Рейтинг застройщиков Ивано-Франковска и Западных регионов Украины. Методика (данные за 2024 год)

В выборку рейтинга-2024 вошли 54 застройщика, которые ввели в эксплуатацию жилье в 74 жилых комплексах. Совокупный объем сданного жилья составляет более 549 тыс. м² и 10273 квартиры. Это больше, чем в 2023 году (525,9 тыс. м² и 9 158 квартир), что свидетельствует о сохранении высокой строительной активности, несмотря на войну.

Цель рейтинга — помочь покупателям сориентироваться в региональных рынках Запада Украины: увидеть, кто реально сдает жилье, в каких городах и сегментах работает девелопер, какие параметры имеют его проекты (класс, цены, доступность «єОселі», наличие паркинга, укрытий, резервного питания и т. п.).

Основные принципы составления рейтинга

Рейтинг построен исключительно на базе факта ввода жилья в эксплуатацию в 2024 году, а не на объемах продаж или анонсах.

Базовые принципы:

• учитываются только жилые объекты (многоквартирные дома/секции от 3 этажей и выше);
• подтверждением готовности есть наличие сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию;
• каждый объект привязывается к конкретному застройщику/девелоперу;
• ранжирование ведется по общей площади квартир (м²), сданных в 2024 году.

Первый этап: сбор официальной информации

На первом этапе редакция собирает данные обо всех жилых объектах, введенных в эксплуатацию в течение 2024 года в пяти западных областях.

Основной источник — Портал единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС) и данные ДИАМ. Для каждого объекта фиксируются:

• адрес и название жилищного комплекса (если его удается установить);
• общая площадь квартир (м2);
• количество квартир;
• количество домов/секций, введенных в 2024 году;
• номер и дата сертификата/декларации.

В рейтинговой таблице предусмотрен переход на страницы застройщиков, где подробно:

• какие ЖК были сданы в 2024 году;
• сколько квартир и квадратных метров ввел в эксплуатацию каждый девелопер;
• какие квартиры еще в продаже;
• какой класс комфортности, цена за м2, минимальный бюджет на квартиру;
• доступна ли ипотечная программа «еселя».

Второй этап: проверка и идентификация застройщиков

В разрешительных документах часто:

• нет коммерческих названий ЖК;
• не указаны брендовые названия девелоперов;
• указаны только заказчики строительства.

Поэтому редакция дополнительно идентифицирует застройщиков через:

• официальные сайты компаний;
• специализированные порталы о недвижимости;
• агрегированные данные сервиса CityScale ;
• поисковые системы и открытые государственные реестры;
• информацию о заказчиках строительства в ЕГЭССС.

Это позволяет:

• привязать сертификат к конкретному застройщику или партнерской группе;
• показать покупателю, кто фактически стоит за проектом и к кому обращаться по гарантийным и эксплуатационным вопросам.

Если застройщики обнаружат неточности или хотят предоставить дополнительные данные о сданных домах, они могут обратиться в редакцию «Минфина», отправив подтверждающие документы на realty@minfin.com.ua.

Третий этап: ранжирование компаний

После сбора и верификации данных формируется итоговый рейтинг застройщиков Западной Украины.

Главный критерий:

• совокупная общая площадь квартир (м²), введенных в эксплуатацию в 2024 году.

Если у двух или более компаний объемы строительства одинаковы, дополнительно учитываются:

• количество квартир, сданных в 2024 году;
• количество сертификатов/деклараций на дома и секции;
• количество сданных домов за период.

Данные о количестве строящихся зданий на III квартал 2025 года используются в аналитике, но не являются отдельным формальным критерием ранжирования.

В рейтинг включаются все жилые объекты — от малоэтажных домов до крупных многосекционных комплексов. Реконструкции, корректировки, технические здания, паркинги, коммерческие объекты, подстанции и т. д. не учитываются.

Особенности учета данных

Совместные проекты

Если ЖК строится несколькими компаниями:

• при наличии официального распределения площади или очередей — данные делятся между партнерами;
• если распределение не указано, объем засчитывается основному девелоперу, а участие других компаний описывается текстово.

Очередность сдачи

Если у одного ЖК есть несколько сертификатов (очереди, секции, дома), в рейтинге учитываются все сертификаты на жилые дома, выданные в 2024 году.

Исключение

Не включаются в расчет:

• отдельные сертификаты на паркинги;
• чисто коммерческие объекты (офисы, склады, ТРЦ и т. п.);
• инженерные постройки.

Юридические особенности и «серые зоны»

В таблице и аналитике отдельно отмечаются:

• объекты с нетипичным или смешанным целевым назначением земель (например, жилье на участках под «другую коммерческую деятельность»);
• случаи, где в разрешительном документе отсутствуют сведения о документе на землю;
• ЖК, для которых в публичной части реестра не указаны конкретные сроки строительства (н.д.).

Это не означает автоматически, что проект является проблемным, но является сигналом для дополнительной юридической проверки. Подробно об этом пишем в статье о рейтинге.

Что нового в рейтинге-2024

1. Больше аналитики и новых колонок

В рейтинг добавлен ряд важных для покупателя параметров:

• заявленный класс комфортности (эконом/комфорт/бизнес/премиум);
• стоимость м² по ЖК;
• минимальный бюджет на квартиру;
• доступность ипотеки «єОселя»;
• наличие резервного питания (генератора) и масштаб его использования (все дома или часть);
• этажность каждого дома;
• тип паркинга (гостевой, подземный, многоуровневый, гаражные боксы) и информация об укрытиях;
• диапазон площадей квартир (минимальная и максимальная площадь, м2).

