Обитаемая промзона

Журналист Анна Левченко отыскивала в Киеве старые промышленные здания, переоборудованные в жилые или творческиепомещения. ARPA принимала участие в поиске. Что из этого вышло – описано в статье журнала «Статус», которая перепечатана ниже.  

Вдохнет ли новую жизнь в промышленные объекты переоборудование их в лофты?  

П ромзоны в черте Киева уже не первый год ожидают своей участи. Нерациональное использование земли в Куреневской промзоне (ее приблизительная площадь 3,7 кв. км), заброшенные цеха завода «АТЕК» (территория предприятия порядка 0,45 кв. км) в районе Святошин, остовы прогнивших кораблей и груды металла на Рыбальском полуострове, а также кладбище башенных кранов, склады и заводы (правда, действующие) на более 3,5 кв. км Телички и другие промышленные территории столицы могли бы приносить городу гораздо больше пользы. Вывод промзон из центра планируется из года в год. «Из всех предприятий только фабрику «Юность» перенесли на другое место — на Левом берегу построено новое производство и туда переведен весь коллектив», — говорит вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный. Тем временем пустующие промышленные территории могли бы стать выгодными коммерческими зонами, если помещения цехов переоборудовать в лофты.

Признаки современного чердака

Классический лофт (от англ. loft — чердак) — это жилое помещение либо художественная мастерская, расположенные в здании, которое раньше использовалось в индустриальных целях. При этом такие типы объектов должны соответствовать ряду критериев. В первую очередь располагаться в центре города. В частности в Киеве это территории вблизи площади Победы, на Подоле, в районе Московской площади, на Лукьяновке. Кроме того, промышленные объекты должны представлять хоть какую-то историческую ценность, как, например, завод «Арсенал». «Старые промышленные объекты в центре Киева весьма привлекательны для инвесторов, но это касается только земли, а не зданий. Создание лофта иног­да является единственным способом спасения исторических промышленных объектов», — подчеркивает архитектор проектного института «Киевгипробыт» Елена Локтионова.

Впрочем, Игорь Петров, главный архитектор проектов «Творческой архитектурной мастерской ДОЦЕНКО», считает, что наличие «исторического портфолио» у фабричного здания — не более чем бесполезная опция, увеличивающая стоимость объекта. «Основное преимущество лофтов — свободная планировка зданий, предоставляющая неограниченные возможности при проектировании и реконструкции», — заявляет г-н Петров. И, наконец, лофты отличаются характерной для промышленных зданий высотой потолка — от 5 метров, ограниченным количеством несущих конструкций, а также особым внутренним дизайном, предполагающим оголение кладки, деревянный пол, выставленные напоказ конструкции, системы вентиляции и прочую промышленную атрибутику.

Лофт по-украински

В Киеве объекты типа «лофт» можно пересчитать по пальцам. В частности, это здание культурного центра «Арсенал», в котором размещается одна из художественных галерей столицы. С некоторой долей условности лофтом называют торговый комплекс «Променада Центр». Офисный лофт планирует создать девелоперская компания Aurora Development на ул. Глыбочицкой. Как сообщили в компании, строительные работы завершены и на начало апреля около 40% площадей было сдано в аренду. Помимо этого разрабатывались, но пока не были реализованы проекты офисных центров в формате «лофт» на площадях заводов «Киевмедпрепарат» по ул. Саксаганского и завода киноаппаратуры на улице Фрунзе. Что касается жилых лофтов, то и таких в Киеве немного. Специалисты компании ARPA Real Estate по запросу «лофт» в своей базе нашли только два объекта — квартиру площадью 70 кв. м в двух минутах ходьбы от Республиканского стадиона стоимостью $250 тыс. и предлагаемые в аренду апартаменты на Подоле по ул. Андреевской ($4 тыс./мес.). Некоторые помещения ЖК «Чайка» в с. Чайка Киевской области будут в формате лофтов. Жилые лофты — это в основном переоборудованные чердачные помещения и верхние этажи старых зданий в историческом центре города. Примером могут служить пентхаузы домов на ул. Льва Толстого в столице. Однако истинными лофтами их можно считать с большой натяжкой. «В Украине нет лофтов в их классическом понимании, как промышленных объектов, переоборудованных под жилье, — утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании «ТММ». — Для классического лофта в Киеве не так много территорий: Подол, Куреневка, возможно, район завода «Арсенал». Практически все существующие там промышленные объекты уже адаптированы под коммерческую недвижимость». «В Украине лофты используют в основном под галереи искусств (например «Цех»), бары или ночные клубы, — дополняет Татьяна Копылец, директор департамента реализации ИДК «Каскад». — Некоторые девелоперы переделывают индустриальные махины в офисные центры, что вполне оправданно и удобно». Формат «лофт» идеально подходит для реализации проектов коммерческой недвижимости и совершенно не годится для жилых объектов.

