Что предусмотреть в договоре аренды, чтобы не попасть впросак

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество (ст. 759 ГКУ, ст. 283 ХКУ).

Чаще всего договор аренды является двусторонним. Сторонами договора могут быть физические и юридические лица, а также предприниматели (ФОП).

Основными отличиями договора аренды от других являются:

• имущество передается во временное пользование, а не в собственность;
• после окончания срока действия договора или его досрочного расторжения имущество обязательно возвращается арендодателю;
• пользование имуществом является платным.

Существенные условия договора

Существенные условия договора – это условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Для договора аренды указанные требования приведены в ст. 284 ХКУ:

• предмет договора;
• размер арендной платы (с учетом ее индексации);
• срок, на который заключается договор;
• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
• порядок использования амортизационных отчислений;
• порядок восстановления арендованного имущества;
• условия возврата или выкупа арендованного имущества;
• условия, которые стороны считают необходимым указать в договоре.

Предмет договора

Предметом договора аренды могут быть движимые и недвижимые вещи, в частности здания, сооружения, целостные имущественные комплексы предприятий, земельные участки и т. д.

В договоре должны быть указаны точные характеристики имущества, передаваемого в аренду.

Опись имущества является важным моментом при заключении договора аренды. В ней заинтересованы и арендатор, и арендодатель, ведь именно такая опись в дальнейшем поможет избежать споров относительно состояния, в котором имущество предоставлялось в аренду и в каком оно было возвращено.

Также в договоре должна быть указана стоимость арендованного имущества. Так, имущество оценивается по восстановительной стоимости. Стороны могут провести оценку имущества самостоятельно или с помощью профессиональных оценщиков.

Арендная плата

Договор аренды предусматривает платность. Порядок, сроки и условия внесения платы определяются в договоре аренды (ч. 1 ст. 762 ГКУ).

Арендная плата – это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 286 ХКУ).

В договоре аренды уместно указать следующие условия по арендной плате:

• размер платы;
• периодичность и сроки уплаты;
• форму (денежную или натуральную). Чаще всего применяется именно денежная форма оплаты в виде платежей в фиксированной сумме.

Договором может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом (ч. 3 ст. 762 ГКУ). Например, можно установить периодичность проведения индексации, предусмотрев, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от индекса инфляции. При этом проводить индексацию ежемесячно не нужно.

Кроме того, арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенным образом ухудшилось состояние объекта аренды (ч. 2 ст. 286 ХКУ и ч. 4 ст. 762 ГКУ).

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГКУ). В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре иную периодичность внесения арендных платежей.

Указание в договоре размера арендной платы не считается установлением срока внесения платы за использование имущества. Важно корректно сформулировать, каким образом будут взимать арендную плату.

Например, указание в договоре, что арендную плату за использование предмета аренды будут вносить ежегодно, можно считать установлением годового срока внесения платы по договору.

Читайте также: Доходы от аренды недвижимости. Как заплатить налоги

Компенсация расходов на оплату коммунальных платежей

В договоре аренды целесообразно указать особенности компенсации расходов на оплату коммунальных платежей. Так, арендная плата может включать расходы на оплату коммунальных платежей или же, наоборот, не содержать компенсации расходов на оплату комуналки. В последнем случае расходы на оплату комуналки будет компенсировать арендатор на основании счетов, выставляемых арендодателем, или самостоятельно уплачивать согласно договорам, заключенным с поставщиками услуг.

Во избежание споров между арендатором и арендодателем стоит в договоре аренды четко прописать, входят ли в арендную плату коммунальные платежи. Если не входят, то необходимо отметить, в каком порядке, в какие сроки арендодатель получит компенсацию либо какие условия по их уплате арендатором.

В договоре аренды целесообразно также указать момент, с которого начинается отсчет месяца (года или другого периода) для оплаты аренды, например, с даты заключения договора или передачи имущества в аренду. Это важно для определения начала течения срока исковой давности по арендным платежам и применения штрафов за их неуплату.

Также стоит отметить и предельную дату уплаты арендных платежей. Например: «Арендатор уплачивает арендную плату путем перечисления наличных средств на текущий счет арендодателя за весь следующий месяц не позднее 19 числа предыдущего месяца».

Нарушение условий договора аренды

Если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право:

• отказаться от договора, поскольку неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 782 ГКУ);
• требовать выплаты задолженности по арендной плате с учетом инфляции за весь период просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.

Срок действия договора аренды

Арендатор и арендодатель самостоятельно решают, на какой срок заключается договор аренды. Если такой срок не указан, то в соответствии с ч. 2 ст. 763 ГКУ такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

В то же время каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время при условии письменного предупреждения второй стороны за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества – за три месяца.

