26 января 2018, 11:22 Читати українською

Как проверить надежность застройщика

Какие документы нужно проверить у застройщика перед тем, как вкладывать средства в строящийся объект, а также как оценить рисковость инвестиций, рассказал «Минфину» глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины (ЭМАУ) Анатолий Топал.

Какие документы нужно проверить у застройщика перед тем, как вкладывать средства в строящийся объект, а также как оценить рисковость инвестиций, рассказал «Минфину» глава совета Экспертной Межотраслевой Ассоциации Украины (ЭМАУ) Анатолий Топал.
Фото: "Минфин"

Достроится дом или нет, зависит от трех основных факторов:

— намерения застройщика его достроить,

— его финансовой состоятельности,

— наличия разрешительной документации.

Именно в такой последовательности.

Чистота намерений

 Постарайтесь выяснить, чего хочет застройщик — завершить проект или создать строительную пирамиду. К сожалению, на рынке еще присутствуют «однодневки» и желающие заработать на перепродаже проекта.

Финансовая состоятельность

Проверить финансовую историю строительства могут профильные специалисты. Да и нужна ли полная проверка? Достаточно на первом этапе оценить риски финансирования:

— застройщик полностью самостоятельно финансирует строительство, а продажу квартир начинает на поздних этапах готовности объекта или на этапе ввода/после ввода в эксплуатацию – идеальная ситуация, но крайне, редкая.

— Застройщик финансирует строительство за счет собственных и кредитных средств + привлекает средства физлиц за продажу прав на будущую квартиру – приемлемая ситуация с не высокими рисками финансирования (про «пакетных» инвесторов скромно, умалчиваем).

— Застройщик финансирует строительство только за счет средств, которые привлекает от продажи прав на будущие квартиры и нежилые помещения – высокий риск того, что финансирование строительства может остановиться в любой момент – довольно распространенная практика.

Разрешительная документация

Нужно понимать тот факт, что на 100% идеальной документации не существует. 80% строек начинаются с неполным пакетом документов, которые дооформляются по мере строительства. Нормальные строительные компании, как правило, на своих сайтах выкладывают основные разрешительные документы. Если же на сайте застройщика документация отсутствует, а в отделе продаж говорят, что разрешительная документация – это коммерческая тайна, то нужно бежать из этого отдела продаж. На какие документы нужно обратить внимание, если вам их предоставят:

— решение сессии о выделении земельного участка (обращаем внимание на размеры, целевое назначение, использование, ограничения, из состава каких земель выделяется участок).

— Документ, на основании которого компания пользуется участком (договор аренды, акт/свидетельсво собственности на участок, договор суперфиция и т.д. Обращаем внимание на условия договора).

— Градостроительные ограничения и условия, технические условия, архитектурно-планировочные задания (обращаем внимание на сроки этих документов, они имеют ограничение по времени выполнения).

— Проектная документация. С 09.06.2017 года необходима обязательная экспертиза проектов строительства объектов 4-5 категорий сложности. Также обязательна экспертиза проектов строительства объектов классов ответственности (последствий) СС2 (средние последствия) и СС3 (значительные последствия). В нашем случае коротко – СС2 (средние последствия) – жилые здания высотой от 73,5 до 100 метров и в которых от 20 до 300 постоянно пребывающих людей; СС3 (значительные последствия) — жилые здания высотой от 100 метров и в которых постоянно пребывает от 300 человек.

— Если строительство начиналось до июня 2017 года – декларация о начале выполнения строительных работ (для объектов 1 – 3 категории сложности), разрешение на строительство (для объектов 4 – 5 категории сложности). ВНИМАНИЕ! Декларация о начале строительных работ НЕ является разрешительным документом.

— Если строительство начиналось после 09 июня 2017 года, то разрешение на строительство для объектов соответствующим классам ответственности ( последствий) СС2 и СС3. Для класса СС1 - начало строительных работ по заявительному принципу.

— Лицензии на строительство, сертификаты, разрешения на проведение особых видов работ, соответствующие категории сложности либо классу ответственности строительства объекта. Обращаем внимание на сроки действия лицензий и разрешений.

— Карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства территории.

— Приказ о присвоении строительного адреса нового объекта строительства.

— Договора с генподрядчиком/подрядчиками об условиях строительства.

— Разрешение специализированных департаментов/управлений/ведомств в случае, когда строительство ведется в историко–архитектурных зонах, зонах отчуждений и особых условий использования земель, зонах облета аэропортов, зонах повышенной сейсмической опасности и т.д.

В зависимости от степени готовности объекта:

— договоры о подключении к городским сетям,

— сертификат об окончании строительства (декларация о готовности для 3-й категории, если она была зарегистрирована до 10 июня 2017),

— технические паспорта БТИ,

— акт ввода дома в эксплуатацию,

— справка (распоряжение районной администрации) о присвоении почтового адреса,

— документ о выплате паевым взносам в инфраструктуру города или заменяющих эти выплаты действиях (создание парка за счет застройщика и передаче его городу, например).

Вначале начать проверку можно самостоятельно:

— На публичной кадастровой карте находим участок и определяем его статус, целевое назначение и правовой статус участка — пользование/собственность.

— На сайте градостроительного кадастра Киева можно узнать статус стройки на сегодняшний день.

Внимание! На вышеупомянутых ресурсах информация не всегда достоверна и требует дополнительной проверки. Но, в большинстве случаев для первичной проверки ею можно смело пользоваться.

Это далеко не полный список. Не все документы могут быть у застройщика на том или ином этапе строительства. Оценивайте соотношение цена – риски вложений.

Комментарии

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться