Рейтинг застройщиков Львова и пригорода. Методика

Мы рассмотрели, какие застройщики довели строительство до завершения и в каких жилых комплексах дома получили сертификаты или декларации о вводе в эксплуатацию.

Первый этап

«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов. Орган, который выдает данные документы — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ГИАГ).

Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭСС.

Сертификат или декларацию о готовности объекта теперь смогут пересмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке в рейтинговой таблице: достаточно кликнуть на нужного застройщика и вы попадете на карту с жилыми комплексами, где есть готовые квартиры от застройщиков и дополнительная информация: стоимость жилья, возможность купить через «єОселю» и многое другое.

Этап второй — проверка участников

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта.

Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.

Минфин собрал также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию по почте realty@minfin.com.ua.

Третий этап — ранжирование компаний

На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. В нем более высокое место занимает участник, за отчетный период сдавший наибольшее количество квадратных метров.

Если у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество квадратных метров, подключается еще один показатель — количество сданных в эксплуатацию квартир.

Если и эти показатели совпадут у нескольких компаний, то место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о вводе в эксплуатацию домов.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период — от малоэтажных домов (3 и более этажей) до высотных жилых комплексов.

Обязательным условием есть наличие разрешительных документов: сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию. Если его нет, здание при составлении рейтинга не учитывалось.

Мы учитывали только новое строительство, реконструкция или корректировка не принимались во внимание.

Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отображаются в конце рейтинга с отметкой «нет данных».

Случаются жилые комплексы, которые строят в партнерстве, при этом девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае редакция обращается к ним с запросом о том, кто из них основной. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика на основании открытых источников, а другой учитывает как партнера. В рейтинге общая площадь и количество квартир учитываются именно основному застройщику.

Если в одном проекте участвовали 3 застройщика, то мы указывали всех в рейтинговой таблице.

Когда компании указывали в качестве основных двух или более застройщиков, общая площадь и количество квартир распределялись между ними в долях, согласно участию компаний в проекте. Если данную информацию не удалось найти, то все участники строительства отмечались без разделения долей.

Еще один нюанс: дом физически может быть один, но на несколько очередей. При этом каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство всего дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или больше дома и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенные дома.

В первом квартале 2024 года при составлении рейтинга застройщиков Киева мы столкнулись с несоответствием данных в сертификатах, опубликованных на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства и отсканированными документами, размещенными на сайтах застройщиков. Поэтому редакция «Минфина» самостоятельно определяла, какие дома реально построены, и учитывала данные по квадратным метрам и общей площади квартир только по готовым к заселению домам. Именно у львовских застройщиков попадались сертификаты, где документально указываются фактически строящиеся дома, но в сертификат о вводе в эксплуатацию они почему-то уже были включены.

Мы не учитывали сертификаты, полученные застройщиками на парковки, трансформаторные подстанции, общественные дома, детские сады и др., не относящиеся к площади квартир в доме. Не берем в рейтинг и ЖК, которые указаны в документах как реконструкция или корректировка.

Важные оговорки

Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, на сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, указанного застройщиком как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки сроком до 3−6 месяцев, в рейтинге могут не учитываться.

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании.

Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, позволяющих составить более полное мнение о том или ином объекте.

Нюансы рейтинга

Мы считаем не сданные ЖК, а количество сданных домов. Так как ЖК могут состоять из разного количества домов и эта цифра не будет отражать достаточно четко количество построенного жилья.

Также мы добавили данные о наличии и виде паркинга, который есть в ЖК. Данная информация сейчас важна, ведь теперь амбары, паркинги стали помещениями двойного назначения, которые используются в частности в качестве укрытия.

Важный нюанс, до сих пор не все застройщики объективно указывают класс комфортности, поэтому мы уточнили в таблице «заявленный класс комфортности» — подразумевается тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам качественно оценить жилой комплекс и понять, не завышена ли стоимость квадратного метра в том или ином жилом комплексе.

Классификация видов целевого назначения земель

В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже вы можете увидеть их расшифровку.

Обозначения, которые встречаются в рейтинге

Целевое назначение:

02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры для строительства и обслуживания многоэтажных жилых домов и торгово-офисного здания

03.15 Для строительства и обслуживания других построек общественной застройки

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

15.03 Для размещения и постоянной деятельности Государственной пограничной службы Украины, Обслуживание зданий и сооружений воинской части

02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома для работников прокуратуры

12.08 Для размещения и эксплуатации зданий и сооружений дополнительных транспортных услуг и вспомогательных операций

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

03.15 Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки для строительства и обслуживания зданий смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения при условии поверхностного разделения различных видов использования

11.02 Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности

03.15 Для строительства и обслуживания других построек общественной застройки

Дополнительная информация

В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:

• район/город, в котором расположен жилищный комплекс, адрес;
• стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже, по состоянию на 1 квартал 2024 года.

Также мы создали карту, на которой есть все ЖК участников рейтинга, получившие сертификаты за 2023 год.

Всю эту информацию «Минфин» получил из доступных открытых источников.