в случаях обязательного страхования.

Но почему бы, к примеру, не подумать о том, что недвижимость, расположенная в Киеве, вряд ли несет на себе риск повреждения горным селевым потоком, лавиной, лавой и т.д. А строению 1 группы капитальности на Украине не страшны риски оледенения и сильные ветры. И насколько вероятен риск повреждения недвижимости в Украине от сильного мороза или жары? Также следует решить, есть ли необходимость учитывать риск от падения летательных объектов, если вблизи нет мест, предназначенных для их эксплуатации. Если вы не видите в этом угрозы, то зачем от нее страховать?

Всерьез можно говорить только о риске пожара и задымления при пожаре. Если недвижимость приобреталась с качественной отделкой и приобретатель ее сохранил – то возможно также о залитии водой из водопроводных, канализационных и отопительных систем и соседних помещений; ложный выброс воды из автоматических систем пожаротушения; кража со взломом и ограбление, акты вандализма, их сопровождающие; злоумышленные действия третьих лиц. При этом надо принять к сведению техническое состояние имущества, обратить внимание на риски от неисправности коммуникационных систем, использующихся как собственником объекта страхования, так и его окружением (соседние квартиры, помещения, здания и т.д.) – поломка каких из них наиболее вероятно может причинить ущерб предмету страхования.

Оценивая вероятность возникновения противоправных действий третьих лиц, следует учитывать степень надежности замков или существующих систем охраны. Вместе с тем, при заключении договора страхования страхователю следует учитывать, что если в договоре риск указывается в отношении только строго определенных противоправных действий (например, кражи и грабежа), то ущерб, возникший вследствие возможных иных действий третьих лиц, в этом случае страховой компанией не возмещается.

Вопрос количества рисков немаловажен, ибо страхование каждого риска стоит денег, которые можно сэкономить, застраховав имущество лишь от актуальных рисков.

Базовым же риском, является страхование от пожара, ведь огонь наносит значительно более существенный ущерб, нежели вода.

Вопрос третий – кто будет выгодоприобретателем?

Об выгодоприобретателях скажем отдельно. На практике – выгоприобретателем оказывается только ипотекодержатель. Но Правила четко указывают, что им может быть как ипотекодержатель, так и ипотекодатель, а также другие лица, подтвердившие свои права на предмет ипотеки. Учитывая, что есть типичным приобретение объекта недвижимости при помощи смешанного финансирования – за счет собственных средств покупателя (т.н. первоначальный взнос) и заемных (кредит банка или иной кредитной организации).

В нашем примере, максимальный ущерб, который может быть нанесен предмету ипотеки, составляет $60 тыс. Причем, она включает в себя как долю ипотекодержателя, так и ипотекодателя. Доля ипотекодержателя есть обязательной к страхованию и в его пользу, доля ипотекодателя, по его усмотрению, также может быть застрахована, но выгоприобретателем при этом должен быть только сам приобретатель недвижимости, ибо на эту долю он уже ее собственник. К тому же, не будем забывать, что весь груз страховых платежей, по нашей «устоявшейся практике», несет на себе ипотекодатель. По этой же практике, он ни в малейшей степени не является выгодоприобретателем. Может, стоит задуматься об изменении практики?

А как это у них?

Практика многих европейских страховщиков осуществляется с использованием стандартных правил страхования, или правил, которые являются довольно точным отражением общепризнанных версий, так, например, правила WEH 1992 или «Все риски».

В Великобритании при страховании имущества широко используют именно правила WEH 1992.

В Швейцарии распространено страхование от пожаров, кражи со взломом, ограбления, затопления, повреждения остекления. За последние годы значительно возросло количество страхований от повреждений водой.

В США базовый полис страхования жилья имеет 11 типов рисков: пожар, удар молнии, повреждение от бури или града, взрыва, вследствие бунтов или народных волнений, падения самолета, наезда транспортного средства, ущерба от дыма, вандализма или злонамеренных действий, воровства, на случай повреждения конструктивных материалов строения, стекол, извержения вулкана. При необходимости перечень рисков увеличивается при помощи добавления еще нескольких видов полисов, а также специальных полисов, предназначенных для квартиросъемщиков и для домов, представляющих историческую или архитектурную ценность.

В Канаде широко применяются три типа страхования жилья: только от огня, от огня и других опасностей, от всех рисков.

В России в настоящее время в стандартный набор страхования жилья включают пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных аппаратов, наезд транспортных средств. Как правило, иностранцы в России предпочитают страховать свои имущественные интересы по всем рискам, включая в перечень почти все предметы – технику, одежду и экспонаты декоративного искусства, в том числе дорогие сувениры.

В Украине не существует общепринятых стандартов, и каждая страховая компания использует свои собственные, довольно уникальные правила страхования имущества.

Выводы.

1. Восстановительная стоимость конструктивных элементов с учетом их износа на дату заключения договора страхования есть наиболее адекватным ориентиром страховой стоимости предмета ипотеки.

2. Страхуйте объект недвижимости только от актуальных рисков, базовым среди которых есть страхование от пожара.

3. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая может быть как ипотекодержатель, так и ипотекодатель, а также другие лица, подтвердившие свои права на предмет ипотеки.

И, главное. Прежде чем подписывать договор, крайне важно ознакомиться с правилами страхования и условиями, которые вам предлагают, заранее. Если необходимо, привлеките к обсуждению профессионалов. Помните, что порой условия, предложенные страховой компанией, устраивают, прежде всего, саму страховую компанию, но вовсе не обязательно, что это наилучший вариант для страхователя. И, уж конечно, не единственно возможный, несмотря на заверения агента, что «договор типовой и обсуждению не подлежит». Договор не может не подлежать обсуждению по определению, поскольку есть продуктом переговоров. Заключайте любой договор в соответствии с классической формулой монтера Мечникова – «согласие есть продукт при полном непротивлении сторон». Понятия «типовое согласие» в этой безукоризненной формуле нет.