Вооружен арестом или как защитить право собственности от «черных» риелторов

Адвокаты отмечают, что в последнее время все чаще сталкиваются с обращениями граждан, чье жилье забрал банк за долги, или в дом наведались непрошеные гости с угрозами и требованием хозяев срочно покинуть жилье. О том, как должник может себя защитить и инструкции на защиту от управляющего партнера ЮК «Касьяненко и партнеры», адвоката Дмитрия Касьяненко.

Суд с банком — единственный способ защитить права собственности заемщика

По словам адвоката подобные дела, действительно, не единичны. Каждого из таких клиентов объединяет одно — заложенное имущество, несостоятельность выплачивать долг, перерегистрация и отчуждение недвижимости банком в пользу третьих лиц и не совсем дружелюбные люди, которые утверждают, что теперь это их жилье. Единственным способом защитить право собственности должника в данном случае является суд с банком, которое вовремя должно обеспечиваться арестом.

Так, например произошло у киевлянки, которая несколько лет назад взяла в одном из банков 50 000 долларов в собственный бизнес. Залогом стала квартира, в которой она проживает со своей семьей. Однако, с бизнесом не складывалось так как женщина рассчитывала и платить по своим обязательствам она не смогла. Но вместо решения этого вопроса с финучреждением, заемщица пошла другим путем: залегла на дно. Это было не очень удачное решение с ее стороны, потому что «письма счастья» от банка (они, кстати, приходят не всегда) и другие способы связаться с ней обернулись не самым выгодным образом. Имущество было выставлено на продажу в пользу «черных» риэлторов после перерегистрации его банком. Так, одного осеннего утра в гости пришли люди, которые показывали документы, как будто они новые хозяева данной недвижимости, и настаивали, чтобы семья немедленно освободили помещение.

В тот раз украинке повезло, и угрозы полицией, помощь соседей и резонанс помогли ей все же не пустить этих людей в свой дом, но она начала бить тревогу и немедленно обратилась к адвокатам.

«Задачей адвоката было защитить право собственности клиента. Мы подали иск, требовали отмены решения и записи о государственной регистрации прав собственности и их обременения, а также просили вернуть имущество из чужого незаконного владения, — рассказал адвокат Дмитрий Касьяненко. — Заявление было обосновано тем, что ситуация, которая сложилась, нарушает права собственности нашего клиента. Иск в суд требовал принять меры обеспечения иска путем наложения ареста на спорное недвижимое имущество и запрета любому осуществлять действия по принудительному вхождению в указанную квартиру, поскольку, во-первых, это единственное жилье истца и его семьи, а во-вторых, после первого визита в дом нашей клиентки, есть реальная угроза выселения ».

Суд, рассмотрев дело адвокатов, постановил, что доводы истца являются обоснованными и непринятие мер обеспечения иска могут вызвать дальнейшее отчуждение спорного объекта недвижимости третьим лицам, что приведет к необходимости изменения субъектного круга ответчиков и предмета иска и может негативно повлиять на право собственности жилья.

«После ареста квартиры будет 2-3 года и определенная мотивация, чтобы мирным путем договориться с банком о том, как будет выплачиваться долг. Будь то реструктуризация, списание долга до 90% или другое », — объясняет адвокат Дмитрий Касьяненко.

Основные «ключи», которые защитят право собственности

Управляющий партнер ЮК «Касьяненко и партнеры» Дмитрий Касьяненко, за свою 20-летнюю юридическую практику в сфере проблемных задолженностей и по делам о защите прав собственности по кредитным и ипотечным обязательствам, имеет большие наработки и обоснованную правовую позицию по защите права собственности.

Адвокат подчеркнул, что в подобных случаях самый действенный способ сохранить заложенное имущество — это наложить арест на имущество. Как правило, причины для этого находятся.

«Во-первых, часто кредиторы, коллекторы, «черные» риэлторы не имеют права перерегистрации залогового имущества и дальнейшее его отчуждение в пользу третьих лиц. Если договор каким-то образом это предполагает, то все должно произойти согласно Закону. По требованию ч.3 ст. 24 Закона Украины «Об ипотеке» — сделка об уступке прав по ипотечному договору подлежит нотариальному удостоверению. Сведения о такой уступке подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке, — разъясняет адвокат Дмитрий Касьяненко.

— Следующий момент, который следует из вышесказанного, согласно положений ст. 517 ГК Украины должник вправе не исполнять условия своего договора новому кредитору. Последний должен предоставить должнику доказательства перехода к нему прав по обязательству.

Следовательно, требование заявленое в сообщении об устранении нарушений, при отсутствии факта предоставления доказательств правопреемника по договору ипотеки является недействительным и не обязательным для истца », — рассказал адвокат.

Следующий важный момент, который имеет вес в суде, это если квартира, в отношении которой произошла перерегистрация, является единственным жильем истца.

«Ни один нормативный акт не содержит требований по перерегистрации наименования ипотекодержателя в порядке правопреемства. Учитывая это государственный регистратор прав на недвижимое имущество и любой орган или лица, выполняющие схожие функции, не имеют права совершать любые регистрационные действия в отношении имущества и его отчуждения, выселять и снимать с регистрации жителей имущества в случае наличия таких, а также без разрешения истца заселять туда других лиц. Регистратор обязан отказать такому заявителю в государственной регистрации прав на основании п. 5 ч.1 ст. 24 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», — отмечает адвокат Касьяненко.

Вместе с тем, если кредит был выдан в иностранной валюте, никто не отменял Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». Его действие было продлено до 21 апреля 2021 Верховной Радой 16 сентября 2020 и 6 октября 2020 подписан Президентом Украины.

»Если кредит был предоставлен в иностранной валюте, заложенное имущество не может быть принудительно взысканное (согласно п.1 Закона). Кроме того, дело не может быть решено без закрытого вопроса о выселении лиц, проживающих и зарегистрированных в этом помещении. Кроме дел, когда ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, котрого выселяют, должно быть указано в решении суда ", — подчеркнул адвокат.

Мы рассмотрели только один способ как отбирают жилье у собственника, но уже зная подобную схему владелец квартиры может адекватно противостоять и защитить свое имущество в различных жизненных ситуациях.

Часто, не стоит экономить на услугах адвокатов, чтобы сохранить свое имущество.