Что делать, чтобы ваша квартира не потеряла в цене

Фото: freepik.com

Хотите сохранить стоимость своей недвижимости? Придётся немного включить критическое мышление — но это не больно. А местами даже весело.

«Кирпичи» надежнее «бумаги» — но не всегда

Можно чинить «Мерседес» у соседа в гараже. Или лечить зубы у тестя с плоскогубцами. Иногда даже успешно. Но в целом, когда речь идёт о здоровье — или собственности — люди стараются не экономить на профессионализме.

С квартирой та же история. Это такой же актив, как акции или облигации. Даже если вы просто в ней живёте — она всё равно инвестиция. И чем больше в неё вложено, тем важнее обеспечить долгосрочную сохранность этой стоимости.

Мои бабушка и дедушка получили свою киевскую квартиру в начале 60-х. В ней выросли четыре поколения. Она пережила реформы, кризисы, обвалы гривны и смену флагов. И всё равно — в ней кто-то жил, она что-то стоила.

Вывод? Кирпичи — надёжно. Но есть нюансы.

Старый фонд — новая ловушка

В какой-то момент я продала свое «родовое гнездо». Почему? Всё просто: её стоимость больше не зависела от стен, она зависела от… крыши, лифта, подвала и соседей. А именно — от того, в каком состоянии был дом. А он был из числа тех, что в отчётах пишут как: «исчерпал нормативный ресурс» (то есть дышит на ладан).

Капитального ремонта не было десятилетиями. Лестница крошилась под ногами. Лифт останавливался по настроению. Текущие расходы перекладывались на жильцов, как в советской шутке: «Вы сами не справляетесь? Ну, держитесь!»

Именно для этого, кстати, государство придумало ОСМД.

ОСМД: когда государство решило быть Бэтменом… но не стало

В 90-х государство решило выйти из игры и передало ответственность за дома… жильцам. Без бюджета, без инструментов, без гарантий.

Так в жизни миллионов украинцев появилась новая аббревиатура — ОСМД. Якобы демократическая, народная форма управления. «Дома — жильцам!» — прозвучало, как «Фабрики — рабочим!»

Звучит гордо. Но если вы хотя бы раз видели реальный подъезд в старом доме с ОСМД в действии — вы знаете, чем это заканчивается.

Председатель ОСМД — человек-оркестр и немного шаман

Вы удивитесь, но председатель ОСМД должен уметь ВСЁ: быть бухгалтером, инженером, пиарщиком, юристом, сантехником, переговорщиком, психологом и коллектором в придачу. И всё это — за пару тысяч гривен в месяц.

Найти такого человека сложно. Удержать — невозможно. В итоге всё превращается в цирк: то деньги пропали, то трубы не починили, то глава ОСМД в слезах уходит, хлопнув дверью. А дом тем временем продолжает ветшать, и с каждым месяцем ваша квартира теряет в цене.

Моя история: как я поиграла в «народное самоуправление»

Продала я «гнездо» и купила квартиру в новом доме на Зверинецкой. Сначала всё было прекрасно: домом управляла компания. Не идеально, но предсказуемо. Проблемы решались, сервис — нормальный. У офиса был адрес, у директора — номер телефона, у компании — печать и обязанности.

Но, как это часто бывает, появились активисты. Начали качать лодку: «Зачем платить лишнее? Мы же сами жильцы, мы всё сделаем по любви!» Я сопротивлялась. Но в командировке получила десятки звонков:
— Ваш голос важен! Мы сейчас выбираем ОСМД!
Подумала: ну ладно, может и правда пора.

Подписала. И тут понеслось.

Через полгода — пожар. Загорелась проводка в общественном коридоре. В моей квартире — все в дыму. Потом вода, пена и полный конец свежему ремонту. Минус $10,000 за пару часов. Хорошо, дом не взлетел в воздух.

А ОСМД? Паника и фразы вроде:
«Мы тут за копейки! А электрик тот уволился, а нового ищем второй месяц. Мы такие же жильцы, как и вы! Хотите — управляйте сами!»

Серьёзно? Это был тот момент, когда я поняла: больше никогда.

ОСМД — это не про деньги. Это про отсутствие ответственности

ОСМД — не коммерческая структура. Она не заинтересована в росте стоимости вашей квартиры. У неё нет KPI. Она работает, пока кто-то «горит». А как только этот «кто-то» выгорает — остаются руины, обида и «самоуправление».

Коммерческая управляющая компания — другое дело. У неё есть штат, инфраструктура и логика. Она не идеальна, но у неё есть мотивация — сохранить дом в порядке, чтобы он был ликвидным активом. Иначе теряет бизнес и репутацию.

Профессор Преображенский был прав

Как говорил Преображенский в «Собачьем сердце»:
«Не надо разрухи в головах». Именно оттуда всё и начинается — с иллюзий, что домом можно управлять без опыта и ответственности.

Перефразируя его же:
«Дайте мне такую бумажку, такую бронь, чтобы никакое ОСМД и близко ко мне не подошло!»

Пусть будет управляющая компания, пусть будет контракт и даже мелкий шрифт.
Только не собрания жильцов, где все кричат — и никто ни за что не отвечает.

Совет от Жванецкого: хотите результат — платите профессионалам

ОСМД — это как чинить «Мерседес» в гараже. Или доверить бюджет дома мужчине, который говорит: «Ну, я разбираюсь — когда-то менял смеситель.» Может, и получится. Но скорее всего — нет.

Как говорил Жванецкий:
«Лечение стоит дорого. Но можно и не платить. Если вас не интересует результат.»

Меня интересует. Именно поэтому я больше не живу в ОСМД — и никому не советую.
Я за конкуренцию, но среди управляющих компаний, а не среди случайных соседей в роли «народных администраторов».

P.S. Бывают исключения: уютные небольшие дома, где соседи давно и дружно живут, а председатель — бывший топ-менеджер на пенсии, в здравии и с командой таких же адекватных помощников. Всё работает, все довольны. Но, согласитесь, такой ОСМД — это как сорвать джекпот. Надеяться можно, но в стратегию инвестиций лучше не закладывать.