Независимая оценка недвижимости: когда нужно, кто проводит и сколько стоит

Чтобы провести операцию отчуждения недвижимости, необходимо предоставить нотариусу независимую оценку жилья. Вывод о стоимости объекта нужен нотариусу для государственной регистрации/заверения сделки в целях налогообложения. Сделки отчуждения недвижимости облагаются налогами по правилам статьи 172 Налогового кодекса Украины.

В Гражданском кодексе Украины в статьях 657; 715; 719; 729; 732; 745; 1304 указано, что нотариально заверять надо такие договоры отчуждения недвижимости:

— купли-продажи;

— мены;

— дарения;

— пожертвования;

— ренты;

— пожизненного содержания/ухода;

— о наследстве;

— об ипотеке.

Как правило, риелторы либо подсказывают, где взять независимого оценщика, либо в их агентстве недвижимости есть оценщик, который может проводить оценку. Если сделка проводится без риелтора, нотариус может выдать список оценщиков, с которыми он работает, но и самому найти специалиста не составляет труда.

Для проведения оценки специалисту нужно предоставить:

— оригинал паспорта;

— нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности;

— технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Владелец имущества и оценщик заключают договор о проведении оценки, в котором прописывают:

— посещение и осмотр объекта специалистом-оценщиком;

— выбор базы сравнения на основе оценки аналогичных объектов;

— обработку собранных данных на объекте, из документации о нем;

В отчете оценщик указывает название объекта, адрес, его техническую характеристику, цель и дату оценки, вид определяемой стоимости, методы и подходы, полученную оценочную «рыночную» стоимость.

Документ составляется в двух экземплярах.

Стоит работа независимого оценщика в Киеве в среднем 400-500 грн за квартиру и 700-1000 грн — за оценку дома.

Далее вы предоставляете этот документ нотариусу, и на основе указанной там стоимости платите все пошлины и налоги.

Если недвижимость числилась владением продавца на протяжении периода, который превышает три года, он должен заплатить 1% государственной пошлины. Если недвижимость, которая продается, перешла в собственность продавца менее чем 3 года назад, то нужно оплатить государственную пошлину по ставке в 1%, налог на доход в 5% и ставку военного сбора 1,5%. Те же нормы действуют, если за отчетный период было продано две и более квартиры. При этом налогами облагается вторая и последующая продажи.

В аналогичных случаях нерезиденты Украины должны оплатить пошлину государству в размере 1% от цены недвижимости, налог на доходы физических лиц — 15% и сумму военного сбора величиной до 1,5%.

Так вот, чтобы налоги, которые нужно заплатить государству, не превратились в гигантские суммы, собственники обращаются к недобросовестным оценщикам, и те занижают оценочную стоимость недвижимости. Правда, берут они за свою работу около 1000 грн, но клиент при этом может сэкономить десятки тысяч.

Фонд Госимущества, контролирующий данные об оценочной стоимости, закрывает на это глаза. Рискуют при этом все: оценщик, нотариус, продавец и покупатель. Но отдавать государству деньги не хочет никто.