Справедливая цена на недвижимость

https://minfin.com.ua/blogs/anton1975/198647/

Все очень похоже на сценарий 3-4 летней давности https://minfin.com.ua/blogs/anton1975/132142/ (паттерн каскад)

Можно посчитать справедливую цену через аренду.

Допустим, объект сдается за 15000 гривен. Сколько он должен стоить?

Поскольку это инвестиция не на один месяц сразу нужно заложить хотя бы 50. Курс 40 слишком позитивный сценарий, но запросто возможен вариант и на 70, поэтому берем что-то среднее.

Получается доход 3600$ в год грубо. Какая должны быть доходность? То что сейчас рельно предлагают около 6% это вообще не инетесно. Во первых, безрисковые инстументы типа американских облигаций дают сегодня более 5%, можно поискать облиги с более высокой доходностью. Недвижимость в любом случае это головняк. Даже Польские банки ( не Украинские) предлогают депозиты более 7% сегодня. Учитывая амортизацию, риски с арендаторами, налоги и прочее доход от недвижимости в Укриане должен превышать 8%, ближе к 10%. Но, это без учета военных рисков. Такой доход должен быть в спокойной ситуации с понятными перспективами, но когда летают дроны и ракеты, а военкомы похищают людей с улиц, границы закрыты и так далее, должна быть премия за риск. Тут уже субьективные факторы играют роль, но не менее 1.5 раза в доходности учитывая риски закладывать нужно. Т.е. 15% годовых в долларах это минимум, о котором стоит начинать думать.

Соотвественно, при доходности 3600$ в год обьект должен стоить 24000$. В реальности такие объекты пытаются продать в двое — трое дороже. Пускай пытаются. С точки зрения инвестора это абсолютно бессысленое вложение, на уровне инфляции доллара. В мире огромное количество инвест инструментов, это кого-то заклинило на недвижимости, просто человек живет прошлым и еще не осознал реалии.

Все это, конечно, не касается покупок для жизни. А цены придут к справедливому уровню, вопрос, когда и как.