Инвестиции в недвижимость. Что делать, если застройщик оказался недобросовестным

Как инвесторам бороться с недобросовестными застройщиками, «Минфину»  рассказала юрист практики корпоративного права Juscutum Алёна Оленич. 

Сдача дома – перенос сроков

Наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются инвесторы – перенос сроков сдачи объекта. В этой ситуации главное — не паниковать раньше времени. Если застройщик переносит сроки сдачи дома на один-три месяца, в этом нет ничего страшного. К сожалению, такая практика распространенная. Часто такие задержки возникают в силу взаимодействия при подключении дома к коммунальным услугам с предприятиями, которые предоставляют данные услуги.

Читайте также: Парад столичных долгостроев

В случае переноса или задержки сроков на шесть и больше месяцев уже нужно бить тревогу. В первую очередь, инвестору стоит в письменном виде обратиться к застройщику для получения разъяснений — почему сдвигаются сроки сдачи объекта. С этого момента любая коммуникация между инвестором и застройщиком должна происходить в письменном виде – письма и ответы на них будут хорошим подспорьем в случае судебного разбирательства.

Также необходимо обратиться к конкретному договору – указаны ли там точные сроки сдачи объекта инвестиции или только «примерные», какие санкции для застройщика прописаны за неисполнения обязательств. Если в договоре указаны точные сроки и санкции за их нарушение вас устраивают, смело пишите письмо на имя директора застройщика. В нем требуйте выплатить указанную в договоре сумму. Как правило, в таких случаях застройщики выплачивают инвестору полагающуюся компенсацию. Но бывают ситуации, когда без судебного разбирательства обойтись трудно.

Аннулирование или отсутствие разрешительных документов

Еще одна проблема, с которой сталкиваются инвесторы – это аннулирование или отсутствие разрешительных документов. В таком случае объект недвижимости рискует остаться замороженным долгостроем. В идеале, застройщик должен расторгнуть все договоры и вернуть вложенные инвесторами деньги. Но на практике еще ни один застройщик не поступал таким образом. Выход из такой ситуации есть, хотя простым его не назовешь. Необходимо объединиться всем инвесторам объекта недвижимости, создать инициативную группу, привлечь юриста и выходить на прямой диалог с застройщиком. В случае, если застройщик не идет на переговоры и не пытается найти возможность урегулировать данную ситуацию, помимо подачи иска в суд можно создать обслуживающий кооператив и заменить застройщика. В таком случае инвесторам, возможно, придется дофинансировать строительство дома. Сумма такого дофинансирования будет зависеть от этапа, на котором находится строительство, но все же это будет лучше варианта остаться и без инвестиций, и без квадратных метров.

Чужая земля

Строительство на участке, на который у застройщика нету права собственности или пользования, а также который отведен под другие цели — распространенная проблема. Строительство дома на таком участке может привести к тому, что даже полностью законченный дом не смогут ввести в эксплуатацию. А это повлечет за собой невозможность оформления права собственности на жилые метры.

Выходом из этой ситуации может послужить оформление застройщиком документов на застраиваемый участок. Как правило, это документы на право пользования земельным участком, особенно если дело касается земли, которая находится в коммунальной собственности.

Пообещали одно, построили другое

Бывают и ситуации, когда застройщик получает разрешительные документы на постройку одного объекта недвижимости, а по факту возводит абсолютной другой. В этом плане достаточно показательным является судебное дело в отношении одного из жилых комплексов в пригороде Киева. Помимо того, что земельный участок, на котором построили комплекс, не был отведен для цели постройки многоквартирного дома, были допущены и другие нарушения: Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) не получила исходные данные (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задания на проектирование), не была разработана в установленном порядке проектная документация, отсутствовал документ, который дает право на выполнение строительных работ (декларация о начале выполнения строительных работ).

Застройщик не выполнил предписания ГАСИ и инспекция подала иск с требованием обязать его снести незаконный объект строительства. Окружной административный суд г. Киева полностью удовлетворил иск и обязал снести жилой комплекс. Киевский апелляционный административный суд оставил жалобу застройщика без удовлетворения, при этом оставив постановление Окружного административного суда г. Киева без изменений. На сегодняшний день кассационная жалоба застройщика находится на рассмотрении в Большой Палате Верховного Суда. Если Большая Палата Верховного Суда оставит решение в силе, это обеспечит формирование единой правоприменительной практики в строительстве многоквартирных домов.

Пример этого жилого комплекса должен заставить всех инвесторов не просто вкладывать деньги в строительство, а делать это рационально, предварительно проанализировав пакет документов застройщика с привлечением юристов. В таком случае вышеописанные способы защиты не понадобятся инвестору, который в срок получит право собственности на свои желанные метры.