Эти параметры не меняют место застройщика в рейтинге, но позволяют покупателю быстро оценить качество пакета — что именно он получает за свою цену.

2. Фокус на безопасности и устойчивости жилья

После массированных ракетных ударов по жилой застройке, в том числе по домам в западных городах, вопрос безопасности жилья стал ключевым даже для тыловых регионов.

Потому редакция дополнительно акцентирует:

• есть ли в ЖК укрытие или помещения, которые могут выполнять его функцию (в том числе в паркингах);
• имеет ли комплекс резервное питание и что именно оно подпитывает (критические системы, укрытие, часть квартир);
• какая этажность домов — это влияет на время эвакуации и реальный сценарий пользования укрытием.

Рейтинг не оценивает военные риски для конкретных адресов, но дает инструменты, чтобы покупатель мог задать застройщику правильные вопросы безопасности.

3. Расширенная карта ЖК

Отдельно создана карта, на которой отображены все 74 ЖК рейтинга.

Карта позволяет:

• увидеть, где сконцентрировано строительство (Ивано-Франковск и пригород, Луцкая агломерация, Тернополь и район, Ужгород, меньшие города Львовщины и т. п.);
• сориентироваться по адресам, классу ЖК и застройщику;
• быстро перейти к сравнению нескольких объектов в одной зоне.

География рейтинга

Рейтинг охватывает первичный рынок жилья в:

• больших городах: Ивано-Франковск, Тернополь, Луцк, Ужгород, Черновцы;
• пригородных зонах и селах, фактически формирующих агломерации (Криховцы, Вовчинец, Липины, Змиинец, Струмовка, Петриков и т. п.);
• меньших городах Львовщины, Закарпатья и других областей (Новояворовск, Стрый, Сокаль, Мостиска, Золочев, Дрогобыч, Яремче, Тячев, Схидница и т. д.).

Это позволяет увидеть:

• где строительство имеет самую высокую концентрацию (Ивано-Франковская агломерация — 28 ЖК, Луцк и Луцкий район — 17 ЖК, Тернополь и район — 16 ЖК);
• где рынок более рассеян (малые города Львовской области, отдельные локации Закарпатья и Черновицкой области).

Как читать таблицу рейтинга

Чтобы корректно интерпретировать данные:

1. Прежде всего, смотрите на общую площадь квартир (м²) — это базовый критерий места застройщика в рейтинге.
2. Количество квартир и сертификатов.
3. Колонки с классом ЖК, ценой за м², минимальным бюджетом, «еселем» помогают понять сегмент и порог входа.
4. Данные о генераторах, паркинге, укрытиях, этажности — это блок о безопасности и комфорте проживания.
5. Диапазон площадей («мин«/»макс») дает представление, для кого рассчитан ЖК: студенты, молодые семьи, большие семьи, инвесторы и т. п.

Ограничение рейтинга

Рейтинг:

• не является финансовой или юридической рекомендацией;
• не оценивает качество строительных материалов, шумность, теплоизоляцию, качество управляющих компаний;
• не учитывает задержки на объектах прошлых лет, если они не отражены в 2024 году из-за сертификатов.

Это аналитический срез рынка по факту ввода в эксплуатацию жилья, показывающий, кто реально строил и сдавал, где и в каком объеме.

Краткий FAQ

Почему моего застройщика/ЖК нет в рейтинге?
Вероятно, в 2024 г. он не получал сертификатов/деклараций на ввод жилых домов в эксплуатацию в указанных областях. Другая причина — еще не идентифицированная связь между юридическими лицами в сертификате и брендом девелопера. Вам следует обратиться в редакцию «Минфина», прислав подтверждающие документы на realty@minfin.com.ua.

Почему площади в рейтинге отличаются от площадей на сайте застройщика?
В рейтинге использованы площади из официальных документов (сертификатов, деклараций). Маркетинговые площади могут учитывать другие подходы (балконы, террасы, корректировка планировок).

Почему сроки строительства иногда выглядят «слишком короткими» или «слишком длинными»?
В ЕГЕССС не всегда отражается полный цикл строительства. Часто есть даты для отдельной очереди, достройки или реконструкции. Это еще один аргумент задавать дополнительные вопросы застройщику.

Значит ли место в рейтинге, что застройщик надежнее других?
Нет. Место отражает масштаб вводимого жилья в конкретном году. Для оценки надежности требуется отдельная юридическая и финансовая проверка.

Советы покупателям жилья на Западе Украины

1. Проверяйте документы на землю и дом
Статус участка, целевое назначение (02.хх), историю перемен, наличие ограничений.

2. Оценивайте девелопера, а не только ЖК
Сколько объектов он сдал, в каких городах работает, какой класс жилья преобладает в его портфеле.

3.Обратите внимание на безопасность
Укрытия, генераторы, этажность, маршруты эвакуации, надежность инженерных систем.

4. Сравнивайте бюджеты между регионами
Стартовый бюджет 1,4−2,0 млн грн за квартиру в новостройке Запада уже частое явление. Следует сопоставлять не только цену м², но и инфраструктуру, логистику, доступ к работе, медицине и образованию.

5. Используйте рейтинг в качестве отправной точки
Рейтинг «Минфина» показывает, кто, где и сколько строит, но не отменяет потребности в личном аудите объекта и оценке собственных финансовых возможностей.