В свою очередь Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика», отмечает, что в Киеве практически не осталось свободных промышленных объектов с «историей», которые целесообразно было бы переформатировать под жилье или офисы: «Жилые помещения в формате «лофт» считаются элитной недвижимостью, для покупателей которой важно месторасположение здания. Желательно, чтобы оно было в исторической части города. К таким объектам относятся завод «Арсенал» и многочисленные заводы на Подоле, но большинство помещений в них сегодня уже используется».

Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, отмечает, что сегодня нет адекватного рыночным условиям предложения жилых лофтов — имеющиеся в базах агентств квартиры слишком дорогие. «Для покупателей жилой недвижимости в Украине такой формат жилья в новинку, поэтому они будут требовать большой дисконт», — утверждает г-н Артюхов.

Большие возможности — большие сложности

Основной недостаток лофтов в украинских реалиях — слишком высокая стоимость перевода промышленных объектов в статус офисных либо жилых, особенно если приобретать территорию фабрики целиком. Тем более что габариты лофтов мало подходят для жилых объектов. «Ширина здания более 20 м не позволяет реализовать в нем проекты жилых помещений, потому что это не соответствует отечественным нормативам инсоляции жилья», — уточняет г-н Петров. К тому же зимой обогреть большие помещения сложно и затратно. Среди недостатков эксперты называют и высокую для жилых объектов стоимость. «Учитывая, что площадь лофтов составляет от 500 до 1000 кв. м, сумма сделки купли/продажи такого объекта под жилье будет где-то на уровне стоимости квартиры в клубном доме высокого класса», — отмечает Алексей Говорун.

Вместе с тем формат лофтов может обеспечить владельцу объекта стабильные финансовые поступления. «Если промышленный объект «зажат» жилыми домами, что, например, можно часто встретить на Подоле, то лофты могут быть хорошим решением для собственника этого объекта. В этом случае потребуются относительно небольшие инвестиции для приведения здания в жилое состояние, чтобы оно начало быстро приносить доход с аренды. Для некоторых собственников это может быть одним из самых выгодных решений», — заверяет Михаил Артюхов.

Другое дело — переоборудование промышленных строений в объекты коммерческой недвижимости. В этом случае просторные помещения, большие инженерные возможности, как правило, удобные подъездные пути и достаточный размер внутренних территорий для организации паркинга благоприятствуют организации современного офисного или торгового центра.

Юридические тонкости

Предпринимателям, подумывающим реализовать проект классического жилого лофта, следует знать, что в украинском законодательстве не регламентирована процедура перевода здания из нежилого фонда в жилой. Согласно письму от 20.05.2009 г. № 8/7-5187 Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины, чтобы перевести здание из нежилого фонда в жилой, необходимо его реконструировать так, чтобы оно соответствовало ГСН В.2.2–15–2005 «Здания и сооружения. Жилые дома». При этом, по утверждению юриста ЮК «ЮСТИКОН» Маргариты Стасевич, существует негласная практика перевода помещений из нежилого фонда в жилой. «Необходимо признать помещение/здание пригодным для проживания и оформить его как жилой фонд. Далее следует исходить из общего порядка оформления разрешительной документации на проведение работ по реконструкции», — говорит г-жа Стасевич.

Кроме того, промышленные комплексы, заброшенные фабрики и другие производственные здания часто являются коммунальной или государственной собственностью, а приобрести объекты такой формы собственности можно только путем приватизации. При этом приватизация осуществляется либо путем продажи на аукционе, либо посредством выкупа. Инвестору необходимо будет урегулировать земельный вопрос, поскольку под зданиями нежилого фонда целевое назначение земли будет соответствовать профилю первичного объекта. По словам Маргариты Стасевич, решение всех вопросов при сопровождении опытных специалистов занимает в среднем около двух лет. «Для сравнения, получение разрешения на демонтаж здания нежилого фонда, смены целевого назначения земли под жилое строительство и получение разрешения на строительство займет от 9 до 12 месяцев, — отмечает юрист. — Поэтому девелоперы отдают предпочтение сносу старых промышленных зданий и строительству на их месте новых».

Автор: Анна Левченко

Опубликовано ARPA Real Estate