Купить квадратные метры или долю фонда: какая недвижимость приносит реальный доход

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

По его словам, в Украине до сих пор сохраняется классическая парадигма, что лучшая инвестиция в недвижимость — это «однушка у метро». В то же время, рынок уже движется к другой логике: инвестору не обязательно покупать целый объект, чтобы иметь доступ к доходной недвижимости.

«С недвижимостью, по моему мнению, происходит сейчас тоже самое. У нас все еще есть такая классическая парадигма, что лучшая инвестиция в недвижимость — это однушка возле метро», — отметил Бойчук.

От физического владения к сервисной модели

Бойчук сравнил изменение логики инвестирования в недвижимость с переходом от физического владения спутниковой антенной к подписке на стриминговые сервисы.

По его словам, раньше для просмотра многих телеканалов люди покупали спутниковые антенны и фактически владели физическим объектом. В настоящее время они оформляют подписку на Netflix или другие сервисы и получают доступ к контенту без необходимости владеть инфраструктурой.

Схожий процесс, по мнению Бойчука, происходит и с недвижимостью: инвестор постепенно переходит от желания иметь собственные квадратные метры к необходимости получить доступ к качественному активу, которым профессионально управляют.

Не обязательно покупать целый объект

Бойчук отметил, что Украина находится на этапе перехода к модели, при которой инвестору не нужно покупать квартиру или коммерческое помещение.

«Сейчас мы по пути к следующему шагу — к тому, что не нужно покупать уже целый объект. Можно покупать определенные части этой недвижимости, и полностью не только сдачей в аренду, а уже и текущими ремонтами занимается профессиональная управляющая компания», — сказал он.

По его словам, модель REIT-фондов в США работает с 1960 года, а ныне 170 млн американцев прямо или косвенно владеют акциями таких фондов.

Фонды делают недвижимость доступнее

Одним из ключевых преимуществ фондовой модели Бойчук назвал доступность. По его словам, сама идея REIT-фондов заключалась в том, чтобы сделать инвестиции в недвижимость доступными широкому кругу людей.

«Основная идея, ключевая идея этой модели была сделать недвижимость доступной каждому американцу. На самом деле, фондовая модель, REIT-фонды решают ключевую, первую идею этой модели — это доступность для каждого украинца», — пояснил Бойчук.

Он привел пример, что от 1000 грн инвестор может стать совладельцем торгового центра возле метро и начать инвестировать, не накапливая значительный капитал для покупки целого объекта.

Что получает инвестор через фонд

Среди преимуществ фондовой модели Бойчук назвал диверсификацию, доступ к сложным активам, профессиональное управление и минимальную операционную вовлеченность инвестора.

По его словам, независимо от суммы инвестор может разложить средства между разными инвестиционными проектами и таким образом распределить риски.

«Доступ к сложным активам, доступ к профессиональному управлению, экономия, отсутствие полной вовлеченности, нулевые затраты времени. Расход времени только на то, чтобы проинвестировать, получить дивиденды или выйти из инвестиции», — сказал Бойчук.

Он также подчеркнул, что деятельность фондов находится под государственным надзором Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, которая контролирует их работу — от рекламы до финансовой отчетности.

Как формируется доходность фонда

Бойчук объяснил, что инвестор должен понимать, из чего состоит заявленная доходность фонда недвижимости.

По его словам, если актив фонда — готовая недвижимость, результат формируется из арендного дохода и роста стоимости актива. Если же объект еще строится, к моменту начала аренды доходность в большей степени формируется за счет роста стоимости актива.

На примере фонда с готовой недвижимостью Бойчук отметил, что запланированная среднегодовая доходность составляла 8,2%, где примерно 75% должно было обеспечиваться арендой, а около 25% — ростом стоимости актива. Фактически по состоянию на июль доходность, по его словам, составила 16,4% из-за роста стоимости недвижимости в Киеве в 2025 году.

Отдельным преимуществом фонда он назвал оптовую покупку недвижимости. Когда фонд покупает не одну квартиру, а 10 и более, он может получить скидку, которая продолжает работать на капитализацию для инвестора.

Что советует инвесторам

В финальном блоке Бойчук сделал акцент на диверсификации. По его словам, в Украине через фонды можно инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость, землю и энергетику.

Он также отметил, что в портфеле инвестора должно быть ОВГЗ как инструмент с гривневой доходностью.

«Диверсификация. На сегодняшний день в Украине через фонды можно вложить как в жилую, коммерческую недвижимость, можно в землю через фонды вложить, можно в энергетику через фонды вложить, разбрасывать это по разным активам», — сказал Бойчук.

По его мнению, ОВГЗ также должны быть частью инвестиционного портфеля: «ОВГЗ — отличная гривневая доходность. Чего бы нет? Можно краткосрочно, можно дольше. Но ОВГЗ обязательно в портфеле должно быть».

Выступление эксперта (4:45:27 — Дискуссия: Купить квадратные метры или долю фонда: какая недвижимость приносит реальный доход)

Автор:

Редактор ленты новостей Роман Мирончук

Пишет на темы: Экономика, финансы, банки, криптовалюты, инвестиции, технологии