В договоре также может быть прописан иной срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Срок аренды для некоторых договоров ограничивается на законодательном уровне. Например, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГКУ).

В договоре аренды также указывается возможность его продления или досрочного расторжения. Так, возможность автоматического продления срока действия договора необходимо прописать при заключении договора, например: «Договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за два месяца до окончания срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор».

Кроме того, возможность автоматической пролонгации договора предусмотрена в ст. 764 ГКУ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

В случае окончания договора аренды арендатор обязан вернуть взятое в аренду имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном в договоре (ч. 1 ст. 785 ГКУ).

Договор аренды также прекращается в случае уничтожения арендуемого имущества. В таком случае в соответствии со ст. 779 ГКУ арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если он не докажет, что уничтожение произошло не по его вине.

По требованию арендодателя договор аренды досрочно прекращается, если арендатор:

• пользуется имуществом вопреки договору или назначению объекта;
• без разрешения арендодателя передал объект в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения объекта;
• не приступил к проведению капитального ремонта объекта, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочно расторгнуть договор аренды, если:

• арендодатель передал в пользование имущество, не соответствующее условиям договора;
• арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату (ч. 1 ст. 782 ГКУ).

Также стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Передача и возврат имущества

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды. Имущество передается сразу после заключения договора или в срок, предусмотренный договором (ст. 765 ГКУ).

Арендодатель обязан предупредить арендатора об особенных свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц либо привести к повреждению самого имущества при его использовании. Арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить соответствие имущества указанным в договоре аренды характеристикам.

Если арендатор в момент передачи имущества в его владение не убедится в его соответствии установленным характеристикам, то имущество считается переданным ему в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГКУ).

Если арендодатель не передает имущество, то арендатор вправе по своему выбору:

• требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
• отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Передача имущества в аренду оформляется актом приема-передачи (акт), являющимся основным документом, подтверждающим факт как передачи имущества в аренду, так и его возврата из аренды (ст. 795 ГКУ). В акте отмечается состояние имущества, имеющиеся неисправности и т. п. Современные технологии позволяют использовать средства фото- и видеофиксации при передаче недвижимого имущества в аренду и его возврате.

Действующее законодательство не предусматривает формы кта, поэтому составить его можно в произвольной форме.

Форма договора аренды

Все договоры аренды заключаются в письменной форме. В отдельных случаях законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров.

Например, передача в аренду зданий, сооружений или их частей на срок три года и более требует нотариального удостоверения договора аренды, а возникшее право – госрегистрации (ст. ст. 793, 794 ГКУ). Такой договор может быть заключен только при условии, что право собственности арендодателя на здание (сооружение) зарегистрировано в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (с 1 января 2013 года) или в едином реестре прав собственности на недвижимое имущество (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952).

То есть, если вы не хотите нотариально удостоверять договор аренды недвижимости, то до истечения трех лет нужно просто заключить новый договор.

Иные условия, которые следует указать в договоре аренды

Кроме существенных условий, в договоре аренды также стоит отметить ряд дополнительных условий, чтобы избежать разногласий между арендатором и арендодателем.

Цель аренды

Арендодатель может прописать в договоре аренды, как именно будет использоваться арендованное имущество. Если в договоре не указать, что недвижимость предоставляется арендатору как производственное помещение, то разместить там офис арендатор не сможет.

Кроме того, арендодатель может включить в договор положение о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения, а также условия их проведения.

Также стоит в договоре аренды прописать ответственность арендатора за использование имущества не по целевому назначению. Это могут быть как штрафные санкции, так и досрочное расторжение договора.

Условия передачи имущества в субаренду

Субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ст. 774 ГКУ). При необходимости в договоре можно указать возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по плановому назначению с уведомлением арендодателя (или без его) о заключении договора субаренды.

Если не прописать такую возможность в договоре, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо будет каждый раз получать согласие арендодателя в письменной форме.

Ремонт и улучшения имущества

В общем случае капитальный ремонт имущества – забота арендодателя, а текущий – арендатора (ст. 776 ГКУ). Если арендодатель не провел капитальный ремонт, препятствующий использованию имущества в соответствии с назначением и условиями договора, то арендатор вправе:

• отремонтировать вещь, отнеся стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков.

В договоре необходимо прописать, что конкретно должна ремонтировать каждая из сторон, сроки проведения капитального ремонта арендодателем, а также какие именно улучшения относятся к текущему ремонту за счет арендатора.